Bir satışı noter randevusundan kısa süre önce, alıcının bankası son anda destek vermediği için başarısız görmek kadar can sıkıcı çok az şey vardır. Anlamlı bir finansman kanıtı sizi bundan korur – ancak hangi belgelerin gerçekten değer taşıdığını ve bunların gerçekliğini nasıl kontrol edeceğinizi biliyorsanız. Size belirli bir ilgiliden hangi kanıtları talep etmeniz gerektiğini, güvenilir bir onayı nasıl tanıyacağınızı ve bu süreçte veri koruma konusunda nelere dikkat etmeniz gerektiğini gösteriyoruz.
Finansman kanıtı satıcılar için neden bu kadar önemli?
Birçok ilgili kendinden emin davranır ve satın alma bedelini “rahatça” karşılayabileceğini inandırıcı biçimde belirtir. Ancak tercih edilen alıcıyla somut müzakereye geçtiğinizde belirleyici soru şudur: Bu kişi parayı gerçekten temin edebilir mi? Başarısız olan bir satış size haftalara, çoğu zaman aylara mal olur – en kötü durumda ise taşınmazı daha sonra “satılmayan ürün” olarak yeniden pazarlamak zorunda kalırsınız.
1 Nisan 2023'ten bu yana yasal bir nakit ödeme yasağı da geçerlidir: § 16a GwG uyarınca yurt içindeki bir taşınmaz artık nakit, kripto varlıklar, altın, platin veya değerli taşlarla ödenemez. Dolayısıyla satın alma bedeli neredeyse her zaman bir banka hesabı üzerinden aktarılır. Böylece alıcının toplamı öz sermaye, kredi veya her ikisinin birleşimiyle karşılayıp karşılayamayacağı sorusu önem kazanır. Bu nedenle nakit ödeme konusunda ısrar eden bir ilgili açık bir uyarı işaretidir – hukuken satın alma bedeli için bu yol artık mümkün değildir.
Talep etmeniz gereken kanıtlar
Hangi belgenin anlamlı olduğu, alıcının nasıl finansman sağlamak istediğine bağlıdır. Uygulamada çoğu alıcı öz sermaye ile banka kredisini birleştirir.
Bankanın finansman teyidi
En önemli belge, kredi veren kuruluşun finansman teyididir. Belirli bir şekle tabi değildir, ancak önemli bilgileri içermelidir:
- alıcının tam adı
- bankanın sağlamaya hazır olduğu kredi tutarı
- taşınmazınızın tam adresi ve tanımı
- düzenleyen banka ile birlikte iletişim bilgileri ve yetkili kişi
- düzenlenme tarihi ve geçerlilik süresi (genellikle altı ay)
Teyit henüz kesin bir faiz oranı içermez – bu normaldir, çünküBağlayıcı koşulları banka ancak daha sonraki kredi sözleşmesinde belirler.
Öz sermaye kanıtı
Alıcı bedelin bir kısmını kendi kaynaklarından veya hatta kredi kullanmadan tamamını ödeyecekse, öz sermaye kanıtı talep edin. Kanıt olarak güncel bir hesap ekstresi, bir menkul kıymet hesap ekstresi, konut tasarruf bakiyesi veya mevcut bakiye hakkında kısa bir banka teyidi sunulabilir. Hiç finansman kullanmadan satın almak isteyen bir alıcıda, bu sermaye kanıtı banka açısından herhangi bir finansman taahhüdünden bile daha önemlidir.
İsteğe bağlı: Kişisel beyan ve SCHUFA kredi itibarı raporu
Banka açısından SCHUFA sorgusu kredi incelemesinin zaten ayrılmaz bir parçasıdır. Satıcı olarak ayrıca alıcıdan kişisel beyan veya SCHUFA kredi itibarı raporu talep edebilirsiniz. Bu, özellikle banka finansmanı olmadan satın alma yapılacaksa ve ödeme gücüne ilişkin başka bağımsız bir kanıtınız yoksa anlamlıdır. Bu tür bilgileri her gezinti ziyaretçisinden değil, yalnızca ciddi olarak değerlendirilen alıcıdan talep edin.
