Quien compra una casa, una vivienda o un terreno en Schleswig-Holstein paga, con un 6,5 por ciento, el tipo más alto del impuesto sobre transmisiones patrimoniales que existe en Alemania. Para un precio de compra de 500.000 euros, son nada menos que 32.500 euros, además del precio de compra y de los costes notariales y del registro de la propiedad. Le mostramos cómo se determina el tipo máximo, cuánto cuesta concretamente en precios de compra habituales y en inmuebles costeros caros, y con qué palancas puede reducir la carga fiscal.
¿Qué es el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y por qué el 6,5 por ciento?
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales se devenga una sola vez en cuanto un terreno edificado o no edificado cambia de propietario. Por regla general, la base imponible es el precio de compra acordado en el contrato de compraventa. A diferencia del impuesto anual sobre bienes inmuebles, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se paga una sola vez, pero se aplica íntegramente directamente en el momento de la compra.
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales es un impuesto exclusivo de los Länder. El tipo general en todo el país es del 3,5 por ciento, según el § 11 de la Ley del impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Sin embargo, desde la reforma del federalismo de 2006, los Länder pueden fijar ellos mismos el tipo: el artículo 105, apartado 2a, de la Ley Fundamental les otorga expresamente «la competencia para determinar el tipo impositivo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales».
Schleswig-Holstein hizo uso de esta posibilidad pronto y de forma significativa. Mediante la Ley sobre la fijación del tipo impositivo del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, el tipo aumentó inicialmente al 5,0 por ciento el 1 de enero de 2012 y al 6,5 por ciento el 1 de enero de 2014. De este modo, el Land fue el primero de Alemania en alcanzar el valor máximo actual. El trasfondo fue la consolidación de las ajustadas finanzas del Land: el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se cuenta entre las fuentes de ingresos propios más productivas de los Länder.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Schleswig-Holstein?
El tipo es uniforme en todo el Land: 6,5 por ciento, independientemente de si compra en Kiel, Flensburg, Lübeck o en una de las islas. El cálculo es muy sencillo:
Precio de compra × 6,5 % = impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Lo determinante es el precio de compra escriturado. La Administración tributaria redondea el impuesto calculado hacia abajo a euros completos conforme al § 11 de la GrEStG. Si asume cargas adicionales, por ejemplo, una aún pendiente "Cuenta de contribuciones de urbanización –, la base imponible puede aumentar.
Ejemplos de cálculo para el tipo máximo
La importancia del 6,5 por ciento se aprecia en los precios de compra habituales en Schleswig-Holstein:
- 250.000 euros de precio de compra: 16.250 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- 400.000 euros de precio de compra: 26.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- 500.000 euros de precio de compra: 32.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- 650.000 euros de precio de compra: 42.250 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- 800.000 euros de precio de compra: 52.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
- 1.000.000 de euros de precio de compra: 65.000 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Sume los gastos adicionales de forma realista: al 6,5 por ciento del impuesto sobre transmisiones patrimoniales se añaden los gastos notariales y del registro de la propiedad, de aproximadamente entre el 1,5 y el 2 por ciento. Sin agente inmobiliario, los gastos accesorios de adquisición ascienden aproximadamente al 8 por ciento del precio de compra; con la comisión del agente, rápidamente superan el 10 por ciento: dinero que, por regla general, el banco no cofinancia y que deberá aportar con fondos propios.
Schleswig-Holstein en comparación con los estados federados en 2026
Con un 6,5 por ciento, Schleswig-Holstein se sitúa en 2026, junto con solo otros tres estados federados, a la cabeza. Así se distribuyen los tipos:
- 6,5 por ciento (tipo máximo): Schleswig-Holstein, Brandeburgo, Renania del Norte-Westfalia, Sarre
- 6,0 por ciento: Berlín, Hesse, Mecklemburgo-Pomerania Occidental
- 5,5 por ciento: Bremen, Hamburgo, Sajonia
- 5,0 por ciento: Baden-Wurtemberg, Baja Sajonia, Renania-Palatinado, Sajonia-Anhalt, Turingia
- 3,5 por ciento (tipo más bajo): Baviera
La diferencia es considerable: con un precio de compra de 500.000 euros, en Baviera paga 17.500 euros y en Schleswig-Holstein, 32.500 euros. Son 15.000 euros más, por exactamente la misma operación, solo por la frontera del estado federado. Quien busque en los alrededores de Hamburgo debería conocer esta diferencia: un inmueble al sur del Elba, en Baja Sajonia (5,0 por ciento), resulta fiscalmente mucho más barato que uno en la zona residencial acomodada de Schleswig-Holstein, al norte de la ciudad.
Inmuebles costeros: por qué el tipo máximo pesa especialmente en el mar del Norte y el mar Báltico
Schleswig-Holstein es el único estado federado con dos costas, y precisamente en el mar del Norte y el mar Báltico los precios inmobiliarios están muy por encima de la media nacional. En Sylt, Föhr y Amrum, en Timmendorfer Strand, Scharbeutz o en Fehmarn, las casas vacacionales y las segundas residencias alcanzan regularmente precios inimaginables en otros lugares.
