Майже кожен об’єкт нерухомості, придбаний за рахунок фінансування, має земельний борг у земельній книзі — і він не зникає сам собою після погашення кредиту. Для продавців це стає актуальним не пізніше того моменту, коли покупець вимагає «земельну книгу без обтяжень». Ми пояснюємо, що забезпечує земельний борг, чим він відрізняється від іпотеки та як під час продажу без комісії погасити або видалити зареєстрований земельний борг.
Що таке земельний борг?
Земельний борг є речовим забезпеченням: він обтяжує земельну ділянку таким чином, що з неї має бути сплачена певна грошова сума (§ 1191 BGB). Простими словами: якщо власник не повертає свою позику, кредитор — як правило, банк, що фінансує — може ініціювати примусове стягнення щодо нерухомості та задовольнити свої вимоги за рахунок виручки від її реалізації. Земельний борг вноситься до розділу III земельної книги, зазвичай на повну суму позики та додатково з високими відсотками за земельним боргом, які слугують банку страховим резервом.
Розрізняють дві форми. Для земельного боргу без цінного папера достатньо запису в земельній книзі. Для земельного боргу з цінним папером земельне відомство додатково видає свідоцтво про земельний борг — цінний папір, оригінал якого вам обов’язково знадобиться для подальшого видалення запису. Якщо свідоцтво втрачено, його потрібно визнати недійсним у складному процедурі публічного виклику, що займає від кількох тижнів до кількох місяців.
Земельний борг чи іпотека: у чому різниця?
Обидва є речовими забезпеченнями, однак їхня юридична суть відрізняється. Іпотека є акцесорною: вона нерозривно пов’язана з конкретною вимогою (§ 1113 BGB) і автоматично зменшується з кожним погашенням. Після повернення позики іпотека втрачає свою дію.
Натомість земельний борг не є акцесорним. Він не передбачає наявності вимоги (§ 1192 BGB) і залишається в повному обсязі незалежно від того, яку частину кредиту вже погашено. Саме тому сьогодні банки майже виключно використовують земельний борг: після погашення його можна повторно використати для іншої позики без нового внесення запису. Для продавців із цього випливає найважливіше правило цього посібника:
Земельний борг не зникає автоматично після погашення кредиту. Він залишається записаною в поземельній книзі доти, доки її не буде активно видалено.
Чому земельний борг стає актуальним під час продажу
Покупці зазвичай хочуть придбати нерухомість «вільною від обтяжень» — тобто без чужих речових обтяжень на нерухомість у поземельній книзі. Якщо покупець сам фінансує придбання через банк, банк також вимагає першочергове місце для власного нового земельного боргу. Ще зареєстрований земельний борг продавця цьому перешкоджає. Тому в нотаріальному договорі купівлі-продажу зазвичай погоджується передача без обтяжень: як продавець, ви зобов’язуєтеся передати нерухомість вільною від старих обтяжень.
Це однаково стосується продажу через маклера та приватного продажу без комісії. Різниця полягає лише в організації: без маклера ви самостійно координуєте зустрічі з нотаріусом і банком — фактичне оформлення в обох випадках здійснює нотаріус.
Погашення та видалення земельного боргу: порядок дій
Крок 1: Перевірити поземельну книгу
Замовте актуальний витяг із поземельної книги та перевірте розділ III: які земельні борги зареєстровані, на яку суму і на користь якого банку. Нерідко там досі зазначені старі права за давно погашеними кредитами.
Крок 2: Запитати в банку про залишок боргу
З’ясуйте у своєму банку, чи повністю погашено забезпечений кредит. Якщо залишок боргу ще існує, попросіть повідомити точну суму погашення на запланований момент передачі.
Крок 3: Запросити дозвіл на видалення
Для видалення вам потрібен дозвіл на видалення від кредитора. Якщо кредит погашено, банк зобов’язаний його надати; за сам дозвіл він, як правило, не може вимагати окрему плату. Дозвіл на видалення має бути нотаріально засвідчений, інакше відділ поземельної книги його не прийме.
Крок 4: Погашення через нотаріуса одночасно з виконанням зустрічних зобов’язань
Якщо на момент продажу кредит ще діє, його погашають із купівельної ціни. Нотаріус запитує у вашого банку суму погашення та проводить платіж у довірчому порядку: частина купівельної ціни надходить безпосередньо вашому банку, який натомість надає дозвіл на видалення. Так покупець сплачує лише в обмін на відсутність обтяжень, а ваш банк видаляє запис лише після повного погашення.
Крок 5: Видалення у відділі поземельної книги
Насамкінець нотаріус подає заяву про видалення разом із засвідченим дозволом — а у випадку земельного боргу з документом — також із документом на земельний борг — до відділу поземельної книги. Внесення запису про видалення триває залежно від завантаженості установи — кілька тижнів.
