भूमि ऋण: यह क्या है और विक्रेताओं को किन बातों का ध्यान रखना चाहिए?

लगभग हर वित्तपोषित संपत्ति भूमि रजिस्टर में एक भूमि प्रभार दर्ज रखती है – और ऋण चुका दिए जाने के तुरंत बाद यह अपने-आप समाप्त नहीं होता। विक्रेताओं के लिए यह spätestens तब महत्वपूर्ण हो जाता है, जब खरीदार “भार-मुक्त” भूमि रजिस्टर की मांग करता है। हम आपको समझाते हैं कि भूमि प्रभार किसकी गारंटी देता है, यह बंधक से कैसे अलग है और बिना ब्रोकर कमीशन वाली बिक्री में दर्ज भूमि प्रभार को कैसे चुकता या रद्द कराया जा सकता है।

भूमि प्रभार क्या है?

भूमि प्रभार एक अचल संपत्ति पर आधारित अधिकार है: यह किसी भूखंड पर इस तरह भार डालता है कि भूखंड से एक निश्चित धनराशि का भुगतान किया जा सके (§ 1191 BGB)। सरल शब्दों में: यदि मालिक अपना ऋण वापस नहीं चुकाता, तो लेनदार – सामान्यतः वित्तपोषण करने वाला बैंक – संपत्ति पर अनिवार्य निष्पादन की कार्रवाई कर सकता है और बिक्री से प्राप्त राशि से अपना भुगतान कर सकता है। भूमि रजिस्टर के अनुभाग III में भूमि प्रभार दर्ज किया जाता है, आमतौर पर ऋण की पूरी राशि के साथ-साथ उच्च भूमि-प्रभार ब्याज भी, जो बैंक के लिए सुरक्षा बफर का काम करता है।

इसके दो रूपों में अंतर किया जाता है। बही-आधारित भूमि प्रभार में भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि ही पर्याप्त होती है। प्रमाणपत्र-आधारित भूमि प्रभार में भूमि रजिस्टर कार्यालय अतिरिक्त रूप से भूमि-प्रभार प्रमाणपत्र जारी करता है – यह एक प्रतिभूति है, जिसकी बाद में रद्दीकरण के लिए मूल प्रति अनिवार्य रूप से आवश्यक होती है। यदि प्रमाणपत्र खो जाए, तो एक जटिल सार्वजनिक उद्घोषणा प्रक्रिया में उसे अमान्य घोषित कराना पड़ता है, जिसमें कई सप्ताह से लेकर कई महीने लग सकते हैं।

भूमि प्रभार या बंधक: अंतर क्या है?

दोनों अचल संपत्ति पर आधारित अधिकार हैं, लेकिन उनका कानूनी मूल अलग है। बंधक सहायक अधिकार है: यह किसी निश्चित दावे से दृढ़ता से जुड़ा होता है (§ 1113 BGB) और हर आंशिक भुगतान के साथ अपने-आप कम होता जाता है। ऋण चुका दिए जाने पर बंधक अपना प्रभाव खो देता है।

इसके विपरीत, भूमि प्रभार सहायक अधिकार नहीं है। इसके लिए किसी दावे का होना आवश्यक नहीं है (§ 1192 BGB) और ऋण का कितना भी भाग चुका दिया गया हो, यह पूरी राशि में बना रहता है। ठीक इसी कारण बैंक आज लगभग पूरी तरह भूमि प्रभार के साथ काम करते हैं: ऋण चुकाने के बाद इसे नई प्रविष्टि के बिना किसी अन्य ऋण के लिए फिर से इस्तेमाल किया जा सकता है। विक्रेताओं के लिए इससे इस मार्गदर्शिका का सबसे महत्वपूर्ण निष्कर्ष निकलता है:

ऋण चुका दिए जाने पर भूमि प्रभार अपने-आप समाप्त नहीं होता। यह जब तक इसे सक्रिय रूप से हटाया नहीं जाता, तब तक यह भूमि रजिस्टर में दर्ज रहती है।

बिक्री के समय Grundschuld विषय क्यों बनती है

खरीदार आम तौर पर किसी संपत्ति को „भार-मुक्त" रूप में लेना चाहते हैं – यानी भूमि रजिस्टर में किसी अन्य के भूमि-संबंधी अधिकारों के बिना। यदि खरीदार स्वयं बैंक के माध्यम से वित्तपोषण करता है, तो बैंक अपनी नई Grundschuld के लिए प्रथम प्राथमिकता वाला स्थान भी मांगती है। विक्रेता की अभी भी दर्ज Grundschuld इसमें बाधा बनती है। इसलिए नोटरीकृत खरीद अनुबंध में आम तौर पर भार-मुक्त हस्तांतरण पर सहमति होती है: विक्रेता के रूप में आप संपत्ति को पुराने भारों से मुक्त करके सौंपने का दायित्व लेते हैं।

