नोटरी की नियुक्ति से ठीक पहले बिक्री विफल हो जाना इससे अधिक कष्टप्रद कुछ नहीं, क्योंकि खरीदार का बैंक अंततः साथ नहीं देता। एक सार्थक वित्तपोषण प्रमाण आपको इससे बचाता है – बशर्ते आप जानते हों कि वास्तव में कौन-से दस्तावेज़ मूल्यवान हैं और उनकी प्रामाणिकता कैसे जाँची जाए। हम आपको बताएँगे कि किसी ठोस इच्छुक खरीदार से कौन-से प्रमाण माँगने चाहिए, विश्वसनीय स्वीकृति को कैसे पहचानें और इस दौरान डेटा संरक्षण के संबंध में किन बातों का ध्यान रखना आवश्यक है।
विक्रेताओं के लिए वित्तपोषण प्रमाण इतना महत्वपूर्ण क्यों है
कई इच्छुक खरीदार आत्मविश्वास से पेश आते हैं और विश्वसनीय ढंग से आश्वासन देते हैं कि वे खरीद मूल्य आसानी से वहन कर सकते हैं। लेकिन जब आप पसंदीदा खरीदार के साथ ठोस बातचीत शुरू करते हैं, तभी निर्णायक प्रश्न मायने रखता है: क्या यह व्यक्ति वास्तव में धन जुटा सकता है? विफल हुई बिक्री में आपको कई सप्ताह, अक्सर कई महीने का नुकसान होता है – और सबसे खराब स्थिति में आपको संपत्ति को फिर से „बिक्री में अटकी हुई संपत्ति" के रूप में बाजार में उतारना पड़ सकता है।
1 अप्रैल 2023 से एक कानूनी नकद-भुगतान प्रतिबंध भी लागू है: § 16a GwG के अनुसार, जर्मनी में स्थित अचल संपत्ति का भुगतान अब नकद, क्रिप्टो-मूल्यों, सोने, प्लैटिनम या रत्नों से नहीं किया जा सकता। इसलिए खरीद मूल्य लगभग हमेशा बैंक खाते के माध्यम से ही जाता है। इस कारण यह प्रश्न केंद्र में आ जाता है कि खरीदार राशि स्वयं की पूँजी, ऋण या दोनों के संयोजन से जुटा सकता है या नहीं। इसलिए नकद भुगतान पर अड़ा रहने वाला इच्छुक खरीदार स्पष्ट चेतावनी संकेत है – कानूनी रूप से खरीद मूल्य के लिए यह तरीका अब संभव ही नहीं है।
आपको कौन-से प्रमाण माँगने चाहिए
कौन-सा दस्तावेज़ उपयोगी है, यह इस बात पर निर्भर करता है कि खरीदार वित्तपोषण कैसे करना चाहता है। व्यवहार में अधिकांश खरीदार स्वयं की पूँजी और बैंक ऋण का संयोजन करते हैं।
बैंक का वित्तपोषण प्रमाणपत्र
सबसे महत्वपूर्ण दस्तावेज़ ऋणदाता का वित्तपोषण प्रमाणपत्र है। इसके लिए कोई निर्धारित प्रारूप नहीं है, लेकिन इसमें निर्णायक जानकारी होनी चाहिए:
- खरीदार का पूरा नाम
- बैंक जितनी ऋण राशि उपलब्ध कराने को तैयार है
- आपकी संपत्ति का सटीक पता और विवरण
- जारी करने वाला बैंक तथा उसके संपर्क विवरण और संपर्क व्यक्ति
- जारी करने की तारीख और वैधता अवधि (आमतौर पर छह महीने)
प्रमाणपत्र में अभी अंतिम ब्याज दर शामिल नहीं होती – यह सामान्य है, क्योंकिबैंक बाध्यकारी शर्तें केवल बाद के ऋण अनुबंध में ही तय करती है।
स्व-पूंजी का प्रमाण
यदि खरीदार अपनी धनराशि से कोई हिस्सा या बिना ऋण के पूरी खरीद कीमत चुकाता है, तो स्व-पूंजी का प्रमाण मांगें। इसके प्रमाण के रूप में वर्तमान बैंक खाता विवरण, डिपो विवरण, बचत-ऋण शेष या उपलब्ध Guthaben की संक्षिप्त बैंक पुष्टि काम आ सकती है। जो खरीदार बिना किसी वित्तपोषण के खरीदना चाहता है, उसके मामले में यह पूंजी प्रमाण बैंक के लिए किसी भी वित्तपोषण आश्वासन से अधिक महत्वपूर्ण है।
वैकल्पिक: स्व-घोषणा और SCHUFA साख सूचना
बैंक के लिए SCHUFA जांच वैसे भी ऋण जांच का अनिवार्य हिस्सा है। विक्रेता के रूप में आप खरीदार से स्व-घोषणा या SCHUFA साख सूचना भी मांग सकते हैं। यह विशेष रूप से तब उपयोगी है, जब बैंक के बिना वित्तपोषण किया जा रहा हो और आपके पास भुगतान क्षमता का कोई स्वतंत्र प्रमाण न हो। ऐसी सूचनाएं केवल गंभीरता से विचाराधीन खरीदार से मांगें, हर निरीक्षण आगंतुक से नहीं।
बाध्यकारी आश्वासन या गैर-बाध्यकारी पुष्टि?
