Toute personne qui achète une maison, un appartement ou un terrain dans le Schleswig-Holstein paie, avec 6,5 pour cent, le taux maximal de droits de mutation immobilière applicable en Allemagne. Pour un prix d’achat de 500.000 euros, cela représente à lui seul 32.500 euros – en plus du prix d’achat et des frais de notaire et d’inscription au registre foncier. Nous vous montrons comment ce taux maximal est fixé, ce qu’il coûte concrètement pour des prix d’achat courants et des biens immobiliers côtiers onéreux, ainsi que les leviers permettant de réduire la charge fiscale.
Que sont les droits de mutation immobilière – et pourquoi 6,5 pour cent ?
Les droits de mutation immobilière sont dus une seule fois dès qu’un terrain bâti ou non bâti change de propriétaire. La base de calcul est généralement le prix d’achat convenu dans le contrat de vente. Contrairement à la taxe foncière annuelle, vous ne payez les droits de mutation immobilière qu’une seule fois – mais ils vous frappent directement dans leur intégralité au moment de l’achat.
Les droits de mutation immobilière sont un impôt exclusivement régional. Le taux normal applicable dans toute l’Allemagne s’élève à 3,5 pour cent conformément au § 11 de la loi relative aux droits de mutation immobilière. Depuis la réforme du fédéralisme de 2006, les Länder peuvent toutefois fixer eux-mêmes le taux : l’article 105, paragraphe 2a, de la Loi fondamentale leur accorde expressément « la compétence pour déterminer le taux d’imposition des droits de mutation immobilière ».
Le Schleswig-Holstein en a fait usage tôt et de manière significative. En vertu de la loi relative à la fixation du taux des droits de mutation immobilière, le taux est d’abord passé à 5,0 pour cent le 1er janvier 2012, puis à 6,5 pour cent le 1er janvier 2014. Le Land a ainsi été le premier de toute l’Allemagne à atteindre le niveau maximal actuel. L’objectif était de consolider les finances régionales tendues – les droits de mutation immobilière comptent parmi les sources de recettes propres les plus lucratives des Länder.
Quel est le montant des droits de mutation immobilière dans le Schleswig-Holstein ?
Le taux est uniformément fixé à 6,5 pour cent dans tout le Land – que vous achetiez à Kiel, Flensbourg, Lübeck ou sur l’une des îles. Le calcul est on ne peut plus simple :
Prix d’achat × 6,5 % = droits de mutation immobilière
Le prix d’achat authentifié fait foi. Le service des impôts arrondit l’impôt calculé à l’euro inférieur conformément au § 11 GrEStG. Si vous prenez en charge des charges supplémentaires – par exemple un montant encore ouvert "Compte des contributions d’aménagement –, la base de calcul peut augmenter.
Exemples de calcul au taux maximal
L’importance de 6,5 pour cent est illustrée par des prix d’achat typiques dans le Schleswig-Holstein :
- 250.000 euros de prix d’achat : 16.250 euros de droits de mutation immobilière
- 400.000 euros de prix d’achat : 26.000 euros de droits de mutation immobilière
- 500.000 euros de prix d’achat : 32.500 euros de droits de mutation immobilière
- 650.000 euros de prix d’achat : 42.250 euros de droits de mutation immobilière
- 800.000 euros de prix d’achat : 52.000 euros de droits de mutation immobilière
- 1.000.000 euros de prix d’achat : 65.000 euros de droits de mutation immobilière
Additionnez les frais annexes de manière réaliste : aux 6,5 pour cent de droits de mutation immobilière s’ajoutent les frais de notaire et d’inscription au registre foncier, d’environ 1,5 à 2 pour cent. Sans agent immobilier, les frais annexes d’acquisition atteignent ainsi environ 8 pour cent du prix d’achat ; avec la commission d’agence, ils dépassent rapidement 10 pour cent – une somme que la banque ne finance généralement pas et que vous devez couvrir avec vos fonds propres.