Bağlayıcı taahhüt mü, bağlayıcı olmayan teyit mi?
En önemli fark, belgenin değerini belirler: Bağlayıcı olmayan finansman teyidi, yalnızca bankanın daha sonra yapılacak kredi itibarı ve taşınmaz incelemesi saklı kalmak kaydıyla “prensipte hazır” olduğunu gösterir. Hızlı hazırlanır, ancak size neredeyse hiç güvence sağlamaz.
Bağlayıcı finansman taahhüdü banka tarafından ancak alıcıyı tamamen inceledikten sonra düzenlenir; buna genellikle kimlik belgesi, gelir kanıtları ve SCHUFA raporu dahildir. Yalnızca bu seçenek, ilgili kişinin ödeme gücüne sahip olduğunu güvenilir biçimde teyit eder.
“Nihai kredi itibarı incelemesine tabi olarak” veya “ipotek değerinin belirlenmesinden sonra” gibi kısıtlayıcı ifadelere dikkat edin. Bunlar bağlayıcı olmayan bir teyidin göstergesidir ve satış güvenliğiniz açısından çok az değer taşır.
Şunu bilmek önemlidir: Bağlayıcı bir taahhüt bile yüzde yüz garanti değildir. Alıcının gelir koşulları önemli ölçüde kötüleşirse veya taşınmazın ipotek değeri belirgin biçimde daha düşük çıkarsa banka taahhüdü geri çekebilir. Finansman hukuken ancak kredi sözleşmesiyle kesin olarak bağlayıcı hale gelir.
Kanıtın gerçekliğini böyle kontrol edersiniz
Bir finansman teyidi kolayca kopyalanabilir veya değiştirilebilir. Bu nedenle sistematik olarak kontrol edin:
- Taşınmazla bağlantı: Adres ve taşınmaz tanımı sizinTaşınmaz kesin olarak belirtilmiş mi? Belirli bir taşınmaza atıfta bulunmayan, genel ifadeler içeren bir teyit her zaman bağlayıcı olmayan bir belge olarak değerlendirilmelidir.
- Alıcının adı: İlgilenen kişinin adı belirtilmiş mi ve müzakere yaptığınız kişiyle aynı mı?
- Tarih: Belge güncel mi? Birkaç aydan eski bir teyit yenilenmelidir.
- Düzenleyen banka: Antet, iletişim bilgileri ve imza makul görünüyor mu? Olağandışı e-posta adresleri veya ilgili kişi bilgilerinin eksik olması uyarı işaretleridir.
- Koşullar: Banka ödemeyi konuyla ilgisiz şartlara mı bağlıyor? Düzgün bir taahhüt doğrudan taşınmazınızın satın alınmasına ilişkin olmalıdır.
Şüpheler devam ederse, alıcının onayıyla doğrudan belgeyi düzenleyen bankaya veya şubeye sorun. Ciddi bir ilgili kişinin bununla bir sorunu olmaz. Bir başka gösterge de şudur: Banka incelemesi görünür bir neden olmaksızın iki haftadan uzun sürüyorsa, kritik sorular sormak yerindedir.
Veri koruma: Belgeleri nasıl ele almanız gerekir
Bir ilgilinin hesap ekstrelerini, gelir veya kredi değerliliği verilerini alır almaz son derece hassas kişisel verileri işlersiniz. GDPR Madde 5 uyarınca veri minimizasyonu ilkesi geçerlidir: Yalnızca gerçekten ihtiyaç duyduğunuz verileri toplayın.
- Belgeleri her ilgiliden genel olarak değil, yalnızca ciddi biçimde değerlendirilen alıcıdan isteyin.
- Ödeme gücünün kanıtlanması yeterlidir – kredi tutarı için hesap ekstresindeki münferit işlem ayrıntıları çoğu zaman gerekli değildir ve karartılabilir.
- Belgeleri güvenli şekilde saklayın ve satıştan veya ret kararından sonra iade edin ya da silin.
Böylece alıcının verilerini ve kendinizi gereksiz risklere karşı korursunuz.