सबसे महत्वपूर्ण अंतर दस्तावेज़ के मूल्य को निर्धारित करता है: एक गैर-बाध्यकारी वित्तपोषण पुष्टि केवल यह संकेत देती है कि बैंक बाद की साख और संपत्ति जांच के अधीन “मूल रूप से तैयार” है। इसे जल्दी तैयार किया जा सकता है, लेकिन यह आपको लगभग कोई सुरक्षा नहीं देती।
एक बाध्यकारी वित्तपोषण आश्वासन बैंक तभी जारी करती है, जब वह खरीदार की पूरी जांच कर लेती है – इसमें आम तौर पर पहचान पत्र, आय प्रमाण और SCHUFA सूचना शामिल होते हैं। केवल यह विकल्प आपको विश्वसनीय रूप से पुष्टि करता है कि इच्छुक खरीदार भुगतान करने में सक्षम है।
“अंतिम साख जांच के अधीन” या “ऋण-मूल्य निर्धारण के बाद” जैसे प्रतिबंधात्मक शब्दों पर ध्यान दें। ये गैर-बाध्यकारी पुष्टि की पहचान हैं – और आपकी बिक्री सुरक्षा के लिए इनका बहुत कम मूल्य है।
जानना महत्वपूर्ण है: बाध्यकारी आश्वासन भी सौ प्रतिशत गारंटी नहीं है। यदि खरीदार की आय-स्थितियां काफी खराब हो जाती हैं या संपत्ति का ऋण-मूल्य काफी कम निकलता है, तो बैंक इसे वापस ले सकती है। कानूनी रूप से वित्तपोषण अंततः ऋण अनुबंध के साथ ही बाध्यकारी होता है।
प्रमाण की प्रामाणिकता की जांच कैसे करें
वित्तपोषण पुष्टि को आसानी से कॉपी या बदला जा सकता है। इसलिए व्यवस्थित रूप से जांच करें:
- संपत्ति संबंध: क्या आपकी संपत्ति का पता और विवरण मेल खाते हैं?संपत्ति का सटीक उल्लेख? किसी ठोस संपत्ति से संबंधित सामान्य पुष्टि को हमेशा गैर-बाध्यकारी माना जाता है।
- खरीदार का नाम: क्या इच्छुक व्यक्ति का नाम स्पष्ट रूप से दिया गया है और क्या वह आपके बातचीत करने वाले पक्ष के समान है?
- दिनांक: क्या दस्तावेज़ वर्तमान है? कुछ महीनों से पुरानी पुष्टि को नवीनीकृत किया जाना चाहिए।
- जारी करने वाला बैंक: क्या लेटरहेड, संपर्क विवरण और हस्ताक्षर विश्वसनीय लगते हैं? असामान्य ई-मेल पते या संपर्क व्यक्ति का अभाव चेतावनी संकेत हैं।
- शर्तें: क्या बैंक भुगतान को असंबंधित शर्तों से जोड़ता है? एक स्पष्ट स्वीकृति सीधे आपकी संपत्ति की खरीद से संबंधित होती है।
यदि संदेह बना रहे, तो खरीदार की सहमति से सीधे जारी करने वाले बैंक या शाखा से पूछताछ करें। एक गंभीर इच्छुक व्यक्ति को इससे कोई समस्या नहीं होगी। एक और संकेत: यदि बैंक की जाँच बिना स्पष्ट कारण के दो सप्ताह से अधिक समय तक चलती है, तो महत्वपूर्ण प्रश्न पूछना उचित है।
डेटा संरक्षण: आपको दस्तावेज़ों के साथ कैसे व्यवहार करना चाहिए
जैसे ही आप किसी इच्छुक व्यक्ति के बैंक स्टेटमेंट, आय या साख संबंधी डेटा प्राप्त करते हैं, आप अत्यधिक संवेदनशील व्यक्तिगत डेटा संसाधित करते हैं। अनुच्छेद 5 DSGVO के अनुसार डेटा न्यूनतमकरण का सिद्धांत लागू होता है: केवल वही जानकारी एकत्र करें जिसकी आपको वास्तव में आवश्यकता है।
- प्रमाण केवल उस खरीदार से माँगें जो गंभीरता से विचाराधीन हो, हर इच्छुक व्यक्ति से सामान्य रूप से नहीं।
- भुगतान क्षमता का प्रमाण पर्याप्त है – ऋण राशि के लिए बैंक स्टेटमेंट में लेन-देन का व्यक्तिगत विवरण अक्सर आवश्यक नहीं होता और उसे छिपाया जा सकता है।
- दस्तावेज़ों को सुरक्षित रखें और बिक्री या अस्वीकृति के बाद उन्हें वापस कर दें या हटा दें।
इस तरह आप खरीदार के डेटा और स्वयं को अनावश्यक जोखिमों से बचाते हैं।
खरीदार के वित्तपोषण प्रमाण से संबंधित FAQ
मैं वित्तपोषण प्रमाण कब माँग सकता हूँ?
