Немає нічого прикрішого, ніж побачити, як продаж зривається незадовго до призначеної зустрічі в нотаріуса, тому що банк покупця зрештою не погодив фінансування. Переконливе підтвердження фінансування захистить вас від цього — за умови, що ви знаєте, які документи справді мають вагу та як перевірити їхню справжність. Ми покажемо вам, які підтвердження слід вимагати від конкретного зацікавленого покупця, за якими ознаками розпізнати надійну згоду та що потрібно враховувати щодо захисту даних.
Чому підтвердження фінансування таке важливе для продавців
Багато зацікавлених осіб поводяться впевнено й переконливо запевняють, що без проблем зможуть «потягнути» ціну купівлі. Але лише коли ви переходите до конкретних переговорів із бажаним покупцем, постає вирішальне питання: чи справді ця особа зможе зібрати необхідні кошти? Продаж, що зірвався, коштує вам тижнів, а часто й місяців — і в найгіршому випадку вам доведеться знову рекламувати об’єкт як «неліквідний».
Крім того, з 1 квітня 2023 року діє встановлена законом заборона на розрахунки готівкою: відповідно до § 16a GwG, нерухомість у Німеччині більше не можна оплачувати готівкою, криптоактивами, золотом, платиною чи дорогоцінним камінням. Отже, ціна купівлі практично завжди переказується через банківський рахунок. Тому на перший план виходить питання, чи зможе покупець зібрати необхідну суму за рахунок власного капіталу, кредиту або їхнього поєднання. Зацікавлена особа, яка наполягає на оплаті готівкою, є чітким попереджувальним сигналом — з юридичного погляду такий спосіб оплати ціни купівлі більше взагалі неможливий.
Які підтвердження слід вимагати
Який документ є доцільним, залежить від того, як покупець планує фінансувати придбання. На практиці більшість покупців поєднують власний капітал і банківський кредит.
Підтвердження фінансування від банку
Найважливішим документом є підтвердження фінансування від кредитора. Воно не має встановленої форми, але повинно містити ключові відомості:
- повне ім’я покупця
- суму кредиту, яку банк готовий надати
- точну адресу та назву вашої нерухомості
- банк, що видав документ, а також його контактні дані та контактну особу
- дату видачі та строк дії (зазвичай шість місяців)
Остаточну відсоткову ставку підтвердження ще не містить — це нормально, адже Банк визначає обов’язкові умови лише в подальшому кредитному договорі.
Підтвердження власного капіталу
Якщо покупець сплачує частину власними коштами або навіть повну ціну купівлі без кредиту, вимагайте підтвердження власного капіталу. Доказом можуть слугувати, наприклад, актуальна виписка з рахунку, виписка з депозитного рахунку, заощадження за договором будівельних заощаджень або коротке підтвердження банку про наявний залишок коштів. Для покупця, який хоче придбати нерухомість повністю без фінансування, таке підтвердження капіталу для банку навіть важливіше за будь-яке підтвердження фінансування.
Опційно: інформація про фінансовий стан і довідка SCHUFA про кредитоспроможність
Для банку запит до SCHUFA у будь-якому разі є невід’ємною частиною перевірки кредиту. Ви як продавець додатково можете попросити покупця надати інформацію про фінансовий стан або довідку SCHUFA про кредитоспроможність. Це особливо доцільно, якщо купівля фінансується без банку інакше ви не мали б незалежного підтвердження платоспроможності. Вимагайте такі довідки лише від покупця, який справді розглядається як кандидат, а не від кожного відвідувача перегляду.
Обов’язкове підтвердження чи необов’язкова довідка?
Найважливіша відмінність визначає цінність документа: необов’язкове підтвердження фінансування лише сигналізує, що банк «в принципі готовий» надати фінансування за умови подальшої перевірки кредитоспроможності та об’єкта. Його можна швидко оформити, але воно майже не дає вам гарантій.
Обов’язкове підтвердження фінансування банк видає лише після повної перевірки покупця — зазвичай до неї належать посвідчення особи, підтвердження доходів і довідка SCHUFA. Лише цей варіант надійно підтверджує вам, що зацікавлена особа є платоспроможною.
Звертайте увагу на обмежувальні формулювання, такі як «за умови остаточної перевірки кредитоспроможності» або «після визначення вартості застави». Вони є ознакою необов’язкового підтвердження — і мало важать для безпеки вашого продажу.
Важливо знати: навіть обов’язкове підтвердження не є стовідсотковою гарантією. Банк може його відкликати, якщо фінансове становище покупця істотно погіршиться або вартість нерухомості як застави виявиться значно нижчою. Юридично обов’язковим фінансування стає остаточно лише після укладення кредитного договору.
Як перевірити справжність підтвердження
Підтвердження фінансування легко скопіювати або змінити. Тому перевіряйте його систематично:
- Прив’язка до об’єкта: Чи збігаються адреса та назва вашої Точно щодо нерухомості? Загальне підтвердження без конкретного зв’язку з об’єктом завжди слід вважати необов’язковим.
