Nie ma nic bardziej irytującego niż fiasko sprzedaży krótko przed wizytą u notariusza, ponieważ bank kupującego jednak nie wyraził zgody na finansowanie. Wymowne potwierdzenie finansowania chroni Państwa przed taką sytuacją – pod warunkiem że wiedzą Państwo, które dokumenty mają rzeczywistą wartość i jak sprawdzić ich autentyczność. Pokażemy Państwu, jakich potwierdzeń powinni Państwo żądać od konkretnego zainteresowanego, po czym rozpoznać wiążącą zgodę oraz o czym należy pamiętać w zakresie ochrony danych.
Dlaczego potwierdzenie finansowania jest tak ważne dla sprzedających
Wielu zainteresowanych prezentuje się pewnie i przekonująco zapewnia, że bez problemu będzie w stanie udźwignąć cenę zakupu. Jednak dopiero gdy przejdą Państwo do konkretnych negocjacji z preferowanym kupującym, liczy się decydujące pytanie: Czy ta osoba rzeczywiście może zgromadzić potrzebne środki? Niedoszła sprzedaż kosztuje tygodnie, często miesiące – a w najgorszym przypadku muszą Państwo ponownie wprowadzić nieruchomość na rynek jako „towar zalegający na półce”.
Od 1 kwietnia 2023 r. obowiązuje ponadto ustawowy zakaz płatności gotówką: zgodnie z § 16a GwG nieruchomość położona w kraju nie może być już opłacana gotówką, aktywami wirtualnymi, złotem, platyną ani kamieniami szlachetnymi. Cena zakupu przepływa więc praktycznie zawsze za pośrednictwem rachunku bankowego. W centrum uwagi znajduje się zatem pytanie, czy kupujący może zgromadzić tę kwotę z kapitału własnego, kredytu czy połączenia obu tych źródeł. Zainteresowany, który nalega na płatność gotówką, jest dlatego wyraźnym sygnałem ostrzegawczym – z prawnego punktu widzenia taka forma zapłaty ceny zakupu nie jest już możliwa.
Jakich potwierdzeń należy żądać
To, który dokument jest przydatny, zależy od tego, w jaki sposób kupujący chce sfinansować zakup. W praktyce większość kupujących łączy kapitał własny i kredyt bankowy.
Potwierdzenie finansowania przez bank
Najważniejszym dokumentem jest potwierdzenie finansowania wystawione przez kredytodawcę. Nie ma ono wymaganej formy, ale powinno zawierać najważniejsze informacje:
- pełne imię i nazwisko kupującego
- kwotę kredytu, którą bank jest gotów udostępnić
- dokładny adres i oznaczenie Państwa nieruchomości
- bank wystawiający dokument wraz z danymi kontaktowymi i osobą kontaktową
- datę wystawienia i okres ważności (zwykle sześć miesięcy)
Potwierdzenie nie zawiera jeszcze ostatecznej stopy procentowej – to normalne, ponieważ wiążące warunki bank ustala dopiero w późniejszej umowie kredytowej.
Potwierdzenie posiadania kapitału własnego
Jeśli kupujący pokrywa część ceny z własnych środków lub nawet całą cenę zakupu bez kredytu, należy zażądać potwierdzenia posiadania kapitału własnego. Jako dowód mogą służyć na przykład aktualny wyciąg z rachunku, wyciąg z rachunku maklerskiego, środki zgromadzone w kasie mieszkaniowej lub krótkie potwierdzenie banku dotyczące dostępnego salda. W przypadku kupującego, który chce dokonać zakupu całkowicie bez finansowania, takie potwierdzenie kapitału jest dla banku nawet ważniejsze niż każde przyrzeczenie finansowania.
Opcjonalnie: oświadczenie własne i informacja SCHUFA o zdolności kredytowej
Dla banku zapytanie do SCHUFA i tak stanowi stały element badania kredytowego. Jako sprzedający mogą Państwo dodatkowo poprosić o oświadczenie własne lub informację SCHUFA o zdolności kredytowej kupującego. Jest to szczególnie uzasadnione, gdy zakup jest finansowany bez udziału banku i w przeciwnym razie nie mieliby Państwo niezależnego dowodu wypłacalności. O takie informacje należy prosić wyłącznie kupującego poważnie rozważanego jako nabywca, a nie każdego uczestnika oględzin.
