Wer in Schleswig-Holstein ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück kauft, zahlt mit 6,5 Prozent den höchsten Grunderwerbsteuersatz, den es in Deutschland gibt. Auf einen Kaufpreis von 500.000 Euro sind das allein 32.500 Euro – zusätzlich zum Kaufpreis und zu den Notar- und Grundbuchkosten. Wir zeigen Ihnen, wie der Höchstsatz zustande kommt, was er bei typischen Kaufpreisen und teuren Küsten-Immobilien konkret kostet und mit welchen Stellschrauben Sie die Steuerlast senken können.
Was ist die Grunderwerbsteuer – und warum 6,5 Prozent?
Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an, sobald ein bebautes oder unbebautes Grundstück den Eigentümer wechselt. Bemessungsgrundlage ist in der Regel der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis. Anders als die jährliche Grundsteuer zahlen Sie die Grunderwerbsteuer nur ein einziges Mal – dafür trifft sie Sie in voller Höhe direkt beim Kauf.
Die Grunderwerbsteuer ist eine reine Ländersteuer. Der bundesweite Regelsatz beträgt laut § 11 des Grunderwerbsteuergesetzes 3,5 Prozent. Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Länder den Satz aber selbst festlegen: Artikel 105 Absatz 2a des Grundgesetzes gibt ihnen ausdrücklich „die Befugnis zur Bestimmung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer".
Schleswig-Holstein hat davon früh und deutlich Gebrauch gemacht. Über das Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes bei der Grunderwerbsteuer stieg der Satz zum 1. Januar 2012 zunächst auf 5,0 Prozent und zum 1. Januar 2014 auf 6,5 Prozent. Das Land war damit das erste Bundesland überhaupt, das den heutigen Spitzenwert erreichte. Hintergrund war die Konsolidierung des angespannten Landeshaushalts – die Grunderwerbsteuer zählt zu den ergiebigsten eigenen Einnahmequellen der Länder.
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?
Der Satz beträgt landesweit einheitlich 6,5 Prozent – ganz gleich, ob Sie in Kiel, Flensburg, Lübeck oder auf einer der Inseln kaufen. Die Berechnung ist denkbar einfach:
Kaufpreis × 6,5 % = Grunderwerbsteuer
Maßgeblich ist der beurkundete Kaufpreis. Das Finanzamt rundet die errechnete Steuer nach § 11 GrEStG auf volle Euro nach unten ab. Übernehmen Sie zusätzliche Lasten – etwa ein noch offenes Erschließungsbeitragskonto –, kann sich die Bemessungsgrundlage erhöhen.
Beispielrechnungen für den Höchstsatz
Wie stark 6,5 Prozent ins Gewicht fallen, zeigen typische Kaufpreise in Schleswig-Holstein:
- 250.000 Euro Kaufpreis: 16.250 Euro Grunderwerbsteuer
- 400.000 Euro Kaufpreis: 26.000 Euro Grunderwerbsteuer
- 500.000 Euro Kaufpreis: 32.500 Euro Grunderwerbsteuer
- 650.000 Euro Kaufpreis: 42.250 Euro Grunderwerbsteuer
- 800.000 Euro Kaufpreis: 52.000 Euro Grunderwerbsteuer
- 1.000.000 Euro Kaufpreis: 65.000 Euro Grunderwerbsteuer
Rechnen Sie die Nebenkosten realistisch zusammen: Zu den 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent. Ohne Makler landen Sie damit bei Erwerbsnebenkosten von etwa 8 Prozent des Kaufpreises, mit Maklerprovision schnell bei über 10 Prozent – Geld, das die Bank in der Regel nicht mitfinanziert und das Sie aus Eigenkapital aufbringen müssen.
Schleswig-Holstein im Ländervergleich 2026
Mit 6,5 Prozent liegt Schleswig-Holstein 2026 gemeinsam mit nur drei weiteren Ländern an der Spitze. So verteilen sich die Sätze:
- 6,5 Prozent (Höchstsatz): Schleswig-Holstein, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland
- 6,0 Prozent: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 5,5 Prozent: Bremen, Hamburg, Sachsen
- 5,0 Prozent: Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 3,5 Prozent (niedrigster Satz): Bayern
Der Unterschied ist erheblich: Bei 500.000 Euro Kaufpreis zahlen Sie in Bayern 17.500 Euro, in Schleswig-Holstein 32.500 Euro. Das sind 15.000 Euro mehr – für exakt denselben Vorgang, nur wegen der Landesgrenze. Wer im Hamburger Umland sucht, sollte diesen Unterschied kennen: Ein Objekt südlich der Elbe in Niedersachsen (5,0 Prozent) ist steuerlich deutlich günstiger als eines im schleswig-holsteinischen Speckgürtel nördlich der Stadt.
Küsten-Immobilien: Warum der Höchstsatz an Nord- und Ostsee besonders wiegt
Schleswig-Holstein ist das einzige Bundesland mit zwei Küsten – und gerade an Nord- und Ostsee liegen die Immobilienpreise weit über dem Bundesdurchschnitt. Auf Sylt, Föhr und Amrum, in Timmendorfer Strand, Scharbeutz oder auf Fehmarn werden für Ferienhäuser und Zweitwohnsitze regelmäßig Preise aufgerufen, die anderswo unvorstellbar sind.
