Той, хто купує будинок, квартиру або земельну ділянку у Шлезвіг-Гольштейні, сплачує за ставкою 6,5 відсотка найвищий податок на придбання нерухомості в Німеччині. При ціні купівлі 500.000 євро це становить 32.500 євро – додатково до ціни купівлі, а також витрат на нотаріуса і земельну книгу. Ми покажемо, як формується максимальна ставка, скільки вона конкретно коштує за типової ціни купівлі та для дорогої нерухомості на узбережжі, а також за допомогою яких важелів можна зменшити податкове навантаження.
Що таке податок на придбання нерухомості — і чому 6,5 відсотка?
Податок на придбання нерухомості стягується одноразово, щойно забудована або незабудована земельна ділянка змінює власника. Базою для розрахунку зазвичай є ціна купівлі, погоджена в договорі. На відміну від щорічного земельного податку, податок на придбання нерухомості сплачується лише один раз — зате повністю й безпосередньо під час купівлі.
Податок на придбання нерухомості є виключно земельним податком. Загальнонімецька стандартна ставка, згідно з § 11 Закону про податок на придбання нерухомості, становить 3,5 відсотка. Однак після федеративної реформи 2006 року землі можуть самостійно встановлювати ставку: стаття 105, абзац 2a Основного закону прямо надає їм «повноваження визначати ставку податку на придбання нерухомості».
Шлезвіг-Гольштейн скористався цим правом рано й рішуче. На підставі Закону про встановлення ставки податку на придбання нерухомості ставка спочатку зросла до 5,0 відсотка з 1 січня 2012 року, а з 1 січня 2014 року — до 6,5 відсотка. Таким чином, ця земля стала першою федеральною землею, яка досягла нинішнього максимального показника. Причиною була консолідація напруженого бюджету землі — податок на придбання нерухомості належить до найприбутковіших власних джерел доходів земель.
Який розмір податку на придбання нерухомості у Шлезвіг-Гольштейні?
Ставка по всій землі однакова — 6,5 відсотка — незалежно від того, купуєте ви в Кілі, Фленсбурзі, Любеку чи на одному з островів. Розрахунок дуже простий:
Ціна купівлі × 6,5 % = податок на придбання нерухомості
Визначальною є засвідчена нотаріусом ціна купівлі. Податкова служба округлює розрахований податок за § 11 GrEStG до повних євро в менший бік. Якщо ви перебираєте на себе додаткові зобов’язання — наприклад, ще не погашений Рахунок внеску на освоєння –, оподатковувана база може збільшитися.
Приклади розрахунків за максимальною ставкою
Наскільки суттєвими є 6,5 відсотка, демонструють типові ціни купівлі в Шлезвіг-Гольштейні:
- 250.000 євро ціна купівлі: 16.250 євро податку на придбання нерухомості
- 400.000 євро ціна купівлі: 26.000 євро податку на придбання нерухомості
- 500.000 євро ціна купівлі: 32.500 євро податку на придбання нерухомості
- 650.000 євро ціна купівлі: 42.250 євро податку на придбання нерухомості
- 800.000 євро ціна купівлі: 52.000 євро податку на придбання нерухомості
- 1.000.000 євро ціна купівлі: 65.000 євро податку на придбання нерухомості
Реалістично підсумуйте додаткові витрати: до 6,5 відсотка податку на придбання нерухомості додаються витрати на нотаріуса та внесення до поземельної книги в розмірі близько 1,5–2 відсотків. Без маклера це становить приблизно 8 відсотків ціни купівлі додаткових витрат на придбання, а з комісією маклера — швидко понад 10 відсотків — кошти, які банк зазвичай не фінансує та які ви маєте покрити з власного капіталу.
Шлезвіг-Гольштейн у порівнянні з іншими федеральними землями у 2026 році
Із показником 6,5 відсотка Шлезвіг-Гольштейн у 2026 році разом лише з трьома іншими землями очолює рейтинг. Ставки розподіляються так:
- 6,5 відсотка (максимальна ставка): Шлезвіг-Гольштейн, Бранденбург, Північний Рейн-Вестфалія, Саарланд
- 6,0 відсотка: Берлін, Гессен, Мекленбург-Передня Померанія
- 5,5 відсотка: Бремен, Гамбург, Саксонія
- 5,0 відсотка: Баден-Вюртемберг, Нижня Саксонія, Рейнланд-Пфальц, Саксонія-Ангальт, Тюрингія
- 3,5 відсотка (найнижча ставка): Баварія
Різниця суттєва: за ціни купівлі 500.000 євро в Баварії ви сплачуєте 17.500 євро, а в Шлезвіг-Гольштейні — 32.500 євро. Це на 15.000 євро більше — за абсолютно ту саму операцію, лише через кордон федеральної землі. Той, хто шукає житло в околицях Гамбурга, має знати про цю різницю: об’єкт на південь від Ельби в Нижній Саксонії (5,0 відсотка) з податкової точки зору значно вигідніший, ніж об’єкт у «сальниковому поясі» Шлезвіг-Гольштейну на північ від міста.
Прибережна нерухомість: чому максимальна ставка особливо відчутна на Північному та Балтійському морях
Шлезвіг-Гольштейн — єдина федеральна земля із двома узбережжями, і саме на Північному та Балтійському морях ціни на нерухомість значно перевищують середні по країні. На Зюльті, Фері та Амрумі, у Тіммендорфер-Штранді, Шарбойці або на Фемарні за будинки для відпочинку та другі помешкання регулярно просять ціни, які в інших місцях здаються неймовірними.