यह बात ब्रोकर के माध्यम से बिक्री पर भी लागू होती है और बिना कमीशन वाली निजी बिक्री पर भी। अंतर केवल संगठन में है: ब्रोकर के बिना आप नोटरी और बैंक के साथ नियुक्तियों का समन्वय स्वयं करते हैं – वास्तविक प्रक्रिया दोनों मामलों में नोटरी संभालता है।

Grundschuld का भुगतान और विलोपन: इस प्रकार आगे बढ़ें

चरण 1: भूमि रजिस्टर की जाँच करें

भूमि रजिस्टर का वर्तमान उद्धरण मंगवाएँ और अनुभाग III में देखें कि कौन-सी Grundschulden दर्ज हैं, किस राशि में और किस बैंक के पक्ष में। अक्सर वहाँ लंबे समय से चुकाए जा चुके ऋणों के पुराने अधिकार अभी भी दर्ज होते हैं।

चरण 2: बैंक से बकाया ऋण पूछें

अपने बैंक से स्पष्ट करें कि सुरक्षित किया गया ऋण पहले ही पूरी तरह चुकाया जा चुका है या नहीं। यदि अभी भी बकाया ऋण है, तो नियोजित हस्तांतरण के समय के लिए सटीक भुगतान राशि बताने को कहें।

चरण 3: विलोपन की अनुमति मांगें

विलोपन के लिए आपको लेनदार की विलोपन अनुमति चाहिए। यदि ऋण चुका दिया गया है, तो बैंक इसे जारी करने के लिए बाध्य है; सामान्यतः वह इस अनुमति के लिए अलग से कोई शुल्क नहीं ले सकती। विलोपन अनुमति नोटरी द्वारा प्रमाणित होनी चाहिए, अन्यथा भूमि रजिस्टर कार्यालय इसे स्वीकार नहीं करेगा।

चरण 4: नोटरी के माध्यम से भुगतान और हस्तांतरण साथ-साथ

यदि बिक्री के समय ऋण अभी चल रहा है, तो उसका भुगतान खरीद मूल्य से किया जाता है। नोटरी आपके बैंक से भुगतान राशि पूछता है और भुगतान को न्यासी रूप से पूरा करता है: खरीद मूल्य का एक हिस्सा सीधे आपके बैंक को जाता है, जो बदले में विलोपन अनुमति जारी करता है। इस प्रकार खरीदार केवल भार-मुक्ति के बदले भुगतान करता है और आपका बैंक केवल पूर्ण भुगतान के बदले विलोपन करता है।

चरण 5: भूमि रजिस्टर कार्यालय में विलोपन

अंत में नोटरी प्रमाणित अनुमति के साथ विलोपन आवेदन – और Briefgrundschuld के मामले में Grundschuldbrief – भूमि रजिस्टर कार्यालय में जमा करता है। विलोपन का पंजीकरण dauert अधिकारी कार्यालय के कार्यभार के अनुसार कुछ सप्ताह।

हटाएँ, रहने दें या हस्तांतरित करें?

विक्रेता के रूप में आपके पास मूलतः तीन विकल्प हैं:

• हटाएँ: स्वच्छ मानक प्रक्रिया। संपत्ति खरीदार को किसी भार से मुक्त होकर हस्तांतरित होती है। लगभग सभी मामलों में खरीदार और उनके बैंक यही अपेक्षा करते हैं।
• खरीदार के बैंक को हस्तांतरित करें: यदि खरीदार बैंक के माध्यम से वित्तपोषण करता है, तो कुछ मामलों में मौजूदा Grundschuld को उसके बैंक को हस्तांतरित करके आगे उपयोग किया जा सकता है। यह हटाने और फिर से पंजीकरण कराने से सस्ता है, लेकिन व्यवहार में यह केवल बैंक से बैंक के बीच और तभी संभव है, जब दोनों पक्ष सहमत हों।
• रहने दें: ऋण चुकाने के बाद Grundschuld मालिक की Grundschuld बन जाती है और बाद में अपने स्वयं के वित्तपोषण के लिए फिर से उपयोग की जा सकती है। बिक्री में इससे कोई मदद नहीं मिलती – यह केवल तभी उचित है, जब आप संपत्ति अपने पास रखें।

Grundschuld हटाने में कितना खर्च आता है?