Alıcının finansman kanıtına ilişkin SSS
Finansman kanıtını ne zaman talep edebilirim?
Bir ilgilinin somut bir satın alma adayı hâline geldiği zaman uygundur – yani en geç nihai fiyat taahhüdünden ve noter randevusundan önce. Bu aşamada, taşınmazı piyasadan çekmeden önce ödeme gücünü netleştirmek için meşru bir menfaatiniz vardır.
Finansman teyidi hukuken bağlayıcı mıdır?
Yalnızca sınırlı ölçüde. Bağlayıcı olmayan bir teyit bankayı hiç bağlamaz. Bağlayıcı finansman taahhüdü eksiksiz bir incelemeyi izler, ancak yine de geri çekilebilir, eğer koşulların önemli ölçüde değişmesi. Kesin olarak bağlayıcı olan yalnızca kredi sözleşmesidir.
Finansman teyidi ne kadar süreyle geçerlidir?
Genellikle yaklaşık altı ay. Bir alıcı size daha eski bir belge sunarsa güncel bir teyit istemelisiniz – bu süre içinde faiz ve kredi değerliliği durumu değişmiş olabilir.
Bir alıcı satın alma bedelini nakit ödeyebilir mi?
Hayır. 1 Nisan 2023'ten bu yana § 16a GwG, gayrimenkul ediniminde nakit ödemeyi tamamen yasaklamaktadır; kısmi nakit ödemeler de kabul edilmez. Satın alma bedeli nakit dışı yollarla ödenmeli ve taraflar bunu notere kanıtlamalıdır. Yalnızca bir noter emanet hesabı üzerinden gerçekleştirilen işlemlerde veya karşı edimlerin 10.000 Euro'ya kadar olması durumunda bu kanıtlama yükümlülüğü ortadan kalkar.
Bir ilgili kişi kanıt sunmak istemezse ne yapılmalı?
Nazik, ancak kararlı olun: Güvenilir bir kanıt olmadan gereksiz bir risk alırsınız. Ödeme gücü olan bir alıcı teyidi sorunsuz şekilde sunacaktır. Bir ilgili kişi her türlü bilgi vermeyi reddederse bu, satışı şimdilik tamamlamamak için bir nedendir.
Satıcılar açısından kanıt kontrolünün avantajları ve dezavantajları
- Avantaj – Güvenlik: Ödeme gücü olmayan ilgili kişileri erkenden eler ve başarısız bir satış riskini azaltırsınız.
- Avantaj – Müzakere pozisyonu: Kontrol edilmiş bir alıcı, gayrimenkulü gönül rahatlığıyla piyasadan çekebileceğiniz konusunda size güvence verir.
- Avantaj – Zaman tasarrufu: Noter randevusunu ve sözleşme hazırlığını yalnızca gerçekçi bir alıcıyla gerçekleştirirsiniz.
- Dezavantaj – İş yükü: Belgelerin talep edilmesi ve incelenmesi zaman alır ve özen gerektirir.
- Dezavantaj – Veri koruma yükümlülükleri: Hassas veriler konusunda sorumluluk taşırsınız ve veri minimizasyonu ilkesine uymalısınız.
- Dezavantaj – Tam garanti yoktur: Bağlayıcı bir taahhüt bile nadir durumlarda başarısız olabilir; artık bir risk kalır.
Sonuç: Kontrol, kötü sürprizlere karşı korur
Finansman kanıtı, başarısız bir satışa karşı en etkili korumanızdır. Tercih ettiğiniz alıcıdan, mümkün olduğunca bağlayıcı ve somut gayrimenkulle bağlantılı bir finansman taahhüdü veya – nakit ödeyenlerde – bankadan öz sermaye kanıtı isteyin. Belgeyi gayrimenkulle bağlantısı, tarihi ve düzenleyeni açısından kontrol edin ve şüphe halinde bankaya danışın. Bu birkaç adıma uyan kişi, noter randevusuna gerçekçi bir alıcıyla gider ve kendisini maliyetli dolambaçlı yollardan kurtarır.