Оскільки податок на придбання нерухомості розраховується у відсотках, абсолютне податкове навантаження зростає разом із ціною. За рядовий будинок на Зюльті вартістю 1,5 мільйона євро буде лише 97 500 євро податку на придбання нерухомості — більше, ніж у багатьох регіонах Німеччини коштує ціла земельна ділянка. Таким чином, максимальна ставка особливо боляче вдаряє саме там, де ціни купівлі й без того найвищі. Від самого початку закладіть цю суму у свій бюджет, щоб фінансування зрештою не зірвалося через супутні витрати.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості — і коли?
Відповідно до § 13 GrEStG, за загальним правилом платниками податку є обидві сторони договору, тобто покупець і продавець як солідарні боржники. На практиці, однак, у договорі купівлі-продажу майже завжди передбачено, що покупець самостійно сплачує податок на придбання нерухомості. Якщо покупець не сплатить податок, податкова служба в разі потреби може звернутися до продавця.
Процедура стандартизована: нотаріус повідомляє податкову службу про посвідчений договір купівлі-продажу. Після цього вона видає податкове повідомлення про сплату податку на придбання нерухомості, який підлягає сплаті через місяць після повідомлення. Лише після сплати податку податкова служба видає так зване свідоцтво про відсутність заперечень. Без цього свідоцтва покупець відповідно до § 22 GrEStG не може бути внесений до земельної книги як новий власник. Отже, сплата податку на придбання нерухомості є ключем до переходу права власності.
Чи можна зменшити податок на придбання нерухомості у Шлезвіг-Гольштейні?
Змінити саму податкову ставку не можна — але можна змінити базу оподаткування. Існують такі законні можливості:
- Окремо вказати рухоме майно: вбудована кухня, меблі, сауна, маркіза або фотоелектрична установка не належать до земельної ділянки. Якщо їхню вартість окремо та реалістично зазначено в договорі купівлі-продажу, це зменшує базу оподаткування. За обґрунтованої вартості майна в розмірі 15 000 євро можна заощадити близько 975 євро податку. Вказуйте суми помірковано — якщо вони завищені, податкова служба попросить надати підтвердження.
- Купувати земельну ділянку та будинок окремо: якщо спочатку придбати незабудовану земельну ділянку, а будівництво будинку замовити пізніше незалежній будівельній компанії, податок на придбання нерухомості стягуватиметься лише з ціни земельної ділянки. Обережність потрібна у випадку «єдиного договору»: якщо договір будівництва фактично вже визначений на момент купівлі земельної ділянки, податкова служба додасть витрати на будівництво.
- Перевірити звільнення від оподаткування: відповідно до § 3 GrEStG, зокрема, звільняються від оподаткування купівлі між подружжям, а також між родичами по прямій лінії – наприклад, від батьків дітям – оподатковуються. Також придбання вартістю нижче неоподатковуваного мінімуму 2 500 євро не оподатковуються.
Натомість при купівлі квартири у власність не підлягає вирахуванню пропорційна частка резерву на технічне обслуговування або збереження: Федеральний фінансовий суд постановив, що вона не зменшує базу оподаткування податком на придбання нерухомості.
FAQ про податок на придбання нерухомості у Шлезвіг-Гольштейні
Скільки податку на придбання нерухомості я сплачую у Шлезвіг-Гольштейні?
Ви сплачуєте 6,5 відсотка від ціни придбання. При 400 000 євро це становить 26 000 євро, при 600 000 євро – 39 000 євро. Ставка однакова на всій території федеральної землі.
Хто сплачує податок на придбання нерухомості – покупець чи продавець?
Юридично обидві сторони договору є солідарними боржниками. На практиці майже завжди всю суму податку на придбання нерухомості сплачує покупець, оскільки це передбачено договором купівлі-продажу.
Коли настає строк сплати податку на придбання нерухомості?
Після нотаріального посвідчення договору податкова служба надсилає податкове повідомлення. Податок потрібно сплатити протягом місяця після його вручення. Без сплати не буде видано довідку про відсутність заперечень і не буде здійснено внесення до земельної книги.
Чи можу я врахувати податок на придбання нерухомості при оподаткуванні?
Для нерухомості, якою ви користуєтеся самостійно, – ні. Якщо ж ви купуєте орендовану нерухомість як капіталовкладення, податок на придбання нерухомості належить до витрат на придбання будівлі та може бути врахований у податковому обліку через щорічну амортизацію (AfA).
Чому податок на придбання нерухомості у Шлезвіг-Гольштейні такий високий?
Федеральна земля підвищила ставку у 2012 та 2014 роках, щоб консолідувати свій бюджет. Оскільки податок на придбання нерухомості є податком федеральних земель, кожна федеральна земля вирішує самостійно – і Шлезвіг-Гольштейн обрав максимальну ставку.
Висновок: плануйте максимальну ставку із самого початку
Зі ставкою 6,5 відсотка Шлезвіг-Гольштейн належить до чотирьох найдорожчих федеральних земель за податком на придбання нерухомості. До шестизначної ціни придбання швидко додаються десятки тисяч євро, які вам доведеться покрити за рахунок власного капіталу, – а для дорогої нерухомості на узбережжі навіть значно більше. Той, хто знає ставку, належним чином зазначає рухоме майно та реалістично враховує всі додаткові витрати на придбання у фінансуванні, не зіткнеться з неприємним сюрпризом під час візиту до нотаріуса. На TraumImmo ви знайдете пропозиції по всьому Шлезвіг-Гольштейну та зможете приблизно розрахувати податкове навантаження ще до першого огляду.