Видалити, залишити чи передати?
Як продавець, ви маєте загалом три варіанти:
- Видалити: Стандартний і найчистіший варіант. Нерухомість переходить до покупця вільною від обтяжень. Цього очікують покупці та їхні банки майже в усіх випадках.
- Передати банку покупця: Якщо покупець фінансує придбання через банк, у деяких випадках наявне поземельне обтяження можна передати його банку та використовувати надалі. Це дешевше, ніж видалення плюс нова реєстрація, але на практиці працює лише від банку до банку і тільки за згоди обох сторін.
- Залишити: Після погашення кредиту поземельне обтяження стає обтяженням власника, і його можна було б повторно використати для подальшого власного фінансування. Для продажу це не допомагає — це має сенс лише тоді, коли ви зберігаєте нерухомість.
Скільки коштує видалення поземельного обтяження?
Витрати на видалення залежать від розміру зареєстрованого поземельного обтяження та виникають за нотаріальне засвідчення і в земельному кадастрі. Орієнтовне правило становить близько 0,2 відсотка від суми обтяження; за обтяження у розмірі 300.000 євро загальні витрати становитимуть кілька сотень євро. Згода банку на видалення, як правило, безкоштовна.
Окремо слід розглядати компенсацію за дострокове погашення. Якщо через продаж ви погашаєте кредит до завершення періоду фіксованої процентної ставки, банк може вимагати за це компенсацію. Вона не має нічого спільного з видаленням поземельного обтяження, але може суттєво здорожчити продаж — врахуйте її заздалегідь.
FAQ про поземельне обтяження під час продажу
Чи зникає поземельне обтяження автоматично після погашення кредиту?
Ні. На відміну від іпотеки, поземельне обтяження не припиняється після погашення кредиту. Воно залишається в повному обсязі в земельному кадастрі, доки на підставі заяви його прямо не буде видалено.
Чи можу я продати нерухомість із зареєстрованим поземельним обтяженням?
Так. Продаж можливий у будь-який час; поземельне обтяження видаляється або погашається в процесі оформлення. На практиці цим займається нотаріус і забезпечує отримання покупцем нерухомості без обтяжень.
Чи обов’язково видаляти поземельне обтяження до продажу?
Не обов’язково заздалегідь. Якщо кредит уже погашено, ви можете заздалегідь оформити видалення. Якщо залишкова заборгованість ще існує, зазвичай дешевше провести погашення та видалення одночасно під час оформлення купівлі через нотаріуса продовжити.
Що таке дозвіл на погашення запису?
Це нотаріально засвідчена заява кредитора про згоду на погашення запису про поземельний борг. Без неї земельний кадастр не здійснить погашення. Після повного погашення кредиту банк має надати такий дозвіл.
Що робити, якщо я більше не знаходжу лист про поземельний борг?
У разі поземельного боргу з листом для погашення запису потрібно пред’явити оригінал листа. Якщо його втрачено, його оголошують недійсним у спеціальному судовому провадженні — це займає час і спричиняє додаткові витрати. Тому завчасно знайдіть цей лист.
Переваги та недоліки: погасити запис заздалегідь чи одночасно
Чи доручати погашення запису про поземельний борг ще до продажу, чи лише під час оформлення угоди, залежить насамперед від того, чи кредит уже погашено:
- Перевага погашення заздалегідь: земельний кадастр без обтяжень справляє на покупців серйозне враження та пришвидшує оформлення угоди. Це доцільно, якщо кредит уже повністю погашено.
- Недолік погашення заздалегідь: ви самостійно й наперед несете витрати та докладаєте зусиль, хоча продаж ще не гарантований.
- Перевага одночасного виконання: погашення кредиту та запису організовуються через нотаріуса й оплачуються з купівельної ціни — у разі непогашеного залишку кредиту це стандартний варіант, що заощаджує вашу ліквідність.
- Недолік одночасного виконання: процес дещо складніший, і його потрібно ретельно узгодити за строками, щоб оплата, погашення кредиту та запису відбувалися узгоджено.
Висновок: поземельний борг не є перешкодою для продажу
Зареєстрований поземельний борг не перешкоджає продажу — його лише потрібно належним чином врегулювати. Завчасно перевірте земельний кадастр, з’ясуйте залишок боргу у своєму банку, а саме погашення доручіть нотаріусу. Якщо кредит уже погашено, часто варто заздалегідь погасити запис; якщо кредит ще діє, усе можна здійснити одночасно під час оформлення купівлі-продажу. Так ви передасте свою нерухомість без обтяжень — незалежно від того, чи залучаєте маклера, чи продаєте без комісії.