Тот, кто покупает в Шлезвиг-Гольштейне дом, квартиру или земельный участок, платит по ставке 6,5 процента — это самая высокая ставка налога на приобретение недвижимости в Германии. При цене покупки 500 000 евро это составляет 32 500 евро — дополнительно к стоимости объекта, нотариальным расходам и расходам на внесение записи в земельную книгу. Мы расскажем, как формируется максимальная ставка, во сколько она обходится при типичных ценах покупки и при покупке дорогой недвижимости на побережье, а также с помощью каких инструментов можно снизить налоговую нагрузку.
Что такое налог на приобретение недвижимости — и почему 6,5 процента?
Налог на приобретение недвижимости взимается однократно, как только застроенный или незастроенный земельный участок меняет владельца. Налоговой базой, как правило, является цена покупки, указанная в договоре купли-продажи. В отличие от ежегодного земельного налога, налог на приобретение недвижимости уплачивается только один раз — зато в полном объёме непосредственно при покупке.
Налог на приобретение недвижимости является исключительно земельным налогом. Согласно § 11 Закона о налоге на приобретение недвижимости, общегосударственная базовая ставка составляет 3,5 процента. Однако с момента реформы федерализма 2006 года федеральные земли могут самостоятельно устанавливать ставку: статья 105, абзац 2a Основного закона прямо предоставляет им «полномочие определять ставку налога на приобретение недвижимости».
Шлезвиг-Гольштейн рано и решительно воспользовался этой возможностью. Согласно Закону об установлении ставки налога на приобретение недвижимости, 1 января 2012 года ставка сначала выросла до 5,0 процента, а 1 января 2014 года — до 6,5 процента. Таким образом, эта земля стала первой федеральной землёй, достигшей нынешнего максимального значения. Причиной была консолидация напряжённого бюджета земли — налог на приобретение недвижимости относится к наиболее значительным собственным источникам доходов федеральных земель.
Каков размер налога на приобретение недвижимости в Шлезвиг-Гольштейне?
Ставка едина для всей земли и составляет 6,5 процента — независимо от того, покупаете ли вы недвижимость в Киле, Фленсбурге, Любеке или на одном из островов. Расчёт предельно прост:
Цена покупки × 6,5 % = налог на приобретение недвижимости
Решающей является нотариально заверенная цена покупки. Налоговое ведомство округляет рассчитанный налог по § 11 GrEStG до целых евро в меньшую сторону. Если вы принимаете на себя дополнительные обязательства — например, ещё не погашенную Счёт взносов на обустройство –, налоговая база может увеличиться.
Примеры расчётов по максимальной ставке
Насколько ощутимыми являются 6,5 процента, показывают типичные цены покупки в Шлезвиг-Гольштейне:
- 250.000 евро цена покупки: 16.250 евро налог на приобретение недвижимости
- 400.000 евро цена покупки: 26.000 евро налог на приобретение недвижимости
- 500.000 евро цена покупки: 32.500 евро налог на приобретение недвижимости
- 650.000 евро цена покупки: 42.250 евро налог на приобретение недвижимости
- 800.000 евро цена покупки: 52.000 евро налог на приобретение недвижимости
- 1.000.000 евро цена покупки: 65.000 евро налог на приобретение недвижимости
Реалистично сложите дополнительные расходы: к 6,5 процента налога на приобретение недвижимости добавляются расходы на нотариуса и поземельную книгу в размере примерно 1,5–2 процентов. Без маклера дополнительные расходы при покупке составят около 8 процентов от цены покупки, а с комиссией маклера быстро превысят 10 процентов — это деньги, которые банк, как правило, не финансирует, и которые вам придётся покрыть за счёт собственного капитала.
Шлезвиг-Гольштейн в сравнении с другими землями в 2026 году
Ставка 6,5 процента выводит Шлезвиг-Гольштейн в 2026 году на первое место вместе всего с тремя другими землями. Распределение ставок выглядит следующим образом:
- 6,5 процента (максимальная ставка): Шлезвиг-Гольштейн, Бранденбург, Северный Рейн-Вестфалия, Саар
- 6,0 процента: Берлин, Гессен, Мекленбург-Передняя Померания
- 5,5 процента: Бремен, Гамбург, Саксония
- 5,0 процента: Баден-Вюртемберг, Нижняя Саксония, Рейнланд-Пфальц, Саксония-Анхальт, Тюрингия
- 3,5 процента (самая низкая ставка): Бавария
Разница существенна: при цене покупки 500.000 евро в Баварии вы заплатите 17.500 евро, а в Шлезвиг-Гольштейне — 32.500 евро. Это на 15.000 евро больше — за абсолютно ту же операцию, только из-за границы федеральной земли. Тем, кто ищет жильё в окрестностях Гамбурга, следует знать об этой разнице: объект к югу от Эльбы, в Нижней Саксонии (5,0 процента), с точки зрения налогов значительно выгоднее, чем объект в пригородной зоне Шлезвиг-Гольштейна к северу от города.
Прибрежная недвижимость: почему максимальная ставка особенно ощутима на Северном и Балтийском морях
Шлезвиг-Гольштейн — единственная федеральная земля с двумя побережьями, и именно на Северном и Балтийском морях цены на недвижимость значительно выше средних по стране. На Зильте, Фёре и Амруме, в Тиммендорфер-Штранде, Шарбойце или на Фемарне за дома для отдыха и вторые дома регулярно запрашивают цены, которые в других местах кажутся немыслимыми.