Le Schleswig-Holstein en comparaison avec les autres Länder en 2026
Avec 6,5 pour cent, le Schleswig-Holstein se trouve en 2026 en tête, avec seulement trois autres Länder. Voici la répartition des taux :
- 6,5 pour cent (taux maximal) : Schleswig-Holstein, Brandebourg, Rhénanie-du-Nord-Westphalie, Sarre
- 6,0 pour cent : Berlin, Hesse, Mecklembourg-Poméranie-Occidentale
- 5,5 pour cent : Brême, Hambourg, Saxe
- 5,0 pour cent : Bade-Wurtemberg, Basse-Saxe, Rhénanie-Palatinat, Saxe-Anhalt, Thuringe
- 3,5 pour cent (taux le plus bas) : Bavière
La différence est considérable : pour un prix d’achat de 500.000 euros, vous payez 17.500 euros en Bavière, contre 32.500 euros dans le Schleswig-Holstein. Cela représente 15.000 euros de plus – pour exactement la même opération, uniquement en raison de la frontière du Land. Toute personne recherchant dans la périphérie de Hambourg devrait connaître cette différence : un bien situé au sud de l’Elbe, en Basse-Saxe (5,0 pour cent), est fiscalement nettement plus avantageux qu’un bien situé dans la périphérie aisée du Schleswig-Holstein, au nord de la ville.
Biens immobiliers côtiers : pourquoi le taux maximal pèse particulièrement sur les côtes de la mer du Nord et de la mer Baltique
Le Schleswig-Holstein est le seul Land allemand doté de deux côtes – et c’est précisément sur les côtes de la mer du Nord et de la mer Baltique que les prix immobiliers sont largement supérieurs à la moyenne nationale. À Sylt, Föhr et Amrum, à Timmendorfer Strand, Scharbeutz ou Fehmarn, les maisons de vacances et résidences secondaires atteignent régulièrement des prix inimaginables ailleurs.
Comme les droits de mutation immobilière sont calculés en pourcentage, la charge absolue augmente avec le prix. Pour une maison mitoyenne à Sylt au prix de 1,5 million d’euros, seront seuls 97.500 euros de droits de mutation immobilière sont dus – davantage que ce que coûte un terrain entier dans de nombreuses régions d’Allemagne. Le taux maximal frappe donc précisément là où les prix d’achat sont déjà les plus élevés. Intégrez cette somme à votre budget dès le départ afin que le financement n’échoue pas finalement à cause des frais annexes.
Qui paie les droits de mutation immobilière – et quand ?
Selon § 13 GrEStG, les deux parties au contrat sont en principe redevables de l’impôt, c’est-à-dire l’acheteur et le vendeur en tant que débiteurs solidaires. En pratique, le contrat de vente prévoit toutefois presque toujours que l’acheteur assume seul les droits de mutation immobilière. Si l’acheteur ne paie pas, l’administration fiscale peut, si nécessaire, se retourner contre le vendeur.
La procédure est standardisée : le notaire transmet le contrat de vente authentifié à l’administration fiscale. Celle-ci émet ensuite l’avis d’imposition relatif aux droits de mutation immobilière, exigible un mois après sa notification. Ce n’est qu’une fois l’impôt payé que l’administration fiscale délivre le certificat dit d’absence d’objection. Sans ce certificat, l’acheteur ne peut pas être inscrit comme nouveau propriétaire au registre foncier conformément au § 22 GrEStG. Le paiement des droits de mutation immobilière est donc la clé du transfert de propriété.
Est-il possible de réduire les droits de mutation immobilière dans le Schleswig-Holstein ?