Como el impuesto sobre transmisiones patrimoniales se calcula porcentualmente, la carga absoluta aumenta con el precio. Por una casa adosada en Sylt de 1,5 millones de euros se cobran solo se deben 97.500 euros de impuesto sobre transmisiones patrimoniales, más de lo que cuesta una parcela completa en muchas regiones de Alemania. El tipo máximo afecta precisamente a las zonas donde los precios de compra ya son más elevados. Incluya esta suma en su presupuesto desde el principio para que la financiación no fracase al final por los gastos adicionales.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y cuándo?
Según el § 13 GrEStG, en principio ambas partes contractuales son deudoras del impuesto, es decir, comprador y vendedor como deudores solidarios. Sin embargo, en la práctica el contrato de compraventa establece casi siempre que el comprador asume por sí solo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales. Si el comprador no paga, la Agencia Tributaria puede dirigirse, en caso necesario, contra el vendedor.
El procedimiento está estandarizado: el notario comunica a la Agencia Tributaria el contrato de compraventa formalizado. A continuación, esta emite la liquidación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales, que vence un mes después de su notificación. Solo cuando se ha pagado el impuesto, la Agencia Tributaria expide el denominado certificado de no objeción fiscal. Sin este certificado, el comprador no puede inscribirse como nuevo propietario en el Registro de la Propiedad conforme al § 22 GrEStG. Por tanto, el pago del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es la clave para la transmisión de la propiedad.
¿Se puede reducir el impuesto sobre transmisiones patrimoniales en Schleswig-Holstein?
No puede cambiar el tipo impositivo, pero sí la base imponible. Estas son las vías legales disponibles:
- Indicar por separado el inventario mobiliario: La cocina empotrada, los muebles, la sauna, el toldo o una instalación fotovoltaica no forman parte del inmueble. Si su valor se indica por separado en el contrato de compraventa y se cuantifica de forma realista, reduce la base imponible. Con un valor del inventario razonablemente fijado en 15.000 euros, se ahorran aproximadamente 975 euros de impuesto. Establezca los importes de forma moderada; si son excesivos, la Agencia Tributaria solicitará justificantes.
- Comprar por separado el terreno y la casa: Si adquiere primero un terreno sin construir y encarga la construcción de la casa más adelante a una empresa constructora independiente, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales solo se aplica al precio del terreno. Hay que tener cuidado con el «contrato unitario»: si el contrato de construcción ya está de hecho determinado al comprar el terreno, la Agencia Tributaria añadirá los costes de construcción.
- Comprobar las exenciones fiscales: Según el § 3 GrEStG, entre otras operaciones, las compras entre cónyuges, así como entre familiares en línea directa —por ejemplo, de los padres a los hijos— están exentas de impuestos. Tampoco se gravan las adquisiciones inferiores al límite exento de 2.500 euros.
En cambio, no es deducible la reserva proporcional para mantenimiento o conservación al comprar una vivienda en propiedad: el Tribunal Federal de Hacienda ha decidido que no reduce la base imponible del impuesto sobre transmisiones inmobiliarias.
Preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Schleswig-Holstein
¿Cuánto impuesto sobre transmisiones inmobiliarias pago en Schleswig-Holstein?
Paga el 6,5 por ciento del precio de compra. En el caso de 400.000 euros, son 26.000 euros; en el de 600.000 euros, 39.000 euros. El tipo se aplica de manera uniforme en todo el estado federado.
¿Quién paga el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias, el comprador o el vendedor?
Legalmente, ambas partes contratantes son deudores solidarios. En la práctica, casi siempre el comprador asume la totalidad del impuesto, porque así lo establece el contrato de compraventa.
¿Cuándo vence el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias?
La oficina tributaria envía una liquidación después de la escrituración notarial. El impuesto debe pagarse un mes después de su notificación. Sin el pago, no se emite el certificado de no objeción fiscal ni se realiza la inscripción en el registro de la propiedad.
¿Puedo deducir el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias de los impuestos?
En el caso de una vivienda de uso propio, no. Si, en cambio, compra una vivienda alquilada como inversión, el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias se considera parte de los costes de adquisición del edificio y puede hacerse valer fiscalmente mediante la amortización anual (AfA).
¿Por qué es tan alto el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias en Schleswig-Holstein?
El estado federado elevó el tipo en 2012 y 2014 para consolidar sus finanzas. Como el impuesto sobre transmisiones inmobiliarias es un impuesto de los estados federados, cada uno decide por sí mismo, y Schleswig-Holstein optó por el tipo máximo.
Conclusión: planifique el tipo máximo desde el principio
Con un 6,5 por ciento, Schleswig-Holstein pertenece a los cuatro estados federados más caros en cuanto al impuesto sobre transmisiones inmobiliarias. Sobre un precio de compra de seis cifras, se acumulan rápidamente varias decenas de miles de euros que deberá financiar con fondos propios; en el caso de inmuebles costeros de alto precio, incluso bastante más. Quien conozca el tipo, detalle correctamente el inventario mueble e incluya de forma realista todos los costes accesorios de adquisición en la financiación no se llevará ninguna sorpresa desagradable en la cita con el notario. En TraumImmo encontrará ofertas en todo Schleswig-Holstein y podrá calcular aproximadamente la carga fiscal incluso antes de la primera visita.