श्लेसविग-होल्स्टाइन में संपत्ति हस्तांतरण कर: अधिकतम दर कितनी है?

जो कोई श्लेसविग-होल्स्टाइन में घर, अपार्टमेंट या भूखंड खरीदता है, उसे 6,5 प्रतिशत की दर से जर्मनी में लागू सबसे अधिक संपत्ति हस्तांतरण कर चुकाना पड़ता है। 500.000 यूरो के खरीद मूल्य पर यह अकेले 32.500 यूरो है – खरीद मूल्य तथा नोटरी और भूमि-पंजी लागतों के अतिरिक्त। हम आपको दिखाते हैं कि अधिकतम दर कैसे निर्धारित होती है, सामान्य खरीद मूल्यों और महंगी तटीय संपत्तियों पर इसकी वास्तविक लागत कितनी होती है और किन उपायों से आप कर का बोझ कम कर सकते हैं।

संपत्ति हस्तांतरण कर क्या है – और 6,5 प्रतिशत क्यों?

संपत्ति हस्तांतरण कर एक बार तब लगता है, जब निर्मित या अविकसित भूखंड का मालिक बदलता है। कर निर्धारण का आधार सामान्यतः खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य होता है। वार्षिक संपत्ति कर के विपरीत, संपत्ति हस्तांतरण कर आपको केवल एक बार चुकाना होता है – लेकिन खरीद के समय यह पूरी राशि सीधे आप पर लागू होती है।

संपत्ति हस्तांतरण कर विशुद्ध रूप से राज्यों का कर है। संपत्ति हस्तांतरण कर कानून की धारा 11 के अनुसार राष्ट्रव्यापी मानक दर 3,5 प्रतिशत है। हालांकि 2006 के संघवाद सुधार के बाद से राज्य यह दर स्वयं निर्धारित कर सकते हैं: मूल कानून के अनुच्छेद 105, अनुच्छेद 2a उन्हें स्पष्ट रूप से „संपत्ति हस्तांतरण कर की कर दर निर्धारित करने का अधिकार" देता है।

श्लेसविग-होल्स्टाइन ने इसका शीघ्र और स्पष्ट रूप से उपयोग किया। संपत्ति हस्तांतरण कर की दर निर्धारित करने संबंधी कानून के माध्यम से दर 1 जनवरी 2012 को पहले 5,0 प्रतिशत और 1 जनवरी 2014 को 6,5 प्रतिशत तक बढ़ाई गई। इस प्रकार यह राज्य आज की सर्वोच्च दर तक पहुंचने वाला पहला संघीय राज्य था। इसका उद्देश्य तनावग्रस्त राज्य बजट को समेकित करना था – संपत्ति हस्तांतरण कर राज्यों के सबसे अधिक आय देने वाले स्वयं के राजस्व स्रोतों में से एक है।

श्लेसविग-होल्स्टाइन में संपत्ति हस्तांतरण कर कितना है?

पूरे राज्य में दर समान रूप से 6,5 प्रतिशत है – चाहे आप कील, फ्लेंसबुर्ग, ल्यूबेक या किसी द्वीप पर खरीदारी करें। गणना अत्यंत सरल है:

खरीद मूल्य × 6,5 % = संपत्ति हस्तांतरण कर

निर्णायक कारक नोटरी द्वारा प्रमाणित खरीद मूल्य है। कर कार्यालय GrEStG की धारा 11 के अनुसार गणना की गई कर राशि को पूरे यूरो में नीचे की ओर पूर्णांकित करता है। यदि आप अतिरिक्त देनदारियां übernehmen – जैसे कोई अभी भी खुला हुआअवसंरचना योगदान खाता –, कर-निर्धारण आधार बढ़ सकता है।

अधिकतम दर के लिए उदाहरण गणनाएँ

6.5 प्रतिशत कितना प्रभाव डालते हैं, यह Schleswig-Holstein में सामान्य खरीद कीमतों से स्पष्ट होता है:

• 250.000 यूरो खरीद कीमत: 16.250 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर
• 400.000 यूरो खरीद कीमत: 26.000 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर
• 500.000 यूरो खरीद कीमत: 32.500 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर
• 650.000 यूरो खरीद कीमत: 42.250 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर
• 800.000 यूरो खरीद कीमत: 52.000 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर
• 1.000.000 यूरो खरीद कीमत: 65.000 यूरो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर

अतिरिक्त लागतों का यथार्थवादी हिसाब लगाएँ: 6.5 प्रतिशत अचल संपत्ति हस्तांतरण कर के अतिरिक्त लगभग 1.5 से 2 प्रतिशत नोटरी और भूमि रजिस्टर लागत आती है। ब्रोकर के बिना खरीद की अतिरिक्त लागत खरीद कीमत की लगभग 8 प्रतिशत होती है, जबकि ब्रोकर कमीशन के साथ यह शीघ्र ही 10 प्रतिशत से अधिक हो जाती है – यह वह धन है जिसे बैंक आम तौर पर वित्तपोषित नहीं करता और जिसे आपको अपनी पूंजी से जुटाना पड़ता है।