Weil die Grunderwerbsteuer prozentual berechnet wird, wächst die absolute Belastung mit dem Preis mit. Für ein Reihenhaus auf Sylt zu 1,5 Millionen Euro werden allein 97.500 Euro Grunderwerbsteuer fällig – mehr, als in vielen Regionen Deutschlands ein ganzes Grundstück kostet. Der Höchstsatz trifft damit ausgerechnet dort am härtesten, wo die Kaufpreise ohnehin am höchsten sind. Kalkulieren Sie diese Summe von Anfang an in Ihr Budget ein, damit die Finanzierung nicht am Ende an den Nebenkosten scheitert.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer – und wann?
Nach § 13 GrEStG sind grundsätzlich beide Vertragsteile Steuerschuldner, also Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner. In der Praxis regelt der Kaufvertrag aber fast immer, dass der Käufer die Grunderwerbsteuer allein trägt. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt notfalls an den Verkäufer halten.
Der Ablauf ist standardisiert: Der Notar meldet den beurkundeten Kaufvertrag dem Finanzamt. Dieses erlässt anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid, der einen Monat nach Bekanntgabe fällig wird. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Ohne diese Bescheinigung darf der Käufer nach § 22 GrEStG nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist also der Schlüssel zum Eigentumsübergang.
Lässt sich die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein senken?
Am Steuersatz selbst können Sie nichts ändern – aber an der Bemessungsgrundlage. Diese legalen Hebel gibt es:
- Bewegliches Inventar separat ausweisen: Einbauküche, Möbel, Sauna, Markise oder eine Photovoltaikanlage gehören nicht zum Grundstück. Wird ihr Wert im Kaufvertrag gesondert und realistisch beziffert, mindert er die Bemessungsgrundlage. Bei einem plausibel angesetzten Inventarwert von 15.000 Euro sparen Sie rund 975 Euro Steuer. Setzen Sie die Beträge maßvoll an – bei überhöhten Werten fragt das Finanzamt nach Belegen.
- Grundstück und Haus getrennt kaufen: Erwerben Sie zuerst ein unbebautes Grundstück und beauftragen den Hausbau erst später mit einem unabhängigen Bauunternehmen, fällt die Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis an. Vorsicht ist beim „einheitlichen Vertragswerk" geboten: Steht der Bauvertrag faktisch schon beim Grundstückskauf fest, rechnet das Finanzamt die Baukosten hinzu.
- Steuerbefreiungen prüfen: Nach § 3 GrEStG bleiben unter anderem Käufe zwischen Ehegatten sowie zwischen Verwandten in gerader Linie – etwa von den Eltern an die Kinder – steuerfrei. Auch Erwerbe unterhalb der Freigrenze von 2.500 Euro werden nicht besteuert.
Nicht abziehbar ist dagegen die anteilige Instandhaltungs- beziehungsweise Erhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung: Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sie die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nicht mindert.
FAQ zur Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein
Wie viel Grunderwerbsteuer zahle ich in Schleswig-Holstein?
Sie zahlen 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bei 400.000 Euro sind das 26.000 Euro, bei 600.000 Euro 39.000 Euro. Der Satz gilt landesweit einheitlich.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Rechtlich sind beide Vertragsteile Gesamtschuldner. In der Praxis übernimmt fast immer der Käufer die volle Grunderwerbsteuer, weil der Kaufvertrag es so vorsieht.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt nach der notariellen Beurkundung einen Steuerbescheid. Die Steuer ist einen Monat nach dessen Bekanntgabe zu zahlen. Ohne Zahlung gibt es keine Unbedenklichkeitsbescheinigung und keine Eintragung ins Grundbuch.
Kann ich die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Kaufen Sie dagegen eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage, zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten des Gebäudes und lässt sich über die jährliche Abschreibung (AfA) steuerlich geltend machen.
Warum ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein so hoch?
Das Land hat den Satz 2012 und 2014 angehoben, um seinen Haushalt zu konsolidieren. Da die Grunderwerbsteuer eine Ländersteuer ist, entscheidet jedes Bundesland selbst – und Schleswig-Holstein hat sich für den Höchstsatz entschieden.
Fazit: Den Höchstsatz von Anfang an einplanen
Mit 6,5 Prozent gehört Schleswig-Holstein zu den vier teuersten Bundesländern bei der Grunderwerbsteuer. Auf einen sechsstelligen Kaufpreis kommen so schnell mehrere zehntausend Euro zusammen, die Sie aus Eigenkapital stemmen müssen – bei hochpreisigen Küsten-Immobilien sogar deutlich mehr. Wer den Satz kennt, das bewegliche Inventar sauber ausweist und die gesamten Erwerbsnebenkosten realistisch in die Finanzierung einrechnet, erlebt beim Notartermin keine böse Überraschung. Auf TraumImmo finden Sie Angebote in ganz Schleswig-Holstein und können die Steuerlast schon vor der ersten Besichtigung überschlagen.