Non c’è nulla di più fastidioso che vedere una vendita saltare poco prima dell’appuntamento dal notaio perché la banca dell’acquirente alla fine non collabora. Una prova di finanziamento significativa vi protegge da questo rischio, a condizione che sappiate quali documenti abbiano davvero valore e come verificarne l’autenticità. Vi mostriamo quali prove dovreste richiedere a un interessato concreto, come riconoscere una garanzia affidabile e cosa dovete considerare in materia di protezione dei dati.
Perché la prova di finanziamento è così importante per i venditori
Molti interessati si presentano con sicurezza e assicurano in modo credibile di poter sostenere “senza problemi” il prezzo d’acquisto. Tuttavia, solo quando avviate la trattativa concreta con l’acquirente preferito conta la domanda decisiva: questa persona è davvero in grado di procurarsi il denaro? Una vendita saltata vi costa settimane, spesso mesi e, nel peggiore dei casi, dovrete rimettere sul mercato l’immobile come “invenduto di lungo corso”.
Dal 1° aprile 2023 vige inoltre un divieto legale di pagamento in contanti: ai sensi del § 16a GwG, un immobile situato in Germania non può più essere pagato con contanti, cripto-attività, oro, platino o pietre preziose. Il prezzo d’acquisto passa quindi praticamente sempre attraverso un conto bancario. Diventa pertanto centrale la questione se l’acquirente possa raccogliere la somma tramite capitale proprio, un prestito o una combinazione di entrambi. Un interessato che insiste sul pagamento in contanti è quindi un evidente segnale d’allarme: dal punto di vista giuridico, questa modalità non è più possibile per il prezzo d’acquisto.
Quali prove dovreste richiedere
Il documento utile dipende dal modo in cui l’acquirente intende finanziare l’acquisto. Nella pratica, la maggior parte degli acquirenti combina capitale proprio e un prestito bancario.
La conferma di finanziamento della banca
Il documento più importante è la conferma di finanziamento del creditore. Non è soggetta a una forma specifica, ma dovrebbe contenere le indicazioni decisive:
- il nome completo dell’acquirente
- l’importo del prestito che la banca è disposta a mettere a disposizione
- l’indirizzo esatto e la denominazione del vostro immobile
- la banca emittente con dati di contatto e referente
- una data di emissione e un periodo di validità (solitamente sei mesi)
La conferma non contiene ancora un tasso d’interesse definitivo: è normale, poiché la le condizioni vincolanti vengono stabilite dalla banca solo nel successivo contratto di finanziamento.
La prova del capitale proprio
Se l’acquirente paga una parte con mezzi propri o addirittura l’intero prezzo d’acquisto senza ricorrere a un credito, richieda una prova del capitale proprio. Come documento possono servire, ad esempio, un estratto conto aggiornato, un estratto del deposito titoli, un saldo di un contratto di risparmio edilizio oppure una breve conferma della banca relativa al saldo disponibile. Nel caso di un acquirente che intenda acquistare interamente senza finanziamento, questa prova del capitale è per la banca persino più importante di qualsiasi conferma di finanziamento.
Facoltativo: autodichiarazione e certificato di solvibilità SCHUFA
Per la banca, una verifica SCHUFA è comunque parte integrante della valutazione del credito. In qualità di venditore può inoltre richiedere un’autodichiarazione o un certificato di solvibilità SCHUFA dell’acquirente. Ciò è particolarmente utile se l’acquisto viene finanziato senza una banca e altrimenti non disporrebbe di alcuna prova indipendente della capacità di pagamento. Richieda tali informazioni solo all’acquirente seriamente interessato, non a ogni visitatore.
Conferma vincolante o conferma non vincolante?
La differenza più importante determina il valore del documento: una conferma di finanziamento non vincolante segnala soltanto che la banca è «in linea di principio disponibile», con riserva di una successiva verifica della solvibilità e dell’immobile. Viene rilasciata rapidamente, ma le offre ben poca sicurezza.
Una conferma di finanziamento vincolante viene rilasciata dalla banca solo dopo aver verificato completamente l’acquirente; di norma ciò comprende documento d’identità, prove del reddito e una certificazione SCHUFA. Solo questa variante le conferma in modo affidabile che l’interessato è solvibile.
Presti attenzione a formulazioni limitative come «con riserva della verifica definitiva della solvibilità» o «dopo la determinazione del valore di finanziamento». Sono il segno distintivo di una conferma non vincolante e hanno poco valore per la sicurezza della vendita.
È importante sapere che anche una conferma vincolante non costituisce una garanzia al cento per cento. La banca può revocarla se la situazione reddituale dell’acquirente peggiora sostanzialmente o se il valore di finanziamento dell’immobile risulta significativamente inferiore. Giuridicamente, il finanziamento diventa definitivamente vincolante solo con il contratto di finanziamento.
Come verificare l’autenticità della prova
Una conferma di finanziamento può essere facilmente copiata o modificata. Perciò la verifichi sistematicamente:
- Riferimento all’immobile: l’indirizzo e la denominazione del suoImmobile esattamente? Una conferma formulata in termini generali, senza un riferimento concreto all’immobile, deve sempre essere considerata non vincolante.