वह समय उपयुक्त है जब कोई इच्छुक व्यक्ति ठोस खरीद उम्मीदवार बन जाता है – अर्थात अंतिम मूल्य स्वीकृति और नोटरी नियुक्ति से spätestens पहले। इस समय आपको संपत्ति को बाज़ार से हटाने से पहले भुगतान क्षमता स्पष्ट करने में वैध रुचि होती है।
क्या वित्तपोषण पुष्टि कानूनी रूप से बाध्यकारी होती है?
केवल सीमित रूप से। गैर-बाध्यकारी पुष्टि बैंक को बिल्कुल बाध्य नहीं करती। बाध्यकारी वित्तपोषण स्वीकृति पूर्ण जाँच के बाद दी जाती है, लेकिन इसे फिर भी वापस लिया जा सकता है, यदि परिस्थितियाँ महत्वपूर्ण रूप से बदल जाती हैं। अंतिम रूप से बाध्यकारी केवल ऋण अनुबंध होता है।
वित्तपोषण पुष्टि कितने समय तक मान्य रहती है?
आमतौर पर लगभग छह महीने। यदि कोई खरीदार आपको पुराना दस्तावेज़ प्रस्तुत करता है, तो आपको वर्तमान पुष्टि माँगनी चाहिए – इस बीच ब्याज और ऋण-योग्यता की स्थिति बदल सकती है।
क्या खरीदार खरीद मूल्य का भुगतान नकद में कर सकता है?
नहीं। 1 अप्रैल 2023 से § 16a GwG अचल संपत्ति की खरीद में नकद भुगतान पर पूरी तरह प्रतिबंध लगाता है; नकद में आंशिक भुगतान भी अनुमत नहीं है। खरीद मूल्य का भुगतान गैर-नकद रूप में होना चाहिए और पक्षकारों को नोटरी के समक्ष इसका प्रमाण देना होगा। केवल नोटरी एस्क्रो खाते के माध्यम से निपटान होने पर या 10.000 यूरो तक के प्रतिफल के मामले में यह प्रमाण प्रस्तुत करने का दायित्व समाप्त हो जाता है।
यदि कोई इच्छुक व्यक्ति प्रमाण प्रस्तुत नहीं करना चाहता तो क्या करें?
विनम्र रहें, लेकिन दृढ़ रहें: विश्वसनीय प्रमाण के बिना आप अनावश्यक जोखिम उठाते हैं। भुगतान करने में सक्षम खरीदार पुष्टि आसानी से प्रस्तुत कर देगा। यदि कोई इच्छुक व्यक्ति कोई भी जानकारी देने से इनकार करता है, तो यह बिक्री को फिलहाल पूरा न करने का कारण है।
विक्रेताओं के लिए प्रमाण-जाँच के लाभ और नुकसान
- लाभ – सुरक्षा: आप भुगतान करने में असमर्थ इच्छुक व्यक्तियों को समय रहते अलग कर देते हैं और बिक्री विफल होने का जोखिम घटाते हैं।
- लाभ – बातचीत की स्थिति: जाँचा हुआ खरीदार आपको यह निश्चितता देता है कि आप निश्चिंत होकर संपत्ति को बाज़ार से हटा सकते हैं।
- लाभ – समय की बचत: आप नोटरी की नियुक्ति और अनुबंध की तैयारी केवल किसी यथार्थवादी खरीदार के साथ करते हैं।
- नुकसान – प्रयास: दस्तावेज़ माँगने और जाँचने में समय लगता है तथा सावधानी आवश्यक होती है।
- नुकसान – डेटा सुरक्षा संबंधी दायित्व: संवेदनशील डेटा के लिए आपकी जिम्मेदारी होती है और आपको डेटा न्यूनता के सिद्धांत का पालन करना होता है।
- नुकसान – पूर्ण गारंटी नहीं: बाध्यकारी प्रतिबद्धता भी दुर्लभ मामलों में विफल हो सकती है; कुछ अवशिष्ट जोखिम बना रहता है।
निष्कर्ष: जाँच अप्रिय आश्चर्यों से बचाती है
वित्तपोषण प्रमाण बिक्री विफल होने के विरुद्ध आपका सबसे प्रभावी संरक्षण है। पसंदीदा खरीदार से ठोस संपत्ति-संदर्भ वाली यथासंभव बाध्यकारी वित्तपोषण स्वीकृति माँगें या – नकद भुगतान करने वालों के मामले में – बैंक का स्वयं की पूँजी का प्रमाण लें। दस्तावेज़ में संपत्ति-संदर्भ, तारीख और जारीकर्ता की जाँच करें और संदेह होने पर बैंक से पूछताछ करें। जो व्यक्ति इन कुछ चरणों का पालन करता है, वह यथार्थवादी खरीदार के साथ नोटरी की नियुक्ति में जाता है – और महँगे अनावश्यक चक्करों से बचता है।