- Ім’я покупця: Чи зазначено зацікавлену особу поіменно та чи збігається вона з вашим учасником переговорів?
- Дата: Чи є документ актуальним? Підтвердження, якому вже кілька місяців, слід оновити.
- Банк, що видав документ: Чи виглядають бланк, контактні дані та підпис правдоподібно? Незвичні адреси електронної пошти або відсутність контактної особи є тривожними сигналами.
- Умови: Чи пов’язує банк виплату зі сторонніми вимогами? Належне зобов’язання безпосередньо стосується придбання вашої нерухомості.
Якщо сумніви залишаються, за згодою покупця безпосередньо зверніться до банку або відділення, що видало документ. У серйозного зацікавленого покупця це не викличе проблем. І ще одна ознака: якщо перевірка з боку банку без зрозумілих причин триває понад два тижні, варто поставити критичні запитання.
Захист даних: як поводитися з документами
Щойно ви приймаєте виписки з рахунку, дані про доходи або кредитоспроможність зацікавленої особи, ви обробляєте надзвичайно чутливі персональні дані. Діє принцип мінімізації даних відповідно до ст. 5 GDPR: збирайте лише те, що вам справді потрібно.
- Вимагайте підтвердження лише від покупця, який серйозно розглядається, а не без винятку від кожного зацікавленого.
- Достатньо підтвердження платоспроможності — для визначення суми кредиту окремі деталі операцій у виписці з рахунку часто не потрібні, і їх можна заретушувати.
- Надійно зберігайте документи та після продажу або відмови поверніть їх або видаліть.
Так ви захистите дані покупця та себе від зайвих ризиків.
FAQ щодо підтвердження фінансування покупця
Коли я можу вимагати підтвердження фінансування?
Доцільно це робити тоді, коли зацікавлений перетворюється на конкретного кандидата в покупці, тобто не пізніше ніж до остаточного підтвердження ціни та призначення нотаріальної зустрічі. На цьому етапі ви маєте законний інтерес з’ясувати платоспроможність, перш ніж зняти нерухомість з ринку.
Чи має підтвердження фінансування юридичну силу?
Лише частково. Необов’язкове підтвердження взагалі не зобов’язує банк. Обов’язкове зобов’язання щодо фінансування надається після повної перевірки, але його все одно можна відкликати, якщо якщо передумови істотно зміняться. Остаточно обов’язковим є лише кредитний договір.
Як довго дійсне підтвердження фінансування?
Як правило, близько шести місяців. Якщо покупець надає вам старіший документ, попросіть актуальне підтвердження — за цей час ситуація з відсотковими ставками та кредитоспроможністю могла змінитися.
Чи може покупець сплатити купівельну ціну готівкою?
Ні. З 1 квітня 2023 року § 16a Закону про відмивання грошей (GwG) повністю забороняє оплату готівкою під час придбання нерухомості; часткові платежі готівкою також неприпустимі. Купівельна ціна має сплачуватися безготівково, а сторони повинні надати нотаріусу відповідне підтвердження. Цей обов’язок підтвердження не застосовується лише в разі проведення розрахунків через нотаріальний депозитний рахунок або якщо зустрічне надання не перевищує 10 000 євро.
Що робити, якщо зацікавлена особа не хоче надавати підтвердження?
Залишайтеся ввічливими, але послідовними: без надійного підтвердження ви наражаєтеся на непотрібний ризик. Платоспроможний покупець без проблем надасть підтвердження. Якщо зацікавлена особа відмовляється надати будь-яку інформацію, це є підставою поки що не укладати угоду.
Переваги та недоліки перевірки підтвердження для продавців
- Перевага — безпека: Ви завчасно відсіюєте неплатоспроможних зацікавлених осіб і зменшуєте ризик зриву продажу.
- Перевага — переговорна позиція: Перевірений покупець дає вам упевненість, що ви можете спокійно зняти нерухомість із продажу.
- Перевага — економія часу: Ви проводите зустріч у нотаріуса та готуєте договір лише з реалістичним покупцем.
- Недолік — витрати часу: Запит і перевірка документів потребують часу та ретельності.
- Недолік — обов’язки щодо захисту даних: Ви несете відповідальність за конфіденційні дані та повинні дотримуватися принципу мінімізації даних.
- Недолік — відсутність повної гарантії: Навіть обов’язкове підтвердження в рідкісних випадках може не спрацювати; залишковий ризик зберігається.
Висновок: перевірка захищає від неприємних сюрпризів
Підтвердження фінансування є вашим найефективнішим захистом від зриву продажу. Попросіть бажаного покупця надати якомога більш обов’язкове підтвердження фінансування з конкретною прив’язкою до об’єкта або — у разі покупців, які сплачують готівкою, — підтвердження власного капіталу від банку. Перевірте документ на предмет прив’язки до об’єкта, дати та установи, що його видала, а в разі сумнівів зверніться до банку. Той, хто виконає ці кілька кроків, прийде до нотаріуса з реалістичним покупцем — і заощадить собі дорогі обхідні шляхи.