Grundschuld हटाने की लागत पंजीकृत Grundschuld की राशि पर निर्भर करती है और नोटरी प्रमाणीकरण तथा Grundbuchamt के लिए देय होती है। मोटे अनुमान के तौर पर Grundschuld राशि का लगभग 0,2 प्रतिशत माना जाता है; 300.000 यूरो की Grundschuld पर कुल लागत कुछ सौ यूरो के दायरे में होगी। बैंक की Löschungsbewilligung सामान्यतः निःशुल्क होती है।

इससे अलग Vorfälligkeitsentschädigung पर विचार किया जाना चाहिए। यदि आप ब्याज-बद्धता की अवधि समाप्त होने से पहले बिक्री के कारण ऋण चुकाते हैं, तो बैंक इसके लिए मुआवज़ा मांग सकता है। इसका Grundschuld हटाने से कोई संबंध नहीं है, लेकिन इससे बिक्री काफी महंगी हो सकती है – इसे समय रहते अपनी गणना में शामिल करें।

बिक्री के समय Grundschuld से संबंधित FAQ

क्या ऋण चुकता होने पर Grundschuld अपने-आप समाप्त हो जाती है?

नहीं। Hypothek के विपरीत, Grundschuld ऋण चुकाने के साथ समाप्त नहीं होती। यह पूरी राशि में Grundbuch में दर्ज रहती है, जब तक कि आवेदन करके इसे स्पष्ट रूप से हटाया न जाए।

क्या मैं पंजीकृत Grundschuld वाली अपनी संपत्ति बेच सकता हूँ?

हाँ। बिक्री किसी भी समय संभव है; लेन-देन की प्रक्रिया के दौरान Grundschuld हटाई या चुकता की जाती है। व्यवहार में नोटरी यह कार्य संभालता है और सुनिश्चित करता है कि खरीदार को किसी भार से मुक्त संपत्ति मिले।

क्या बिक्री से पहले Grundschuld को अनिवार्य रूप से हटवाना होगा?

पहले से हटवाना अनिवार्य नहीं है। यदि ऋण पहले ही चुकता हो चुका है, तो आप पहले से ही हटाने की प्रक्रिया पूरी कर सकते हैं। यदि अभी भी शेष ऋण है, तो सामान्य और सस्ता तरीका यह है कि नोटरी के माध्यम से खरीद प्रक्रिया के दौरान ऋण की अदायगी और Grundschuld को हटाना एक साथ किया जाए।चलाते रहने के लिए।

Löschungsbewilligung क्या है?

यह ऋणदाता की नोटरी द्वारा प्रमाणित घोषणा है, जिसमें वह Grundschuld को हटाने के लिए सहमति देता है। इसके बिना Grundbuchamt इसे नहीं हटाता। पूर्ण भुगतान के बाद बैंक को यह अनुमति देनी होती है।

अगर मुझे Grundschuldbrief अब नहीं मिलता तो क्या होगा?

Briefgrundschuld के मामले में मूल पत्र को हटाने के लिए प्रस्तुत करना आवश्यक है। यदि वह खो गया हो, तो Aufgebotsverfahren में उसे अमान्य घोषित कराया जाता है – इसमें समय लगता है और अतिरिक्त लागत आती है। इसलिए पत्र को समय रहते खोज लें।

फायदे और नुकसान: पहले हटाना या Zug um Zug

आप Grundschuld को बिक्री से पहले हटवाते हैं या लेन-देन के दौरान, यह मुख्य रूप से इस बात पर निर्भर करता है कि ऋण का भुगतान पहले ही हो चुका है या नहीं:

• पहले हटाने का लाभ: भार-मुक्त Grundbuch खरीदारों पर गंभीर प्रभाव डालता है और लेन-देन को तेज करता है। यह तब उचित है जब ऋण पहले ही चुका दिया गया हो।
• पहले हटाने का नुकसान: बिक्री सुनिश्चित होने से पहले ही आप सारा प्रयास और खर्च अकेले तथा अग्रिम रूप से वहन करते हैं।
• Zug um Zug का लाभ: भुगतान और विलोपन नोटरी के माध्यम से एक साथ किए जाते हैं और खरीद मूल्य से पूरे होते हैं – चल रहे शेष ऋण के मामले में यही सामान्य प्रक्रिया है, जिससे आपकी तरलता सुरक्षित रहती है।
• Zug um Zug का नुकसान: प्रक्रिया कुछ अधिक जटिल होती है और समय-सारणी सावधानी से तय करनी पड़ती है, ताकि भुगतान, ऋण-निपटान और विलोपन आपस में ठीक से समन्वित हों।

निष्कर्ष: Grundschuld बिक्री में बाधा नहीं है

दर्ज Grundschuld किसी को बिक्री से नहीं रोकती – बस इसका उचित तरीके से निपटारा करना आवश्यक है। अपने Grundbuch की समय रहते जाँच करें, बैंक के साथ शेष ऋण स्पष्ट करें और वास्तविक निपटारा नोटरी पर छोड़ दें। यदि ऋण पहले ही चुका दिया गया है, तो अक्सर पहले ही विलोपन कराना लाभदायक होता है; यदि ऋण अभी चल रहा है, तो खरीद प्रक्रिया के दौरान सब कुछ Zug um Zug पूरा करें। इस तरह आप अपनी संपत्ति भार-मुक्त सौंपेंगे – चाहे ब्रोकर के साथ या बिना कमीशन के।