Нет ничего досаднее, чем сорвавшаяся продажа незадолго до визита к нотариусу из-за того, что банк покупателя всё же отказал в финансировании. Содержательное подтверждение финансирования защищает вас от этого — при условии, что вы знаете, какие документы действительно имеют значение и как проверить их подлинность. Мы покажем, какие подтверждения следует запросить у конкретного заинтересованного лица, по каким признакам распознать надёжное одобрение и что при этом необходимо учитывать в отношении защиты данных.
Почему подтверждение финансирования так важно для продавцов
Многие заинтересованные лица ведут себя уверенно и убедительно заверяют, что без труда смогут оплатить покупную цену. Однако лишь когда вы переходите к конкретным переговорам с предпочтительным покупателем, решающим становится вопрос: действительно ли этот человек сможет предоставить деньги? Сорвавшаяся продажа обходится вам в недели, а часто и месяцы — и в худшем случае после этого вам придётся заново продвигать объект как «неликвидный».
Кроме того, с 1 апреля 2023 года действует установленный законом запрет на оплату наличными: согласно § 16a GwG, недвижимость в Германии больше нельзя оплачивать наличными, криптоактивами, золотом, платиной или драгоценными камнями. Таким образом, покупная цена практически всегда перечисляется через банковский счёт. Поэтому на первый план выходит вопрос о том, сможет ли покупатель оплатить сумму за счёт собственного капитала, кредита или их комбинации. Заинтересованное лицо, настаивающее на оплате наличными, является явным предупреждающим сигналом — с юридической точки зрения такой способ оплаты покупной цены больше невозможен.
Какие подтверждения следует запросить
Выбор целесообразного документа зависит от того, каким образом покупатель намерен финансировать сделку. На практике большинство покупателей комбинируют собственный капитал и банковский кредит.
Подтверждение финансирования от банка
Самым важным документом является подтверждение финансирования от кредитора. Оно не имеет установленной формы, но должно содержать ключевые сведения:
- полное имя покупателя
- размер кредита, который банк готов предоставить
- точный адрес и наименование вашей недвижимости
- банк, выдавший документ, а также его контактные данные и имя контактного лица
- дату выдачи и срок действия (обычно шесть месяцев)
Окончательная процентная ставка в подтверждении ещё не указана — это нормально, поскольку окончательные условия банк устанавливает только в более позднем кредитном договоре.
Подтверждение наличия собственных средств
Если покупатель оплачивает часть стоимости из собственных средств или даже полностью вносит покупную цену без кредита, потребуйте подтверждение наличия собственных средств. В качестве подтверждения могут служить, например, актуальная выписка со счёта, выписка по депозитному счёту, накопления по договору строительных сбережений или краткое банковское подтверждение имеющегося остатка. Для покупателя, который хочет приобрести недвижимость полностью без финансирования, такое подтверждение капитала для банка даже важнее любого подтверждения финансирования.
Опционально: анкета заёмщика и справка SCHUFA о кредитоспособности
Для банка запрос SCHUFA в любом случае является обязательной частью проверки кредита. Вы как продавец также можете запросить у покупателя анкету заёмщика или справку SCHUFA о кредитоспособности. Это особенно целесообразно, если покупка финансируется без участия банка и у вас иначе не было бы независимого подтверждения платёжеспособности. Запрашивайте такие сведения только у покупателя, действительно рассматриваемого в качестве кандидата, а не у каждого посетителя просмотра.
Обязательное подтверждение или необязательная справка?
Самое важное различие определяет ценность документа: необязательное подтверждение финансирования лишь сигнализирует, что банк «в принципе готов» предоставить финансирование при условии последующей проверки кредитоспособности и объекта. Оно быстро оформляется, но почти не даёт вам гарантий.
Обязательное подтверждение финансирования банк выдаёт только после полной проверки покупателя — как правило, она включает удостоверение личности, подтверждения доходов и справку SCHUFA. Только этот вариант надёжно подтверждает вам платёжеспособность заинтересованного лица.
Обращайте внимание на ограничительные формулировки, такие как «при условии окончательной проверки кредитоспособности» или «после определения залоговой стоимости». Они являются признаком необязательного подтверждения и малоценны для безопасности вашей сделки.
Важно знать: даже обязательное подтверждение не является стопроцентной гарантией. Банк может отозвать его, если финансовое положение покупателя существенно ухудшится или залоговая стоимость недвижимости окажется значительно ниже. Юридически обязательным финансирование окончательно становится только с заключением кредитного договора.
Как проверить подлинность подтверждения
Подтверждение финансирования легко скопировать или изменить. Поэтому проверяйте его систематически:
- Связь с объектом: Совпадают ли адрес и обозначение вашей Конкретно ли указана недвижимость? Общее подтверждение без конкретной привязки к объекту всегда следует считать необязательным.