Поскольку налог на приобретение недвижимости рассчитывается в процентах, абсолютная налоговая нагрузка растёт вместе с ценой. За таунхаус на Зильте стоимостью 1,5 миллиона евро будет начислено уже 97.500 евро налога на приобретение недвижимости — больше, чем во многих регионах Германии стоит целый земельный участок. Таким образом, максимальная ставка особенно сильно затрагивает именно те места, где цены покупки и без того самые высокие. С самого начала заложите эту сумму в свой бюджет, чтобы финансирование в итоге не сорвалось из-за сопутствующих расходов.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — и когда?
Согласно § 13 GrEStG, в принципе налогоплательщиками являются обе стороны договора, то есть покупатель и продавец как солидарные должники. Однако на практике в договоре купли-продажи почти всегда предусматривается, что покупатель несёт налог на приобретение недвижимости единолично. Если покупатель не платит, налоговая служба в случае необходимости может потребовать оплату от продавца.
Процедура стандартизирована: нотариус сообщает налоговой службе о заверенном договоре купли-продажи. Затем налоговая служба выносит уведомление о начислении налога на приобретение недвижимости, который подлежит уплате через месяц после его вручения. Только после уплаты налога налоговая служба выдаёт так называемое свидетельство об отсутствии возражений. Без этого свидетельства покупатель согласно § 22 GrEStG не может быть зарегистрирован в земельной книге в качестве нового собственника. Таким образом, уплата налога на приобретение недвижимости является ключом к переходу права собственности.
Можно ли снизить налог на приобретение недвижимости в Шлезвиг-Гольштейне?
Изменить саму налоговую ставку нельзя — но можно изменить налоговую базу. Существуют следующие законные возможности:
- Отдельно указать движимое имущество: встроенная кухня, мебель, сауна, маркиза или фотоэлектрическая установка не относятся к земельному участку. Если их стоимость отдельно и реалистично указана в договоре купли-продажи, она уменьшает налоговую базу. При обоснованно указанной стоимости имущества в 15.000 евро вы сэкономите около 975 евро налога. Указывайте суммы умеренно — при завышенных значениях налоговая служба запросит подтверждающие документы.
- Покупать земельный участок и дом отдельно: Если сначала приобрести незастроенный земельный участок, а строительство дома поручить позднее независимой строительной компании, налог на приобретение недвижимости начисляется только на цену земельного участка. Следует соблюдать осторожность в отношении «единого договорного комплекса»: если договор строительства фактически уже определён на момент покупки земельного участка, налоговая служба прибавит строительные расходы.
- Проверить наличие налоговых льгот: Согласно § 3 GrEStG, среди прочего, от налога освобождаются покупки между супругами, а также между родственниками по прямой линии — например, от родителей детям — не облагаются налогом. Также не облагаются налогом приобретения стоимостью ниже необлагаемого минимума в 2 500 евро.
Однако при покупке квартиры в собственность нельзя вычесть пропорциональную долю резерва на техническое обслуживание или сохранение имущества: Федеральный финансовый суд постановил, что она не уменьшает налоговую базу для налога на приобретение недвижимости.
Часто задаваемые вопросы о налоге на приобретение недвижимости в Шлезвиг-Гольштейне
Сколько налога на приобретение недвижимости я заплачу в Шлезвиг-Гольштейне?
Вы заплатите 6,5 процента от покупной цены. При 400 000 евро это составляет 26 000 евро, при 600 000 евро — 39 000 евро. Ставка едина на всей территории федеральной земли.
Кто платит налог на приобретение недвижимости — покупатель или продавец?
Юридически обе стороны договора являются солидарными должниками. На практике почти всегда покупатель берет на себя весь налог на приобретение недвижимости, поскольку это предусмотрено договором купли-продажи.
Когда наступает срок уплаты налога на приобретение недвижимости?
После нотариального удостоверения договора налоговая служба направляет налоговое уведомление. Налог необходимо уплатить в течение одного месяца после его получения. Без оплаты не выдаются справка об отсутствии возражений и запись в земельной книге.
Могу ли я вычесть налог на приобретение недвижимости из налогов?
При самостоятельно используемой недвижимости — нет. Если же вы покупаете сдаваемую в аренду недвижимость в качестве капиталовложения, налог на приобретение недвижимости относится к затратам на приобретение здания и может учитываться для целей налогообложения через ежегодную амортизацию (AfA).
Почему налог на приобретение недвижимости в Шлезвиг-Гольштейне такой высокий?
Федеральная земля повысила ставку в 2012 и 2014 годах, чтобы консолидировать свой бюджет. Поскольку налог на приобретение недвижимости является налогом федеральных земель, каждая федеральная земля принимает решение самостоятельно — и Шлезвиг-Гольштейн выбрал максимальную ставку.
Итог: планируйте максимальную ставку с самого начала
Ставка 6,5 процента делает Шлезвиг-Гольштейн одной из четырех самых дорогих федеральных земель по налогу на приобретение недвижимости. При шестизначной покупной цене быстро набегают десятки тысяч евро, которые вам придется покрыть из собственного капитала, а для дорогой недвижимости на побережье сумма может быть значительно выше. Тот, кто знает ставку, корректно указывает движимое имущество и реалистично учитывает все дополнительные расходы на приобретение при финансировании, не столкнется с неприятными сюрпризами у нотариуса. На TraumImmo вы найдете предложения по всему Шлезвиг-Гольштейну и сможете предварительно рассчитать налоговую нагрузку еще до первого просмотра.