2026 में राज्यों की तुलना में Schleswig-Holstein

6.5 प्रतिशत के साथ Schleswig-Holstein 2026 में केवल तीन अन्य राज्यों के साथ शीर्ष पर है। दरें इस प्रकार हैं:

• 6.5 प्रतिशत (अधिकतम दर): Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland
• 6.0 प्रतिशत: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
• 5.5 प्रतिशत: Bremen, Hamburg, Sachsen
• 5.0 प्रतिशत: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
• 3.5 प्रतिशत (सबसे कम दर): Bayern

अंतर महत्वपूर्ण है: 500.000 यूरो की खरीद कीमत पर Bayern में आप 17.500 यूरो और Schleswig-Holstein में 32.500 यूरो चुकाते हैं। यानी 15.000 यूरो अधिक – बिल्कुल उसी लेन-देन के लिए, केवल राज्य की सीमा के कारण। जो लोग Hamburg के आसपास तलाश कर रहे हैं, उन्हें यह अंतर जानना चाहिए: Elbe नदी के दक्षिण में Niedersachsen (5.0 प्रतिशत) स्थित संपत्ति, शहर के उत्तर में Schleswig-Holstein के बाहरी क्षेत्र में स्थित संपत्ति की तुलना में कर की दृष्टि से काफी सस्ती है।

तटीय संपत्तियाँ: Nordsee और Ostsee में अधिकतम दर विशेष रूप से क्यों भारी पड़ती है

Schleswig-Holstein दो तटों वाला एकमात्र संघीय राज्य है – और Nordsee तथा Ostsee के तटों पर संपत्ति की कीमतें राष्ट्रीय औसत से काफी अधिक हैं। Sylt, Föhr और Amrum, Timmendorfer Strand, Scharbeutz या Fehmarn में अवकाश गृहों और दूसरे घरों के लिए नियमित रूप से ऐसी कीमतें मांगी जाती हैं, जो अन्यत्र अकल्पनीय हैं।

चूँकि अचल संपत्ति हस्तांतरण कर प्रतिशत के आधार पर निर्धारित किया जाता है, इसलिए कीमत के साथ वास्तविक बोझ भी बढ़ता है। Sylt में 1,5 मिलियन यूरो के एक Reihenhaus के लिए केवल 97.500 यूरो का रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स देय है – यह जर्मनी के कई क्षेत्रों में पूरे भूखंड की कीमत से भी अधिक है। इस तरह अधिकतम दर का सबसे कठोर प्रभाव संयोग से वहीं पड़ता है, जहाँ खरीद कीमतें पहले से ही सबसे अधिक हैं। इस राशि को शुरू से ही अपने बजट में शामिल करें, ताकि अंत में अतिरिक्त लागतों के कारण वित्तपोषण विफल न हो।

रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कौन देता है – और कब?

§ 13 GrEStG के अनुसार मूल रूप से दोनों अनुबंध पक्ष कर देनदार होते हैं, अर्थात खरीदार और विक्रेता संयुक्त रूप से देनदार होते हैं। व्यवहार में, हालांकि, खरीद अनुबंध में लगभग हमेशा यह निर्धारित किया जाता है कि खरीदार अकेले रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स वहन करेगा। यदि खरीदार भुगतान नहीं करता, तो कर कार्यालय आवश्यकता पड़ने पर विक्रेता से भुगतान मांग सकता है।

प्रक्रिया मानकीकृत है: नोटरी प्रमाणित खरीद अनुबंध की सूचना कर कार्यालय को देता है। इसके बाद कर कार्यालय रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स का निर्धारण-पत्र जारी करता है, जो सूचना दिए जाने के एक महीने बाद देय होता है। कर का भुगतान होने के बाद ही कर कार्यालय तथाकथित कर-अवरोध-मुक्ति प्रमाणपत्र जारी करता है। इस प्रमाणपत्र के बिना खरीदार को § 22 GrEStG के अनुसार भूमि रजिस्टर में नए मालिक के रूप में दर्ज नहीं किया जा सकता। इसलिए रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स का भुगतान स्वामित्व हस्तांतरण की कुंजी है।

क्या श्लेसविग-होल्स्टाइन में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कम किया जा सकता है?

कर दर में स्वयं आप कुछ नहीं बदल सकते – लेकिन कर-निर्धारण आधार में बदलाव संभव है। ये कानूनी विकल्प उपलब्ध हैं:

• चल संपत्ति की वस्तुओं को अलग से दर्शाएँ: निर्मित रसोई, फर्नीचर, सॉना, शामियाना या फोटोवोल्टिक प्रणाली भूखंड का हिस्सा नहीं हैं। यदि खरीद अनुबंध में उनका मूल्य अलग से और वास्तविक रूप से निर्धारित किया गया हो, तो कर-निर्धारण आधार कम हो जाता है। 15.000 यूरो के उचित रूप से निर्धारित इन्वेंटरी मूल्य पर आप लगभग 975 यूरो कर बचाते हैं। राशियों को संतुलित रखें – अत्यधिक मूल्यों पर कर कार्यालय प्रमाण मांग सकता है।
• भूखंड और घर अलग-अलग खरीदें: यदि आप पहले एक अविकसित भूखंड खरीदते हैं और बाद में किसी स्वतंत्र निर्माण कंपनी को घर बनाने का ठेका देते हैं, तो रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स केवल भूखंड की कीमत पर लगता है। “एकीकृत अनुबंध संरचना” के मामले में सावधानी आवश्यक है: यदि निर्माण अनुबंध वास्तव में भूखंड खरीदते समय ही तय हो चुका हो, तो कर कार्यालय निर्माण लागत भी जोड़ देता है।
• कर छूटों की जाँच करें: § 3 GrEStG के अनुसार, अन्य बातों के अलावा, पति-पत्नी के बीच खरीद तथासीधी रेखा में आने वाले रिश्तेदारों के बीच – जैसे माता-पिता से बच्चों को – कर-मुक्त। 2,500 यूरो की कर-मुक्त सीमा से कम के अधिग्रहण पर भी कर नहीं लगाया जाता।

इसके विपरीत, स्वामित्व वाले अपार्टमेंट की खरीद पर आनुपातिक रखरखाव अथवा संरक्षण आरक्षित निधि कटौती योग्य नहीं है: संघीय वित्तीय न्यायालय ने निर्णय दिया है कि इससे अचल संपत्ति हस्तांतरण कर का आकलन आधार कम नहीं होता।

श्लेस्विग-होल्श्टाइन में अचल संपत्ति हस्तांतरण कर से संबंधित FAQ

श्लेस्विग-होल्श्टाइन में मुझे कितना अचल संपत्ति हस्तांतरण कर देना होगा?

आप खरीद मूल्य का 6.5 प्रतिशत भुगतान करते हैं। 400,000 यूरो पर यह 26,000 यूरो और 600,000 यूरो पर 39,000 यूरो है। यह दर पूरे राज्य में समान रूप से लागू होती है।

अचल संपत्ति हस्तांतरण कर कौन देता है, खरीदार या विक्रेता?

कानूनी रूप से अनुबंध के दोनों पक्ष संयुक्त देनदार होते हैं। व्यवहार में लगभग हमेशा खरीदार पूरा अचल संपत्ति हस्तांतरण कर वहन करता है, क्योंकि खरीद अनुबंध में ऐसा निर्धारित होता है।

अचल संपत्ति हस्तांतरण कर कब देय होता है?

नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण के बाद कर कार्यालय एक कर निर्धारण पत्र भेजता है। इसकी सूचना दिए जाने के एक महीने बाद कर का भुगतान करना होता है। भुगतान के बिना कोई कर-मुक्ति प्रमाणपत्र और भूमि रजिस्टर में कोई प्रविष्टि नहीं होती।

क्या मैं अचल संपत्ति हस्तांतरण कर को कर से घटा सकता हूँ?

स्वयं उपयोग की जाने वाली संपत्ति के मामले में नहीं। इसके विपरीत, यदि आप किराये पर दी गई संपत्ति को पूंजी निवेश के रूप में खरीदते हैं, तो अचल संपत्ति हस्तांतरण कर भवन की अधिग्रहण लागत में शामिल होता है और वार्षिक मूल्यह्रास (AfA) के माध्यम से कर में दावा किया जा सकता है।

श्लेस्विग-होल्श्टाइन में अचल संपत्ति हस्तांतरण कर इतना अधिक क्यों है?

राज्य ने अपने बजट को समेकित करने के लिए 2012 और 2014 में दर बढ़ाई। चूंकि अचल संपत्ति हस्तांतरण कर राज्यों का कर है, इसलिए प्रत्येक संघीय राज्य स्वयं निर्णय लेता है – और श्लेस्विग-होल्श्टाइन ने अधिकतम दर चुनी है।

निष्कर्ष: अधिकतम दर को शुरुआत से ही ध्यान में रखें

6.5 प्रतिशत के साथ श्लेस्विग-होल्श्टाइन अचल संपत्ति हस्तांतरण कर के मामले में चार सबसे महंगे संघीय राज्यों में शामिल है। छह अंकों वाली खरीद कीमत पर कुछ ही समय में कई दसियों हजार यूरो जुड़ जाते हैं, जिन्हें आपको अपनी पूंजी से वहन करना होगा – महंगी तटीय संपत्तियों में तो इससे भी काफी अधिक। जो व्यक्ति दर जानता है, चल संपत्ति का सही विवरण देता है और सभी अधिग्रहण-संबंधी अतिरिक्त लागतों को वास्तविक रूप से वित्तपोषण में शामिल करता है, उसे नोटरी की नियुक्ति के समय कोई अप्रिय आश्चर्य नहीं होता। TraumImmo पर आपको पूरे श्लेस्विग-होल्श्टाइन में ऑफर मिलेंगे और आप पहली बार संपत्ति देखने से पहले ही कर भार का अनुमान लगा सकते हैं।