- Имя покупателя: Указан ли потенциальный покупатель по имени и является ли он вашим участником переговоров?
- Дата: Является ли документ актуальным? Подтверждение, которому больше нескольких месяцев, следует обновить.
- Банк, выдавший документ: Выглядят ли правдоподобно фирменный бланк, контактные данные и подпись? Необычные адреса электронной почты или отсутствие контактного лица являются тревожными сигналами.
- Условия: Связывает ли банк выплату со сторонними условиями? Надёжное подтверждение напрямую относится к покупке вашей недвижимости.
Если сомнения сохраняются, запросите информацию напрямую в банке или отделении, выдавшем документ, — с согласия покупателя. У серьёзного потенциального покупателя это не вызовет проблем. Ещё один признак: если проверка со стороны банка без видимых причин длится более двух недель, уместно задать критические вопросы.
Защита данных: как обращаться с документами
Как только вы принимаете выписки со счетов, сведения о доходах или кредитоспособности потенциального покупателя, вы обрабатываете особо чувствительные персональные данные. Действует принцип минимизации данных согласно ст. 5 GDPR: собирайте только действительно необходимую информацию.
- Запрашивайте подтверждения только у покупателя, который действительно рассматривается в качестве кандидата, а не у каждого потенциального покупателя без исключения.
- Достаточно подтверждения платёжеспособности — отдельные детали операций в выписке со счёта часто не нужны для определения размера кредита и могут быть скрыты.
- Храните документы в безопасном месте и после продажи или отказа верните их либо удалите.
Так вы защитите данные покупателя и себя от ненужных рисков.
FAQ о подтверждении финансирования покупателем
Когда я могу потребовать подтверждение финансирования?
Целесообразно сделать это тогда, когда потенциальный покупатель становится конкретным кандидатом на покупку, — то есть не позднее момента окончательного согласования цены и визита к нотариусу. На этом этапе у вас есть законный интерес выяснить платёжеспособность, прежде чем снимать недвижимость с продажи.
Имеет ли подтверждение финансирования юридическую силу?
Лишь в ограниченной степени. Необязательное подтверждение ни к чему не обязывает банк. Обязательное подтверждение финансирования выдается после полной проверки, однако оно всё ещё может быть отозвано, если при существенном изменении обстоятельств. Окончательно обязательным является только кредитный договор.
Как долго действует подтверждение финансирования?
Как правило, около шести месяцев. Если покупатель предъявляет вам более старый документ, следует попросить актуальное подтверждение — за это время могли измениться процентные ставки и кредитоспособность.
Может ли покупатель оплатить покупную цену наличными?
Нет. С 1 апреля 2023 года § 16a Закона о противодействии отмыванию денег полностью запрещает оплату наличными при приобретении недвижимости; также недопустимы частичные платежи наличными. Покупная цена должна перечисляться безналично, а участники сделки должны подтвердить это нотариусу. Эта обязанность по предоставлению подтверждения отпадает только при расчетах через нотариальный депозитный счет или при встречных предоставлениях на сумму до 10 000 евро.
Что делать, если заинтересованное лицо не хочет предоставить подтверждение?
Оставайтесь вежливыми, но последовательными: без надежного подтверждения вы подвергаетесь ненужному риску. Платежеспособный покупатель без проблем предоставит подтверждение. Если заинтересованное лицо отказывается предоставлять любую информацию, это основание пока не заключать сделку.
Преимущества и недостатки проверки подтверждения для продавцов
- Преимущество — безопасность: Вы своевременно отсеиваете неплатежеспособных заинтересованных лиц и снижаете риск срыва сделки.
- Преимущество — переговорная позиция: Проверенный покупатель дает вам уверенность в том, что вы можете без сомнений снять недвижимость с продажи.
- Преимущество — экономия времени: Вы проводите встречу у нотариуса и подготовку договора только с реалистичным покупателем.
- Недостаток — затраты: Запрос и проверка документов требуют времени и тщательности.
- Недостаток — обязанности по защите данных: Вы несете ответственность за конфиденциальные данные и должны соблюдать принцип минимизации данных.
- Недостаток — отсутствие полной гарантии: Даже обязательное подтверждение в редких случаях может не сработать; остаточный риск сохраняется.
Итог: проверка защищает от неприятных сюрпризов
Подтверждение финансирования — ваша самая эффективная защита от срыва сделки. Попросите предпочтительного покупателя предоставить по возможности обязательное подтверждение финансирования с конкретной привязкой к объекту или — при оплате наличными — подтверждение наличия собственного капитала от банка. Проверьте в документе привязку к объекту, дату и выдавшую его организацию, а при сомнениях уточните информацию в банке. Тот, кто выполнит эти несколько шагов, придет к нотариусу с реалистичным покупателем и избавит себя от дорогостоящих обходных путей.