Wiążące przyrzeczenie czy niewiążące potwierdzenie?
Najważniejsza różnica decyduje o wartości dokumentu: niewiążące potwierdzenie finansowania sygnalizuje jedynie, że bank jest „co do zasady gotowy”, z zastrzeżeniem późniejszego badania zdolności kredytowej i nieruchomości. Można je szybko sporządzić, ale zapewnia Państwu niewielkie bezpieczeństwo.
Wiążące przyrzeczenie finansowania bank wystawia dopiero po pełnym sprawdzeniu kupującego – z reguły obejmuje to dowód osobisty, zaświadczenia o dochodach oraz informację SCHUFA. Tylko ten wariant wiarygodnie potwierdza Państwu, że zainteresowany jest wypłacalny.
Należy zwrócić uwagę na sformułowania ograniczające, takie jak „pod warunkiem ostatecznego badania zdolności kredytowej” lub „po ustaleniu wartości zabezpieczenia”. Są one cechą niewiążącego potwierdzenia – i mają niewielką wartość dla bezpieczeństwa sprzedaży.
Warto wiedzieć: nawet wiążące przyrzeczenie nie stanowi stuprocentowej gwarancji. Bank może je wycofać, jeśli sytuacja dochodowa kupującego znacząco się pogorszy lub wartość nieruchomości stanowiąca podstawę zabezpieczenia okaże się wyraźnie niższa. Finansowanie staje się ostatecznie wiążące prawnie dopiero wraz z zawarciem umowy kredytowej.
Jak sprawdzić autentyczność potwierdzenia
Potwierdzenie finansowania można łatwo skopiować lub zmienić. Dlatego należy je systematycznie sprawdzić:
- Powiązanie z nieruchomością: Czy adres i oznaczenie PaństwaCzy chodzi dokładnie o nieruchomość? Ogólnie sformułowane potwierdzenie bez konkretnego odniesienia do obiektu należy zawsze uznać za niewiążące.
- Nazwa kupującego: Czy zainteresowany jest wymieniony z imienia i nazwiska oraz czy jest tą samą osobą, z którą prowadzą Państwo negocjacje?
- Data: Czy dokument jest aktualny? Potwierdzenie starsze niż kilka miesięcy należy odnowić.
- Bank wystawiający: Czy papier firmowy, dane kontaktowe i podpis wyglądają wiarygodnie? Nietypowe adresy e-mail lub brak osoby kontaktowej są sygnałami ostrzegawczymi.
- Warunki: Czy bank uzależnia wypłatę od warunków niezwiązanych ze sprawą? Rzetelne zobowiązanie odnosi się bezpośrednio do zakupu Państwa nieruchomości.
Jeśli pozostają wątpliwości, proszę – za zgodą kupującego – skontaktować się bezpośrednio z bankiem lub oddziałem wystawiającym dokument. Poważny zainteresowany nie będzie miał z tym problemu. Kolejna wskazówka: jeśli weryfikacja po stronie banku bez wyraźnego powodu trwa dłużej niż dwa tygodnie, zasadne są krytyczne pytania.
Ochrona danych: jak należy postępować z dokumentami
Gdy tylko przyjmą Państwo wyciągi bankowe, dane dotyczące dochodów lub zdolności kredytowej zainteresowanego, przetwarzają Państwo szczególnie wrażliwe dane osobowe. Obowiązuje zasada minimalizacji danych zgodnie z art. 5 RODO: należy gromadzić wyłącznie informacje rzeczywiście potrzebne.
- Należy żądać zaświadczeń dopiero od kupującego poważnie zainteresowanego zakupem, a nie rutynowo od każdego zainteresowanego.
- Wystarczy dowód zdolności płatniczej – w przypadku wysokości kredytu szczegółowe informacje o pojedynczych operacjach na wyciągu bankowym często nie są potrzebne i można je zamazać.
- Dokumenty należy przechowywać w bezpieczny sposób, a po sprzedaży lub odmowie zwrócić je albo usunąć.