Vous ne pouvez rien changer au taux d’imposition lui-même – mais à la base d’imposition. Voici les leviers légaux disponibles :
- Indiquer séparément les biens mobiliers : Une cuisine intégrée, des meubles, un sauna, un store ou une installation photovoltaïque ne font pas partie du bien immobilier. Si leur valeur est indiquée séparément et de manière réaliste dans le contrat de vente, elle réduit la base d’imposition. Pour une valeur d’inventaire plausiblement fixée à 15.000 euros, vous économisez environ 975 euros d’impôt. Restez mesuré dans l’évaluation – en cas de valeurs excessives, l’administration fiscale demandera des justificatifs.
- Acheter séparément le terrain et la maison : Si vous acquérez d’abord un terrain non bâti et ne chargez qu’ultérieurement une entreprise de construction indépendante de bâtir la maison, les droits de mutation immobilière ne s’appliquent qu’au prix du terrain. La prudence est de mise en présence d’un « contrat global unique » : si le contrat de construction est déjà fixé de fait lors de l’achat du terrain, l’administration fiscale ajoute les coûts de construction.
- Vérifier les exonérations fiscales : Selon § 3 GrEStG, sont notamment exonérés les achats entre époux ainsi que entre parents et enfants en ligne directe – par exemple des parents à leurs enfants – exonérés d’impôt. Les acquisitions inférieures au seuil de 2 500 euros ne sont pas non plus imposées.
En revanche, la quote-part de la réserve d’entretien ou de maintenance n’est pas déductible lors de l’achat d’un appartement en copropriété : la Cour fédérale des finances a décidé qu’elle ne réduisait pas l’assiette de l’impôt sur les mutations immobilières.
FAQ sur l’impôt sur les mutations immobilières dans le Schleswig-Holstein
Quel montant d’impôt sur les mutations immobilières dois-je payer dans le Schleswig-Holstein ?
Vous payez 6,5 pour cent du prix d’achat. Pour 400 000 euros, cela représente 26 000 euros, et pour 600 000 euros, 39 000 euros. Le taux est uniforme dans tout le Land.
Qui paie l’impôt sur les mutations immobilières, l’acheteur ou le vendeur ?
Juridiquement, les deux parties au contrat sont codébiteurs solidaires. En pratique, l’acheteur prend presque toujours en charge l’intégralité de l’impôt sur les mutations immobilières, car le contrat de vente le prévoit ainsi.
Quand l’impôt sur les mutations immobilières devient-il exigible ?
Après l’authentification notariale, le service des impôts envoie un avis d’imposition. L’impôt doit être payé un mois après sa notification. Sans paiement, il n’y a ni certificat de non-opposition ni inscription au registre foncier.
Puis-je déduire l’impôt sur les mutations immobilières de mes impôts ?
Pas pour un bien immobilier que vous occupez vous-même. En revanche, si vous achetez un bien loué comme investissement, l’impôt sur les mutations immobilières fait partie du coût d’acquisition du bâtiment et peut être pris en compte fiscalement par le biais de l’amortissement annuel (AfA).
Pourquoi l’impôt sur les mutations immobilières est-il si élevé dans le Schleswig-Holstein ?
Le Land a relevé le taux en 2012 et en 2014 afin de consolider son budget. Comme l’impôt sur les mutations immobilières est un impôt régional, chaque Land décide lui-même – et le Schleswig-Holstein a opté pour le taux maximal.
Conclusion : prévoir le taux maximal dès le départ
Avec 6,5 pour cent, le Schleswig-Holstein fait partie des quatre Länder les plus chers en matière d’impôt sur les mutations immobilières. Pour un prix d’achat à six chiffres, plusieurs dizaines de milliers d’euros supplémentaires s’accumulent rapidement, que vous devez financer sur vos fonds propres – et même nettement davantage pour les biens immobiliers côtiers haut de gamme. Celui qui connaît le taux, indique correctement les biens mobiliers et intègre de manière réaliste l’ensemble des frais annexes d’acquisition dans son financement n’aura pas de mauvaise surprise lors du rendez-vous chez le notaire. Sur TraumImmo, vous trouverez des offres dans tout le Schleswig-Holstein et pourrez estimer la charge fiscale avant même la première visite.