- Nome dell’acquirente: L’interessato è indicato per nome ed è identico al vostro interlocutore nelle trattative?
- Data: Il documento è aggiornato? Una conferma più vecchia di alcuni mesi dovrebbe essere rinnovata.
- Banca emittente: L’intestazione, i dati di contatto e la firma appaiono plausibili? Indirizzi e-mail insoliti o l’assenza di referenti sono segnali d’allarme.
- Condizioni: La banca subordina l’erogazione a requisiti estranei? Una conferma corretta si riferisce direttamente all’acquisto del vostro immobile.
Se permangono dubbi, chiedete direttamente alla banca o alla filiale emittente, con il consenso dell’acquirente. Un interessato serio non avrà problemi. E un ulteriore indizio: se la verifica da parte della banca si protrae senza un motivo riconoscibile per più di due settimane, sono opportune domande critiche.
Protezione dei dati: come dovete gestire la documentazione
Non appena ricevete estratti conto, dati sul reddito o sull’affidabilità creditizia di un interessato, trattate dati personali altamente sensibili. Vale il principio della minimizzazione dei dati ai sensi dell’art. 5 GDPR: raccogliete solo ciò di cui avete realmente bisogno.
- Richiedete la documentazione solo al potenziale acquirente realmente preso in considerazione, non indistintamente a ogni interessato.
- È sufficiente la prova della capacità di pagamento: per l’importo del finanziamento, i singoli dettagli delle operazioni su un estratto conto spesso non sono necessari e possono essere oscurati.
- Conservate la documentazione in modo sicuro e, dopo la vendita o un rifiuto, restituitela oppure cancellatela.
In questo modo proteggete i dati dell’acquirente e voi stessi da rischi inutili.
FAQ sulla prova del finanziamento dell’acquirente
Quando posso richiedere la prova del finanziamento?
È opportuno farlo quando un interessato diventa un candidato concreto all’acquisto, quindi al più tardi prima dell’offerta finale sul prezzo e dell’appuntamento dal notaio. A questo punto avete un interesse legittimo a verificare la capacità di pagamento prima di ritirare l’immobile dal mercato.
Una conferma del finanziamento è giuridicamente vincolante?
Solo in parte. Una conferma non vincolante non impegna affatto la banca. Una promessa di finanziamento vincolante segue una verifica completa, ma può comunque essere revocata se che le condizioni cambino sostanzialmente. Definitivamente vincolante è soltanto il contratto di finanziamento.
Per quanto tempo è valida una conferma di finanziamento?
Di norma circa sei mesi. Se un acquirente vi presenta un documento più datato, dovreste chiedere una conferma aggiornata: nel frattempo la situazione dei tassi d’interesse e della solvibilità potrebbe essere cambiata.
Un acquirente può pagare il prezzo d’acquisto in contanti?
No. Dal 1° aprile 2023, il § 16a GwG vieta integralmente i pagamenti in contanti nell’acquisto di immobili; sono vietati anche i pagamenti parziali in contanti. Il prezzo d’acquisto deve essere versato senza contanti e le parti devono dimostrarlo al notaio. L’obbligo di dimostrazione viene meno solo in caso di gestione tramite un conto fiduciario notarile o per controprestazioni fino a 10.000 euro.
Cosa fare se un interessato non vuole presentare alcuna prova?
Rimanete cortesi, ma coerenti: senza una prova attendibile vi assumete un rischio inutile. Un acquirente solvibile fornirà senza problemi la conferma. Se un interessato rifiuta qualsiasi informazione, questo è un motivo per non concludere innanzitutto la vendita.
Vantaggi e svantaggi della verifica della prova per i venditori
- Vantaggio – Sicurezza: escludete tempestivamente gli interessati insolventi e riducete il rischio di una vendita sfumata.
- Vantaggio – Posizione negoziale: un acquirente verificato vi dà la certezza di poter ritirare l’immobile dal mercato con la coscienza tranquilla.
- Vantaggio – Risparmio di tempo: organizzate l’appuntamento dal notaio e la preparazione del contratto soltanto con un acquirente realistico.
- Svantaggio – Onere: richiedere e verificare i documenti richiede tempo e attenzione.
- Svantaggio – Obblighi in materia di protezione dei dati: siete responsabili dei dati sensibili e dovete rispettare il principio della minimizzazione dei dati.
- Svantaggio – Nessuna garanzia assoluta: anche un impegno vincolante può fallire in rari casi; rimane un rischio residuo.
Conclusione: verificare protegge dalle brutte sorprese
La prova del finanziamento è la vostra protezione più efficace contro una vendita sfumata. Chiedete all’acquirente preferito una conferma di finanziamento il più possibile vincolante, con un riferimento concreto all’immobile o, in caso di acquirenti che pagano in contanti, una prova del capitale proprio rilasciata dalla banca. Verificate che il documento riporti il riferimento all’immobile, la data e l’emittente e, in caso di dubbio, chiedete conferma alla banca. Chi osserva questi pochi passaggi arriva all’appuntamento dal notaio con un acquirente realistico e si risparmia costose deviazioni.