W ten sposób chronią Państwo dane kupującego i siebie przed niepotrzebnym ryzykiem.
FAQ dotyczące potwierdzenia finansowania przez kupującego
Kiedy mogę zażądać potwierdzenia finansowania?
Warto to zrobić w momencie, gdy zainteresowany staje się konkretnym kandydatem na kupującego – czyli najpóźniej przed ostatecznym potwierdzeniem ceny i wizytą u notariusza. W tym momencie mają Państwo uzasadniony interes w wyjaśnieniu zdolności płatniczej, zanim wycofają Państwo nieruchomość z rynku.
Czy potwierdzenie finansowania jest prawnie wiążące?
Tylko częściowo. Niewiążące potwierdzenie w ogóle nie wiąże banku. Wiążące zobowiązanie do finansowania jest wydawane po pełnej weryfikacji, ale nadal może zostać wycofane, jeśli gdy warunki ulegną istotnej zmianie. Ostatecznie wiążąca jest dopiero umowa kredytowa.
Jak długo ważne jest potwierdzenie finansowania?
Z reguły około sześciu miesięcy. Jeśli kupujący przedłoży Państwu starszy dokument, należy poprosić o aktualne potwierdzenie – w międzyczasie sytuacja dotycząca oprocentowania i zdolności kredytowej mogła się zmienić.
Czy kupujący może zapłacić cenę zakupu gotówką?
Nie. Od 1 kwietnia 2023 r. § 16a GwG całkowicie zakazuje płatności gotówką przy nabywaniu nieruchomości; niedopuszczalne są również częściowe płatności gotówkowe. Cena zakupu musi zostać zapłacona bezgotówkowo, a strony muszą udowodnić to notariuszowi. Obowiązek ten nie dotyczy jedynie rozliczenia za pośrednictwem notarialnego rachunku powierniczego lub świadczeń wzajemnych do kwoty 10 000 euro.
Co zrobić, jeśli zainteresowany nie chce przedstawić potwierdzenia?
Należy zachować uprzejmość, ale konsekwencję: bez wiarygodnego potwierdzenia podejmują Państwo niepotrzebne ryzyko. Wypłacalny kupujący bez problemu dostarczy potwierdzenie. Jeśli zainteresowany odmawia udzielenia jakichkolwiek informacji, jest to powód, aby na razie nie finalizować sprzedaży.
Zalety i wady weryfikacji potwierdzenia dla sprzedających
- Zaleta – bezpieczeństwo: Wcześnie eliminują Państwo zainteresowanych, którzy nie są w stanie zapłacić, i zmniejszają ryzyko niedoszłej sprzedaży.
- Zaleta – pozycja negocjacyjna: Zweryfikowany kupujący daje Państwu pewność, że mogą Państwo z czystym sumieniem wycofać nieruchomość z rynku.
- Zaleta – oszczędność czasu: Termin u notariusza i przygotowanie umowy przeprowadzają Państwo wyłącznie z realistycznym kupującym.
- Wada – nakład pracy: Uzyskanie i sprawdzenie dokumentów wymaga czasu i staranności.
- Wada – obowiązki w zakresie ochrony danych: Ponosić będą Państwo odpowiedzialność za poufne dane i muszą przestrzegać zasady minimalizacji danych.
- Wada – brak pełnej gwarancji: Nawet wiążąca deklaracja może w rzadkich przypadkach nie dojść do skutku; pozostaje ryzyko resztkowe.
Podsumowanie: Weryfikacja chroni przed przykrą niespodzianką
Potwierdzenie finansowania jest Państwa najskuteczniejszą ochroną przed niedoszłą sprzedażą. Należy zażądać od preferowanego kupującego możliwie wiążącego potwierdzenia finansowania z konkretnym wskazaniem nieruchomości lub – w przypadku płatników gotówkowych – potwierdzenia kapitału własnego przez bank. Należy sprawdzić w dokumencie wskazanie nieruchomości, datę i wystawcę, a w razie wątpliwości skontaktować się z bankiem. Kto przestrzega tych kilku kroków, udaje się na spotkanie u notariusza z realistycznym kupującym – i oszczędza sobie kosztownych objazdów.