Почти каждый профинансированный объект недвижимости имеет поземельный долг в земельной книге — и он не исчезает сам по себе после погашения кредита. Для продавцов это становится актуальным самое позднее тогда, когда покупатель требует «земельную книгу без обременений». Мы объясним, что обеспечивает поземельный долг, чем он отличается от ипотеки и как при продаже без комиссии погасить или удалить зарегистрированный поземельный долг.
Что такое поземельный долг?
Поземельный долг — это вещное залоговое право: он обременяет земельный участок таким образом, что из стоимости участка должна быть выплачена определённая денежная сумма (§ 1191 BGB). Проще говоря: если собственник не возвращает свой заём, кредитор — как правило, финансирующий банк — вправе инициировать принудительное взыскание в отношении недвижимости и получить удовлетворение за счёт выручки от её реализации. Поземельный долг вносится в раздел III земельной книги, обычно на полную сумму займа и дополнительно с высокими процентами по поземельному долгу, которые служат банку резервом обеспечения.
Различают две формы. Для бездокументарного поземельного долга достаточно записи в земельной книге. При поземельном долге с закладной земельное ведомство дополнительно выдаёт свидетельство о поземельном долге — ценную бумагу, оригинал которой обязательно потребуется для последующего удаления записи. Если свидетельство утрачено, его необходимо признать недействительным в сложной процедуре публичного вызова, что занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.
Поземельный долг или ипотека: в чём разница?
Оба являются вещными залоговыми правами, однако их юридическая суть различается. Ипотека является акцессорной: она неразрывно связана с конкретным требованием (§ 1113 BGB) и автоматически уменьшается с каждым погашением. После возврата займа ипотека утрачивает своё действие.
Поземельный долг, напротив, не является акцессорным. Для него не требуется наличие требования (§ 1192 BGB), и он сохраняется в полном размере независимо от того, какая часть кредита уже погашена. Именно поэтому сегодня банки почти исключительно используют поземельный долг: после погашения его можно повторно использовать для другого займа без новой регистрации. Для продавцов из этого следует главный вывод данного руководства:
Поземельный долг не исчезает автоматически после погашения кредита. Он остаётся в поземельной книге до тех пор, пока не будет активно удалена.
Почему поземельный долг становится актуальным при продаже
Покупатели, как правило, хотят принять недвижимость «свободной от обременений» — то есть без чужих вещных залоговых прав в поземельной книге. Если покупатель сам финансирует сделку через банк, банк также требует для своей новой ипотеки место в первой очереди. Ещё зарегистрированный поземельный долг продавца этому препятствует. Поэтому в нотариальном договоре купли-продажи обычно согласовывается передача без обременений: вы как продавец обязуетесь передать недвижимость свободной от старых обременений.
Это относится как к продаже через маклера, так и к частной продаже без комиссии. Разница заключается только в организации: без маклера вы самостоятельно координируете встречи с нотариусом и банком — фактическое оформление в обоих случаях осуществляет нотариус.
Погашение и удаление поземельного долга: порядок действий
Шаг 1: Проверить поземельную книгу
Запросите актуальную выписку из поземельной книги и проверьте раздел III: какие поземельные долги зарегистрированы, в каком размере и в пользу какого банка. Нередко там всё ещё указаны старые права по давно погашенным кредитам.
Шаг 2: Узнать остаток долга в банке
Уточните в своём банке, полностью ли уже погашен обеспеченный кредит. Если остаток долга ещё существует, запросите точную сумму погашения на предполагаемую дату передачи.
Шаг 3: Запросить разрешение на удаление
Для удаления вам потребуется разрешение кредитора на удаление. Если кредит погашен, банк обязан его выдать; как правило, он не вправе взимать отдельную плату за само разрешение. Разрешение на удаление должно быть нотариально заверено, иначе ведомство по ведению поземельной книги его не примет.
Шаг 4: Погашение одновременно через нотариуса
Если на момент продажи кредит ещё действует, он погашается из покупной цены. Нотариус запрашивает в вашем банке сумму погашения и осуществляет платёж в доверительном порядке: часть покупной цены перечисляется непосредственно вашему банку, который взамен предоставляет разрешение на удаление. Таким образом, покупатель платит только при отсутствии обременений, а ваш банк удаляет запись только после полного погашения.
Шаг 5: Удаление в ведомстве по ведению поземельной книги
В заключение нотариус подаёт в ведомство по ведению поземельной книги заявление об удалении с заверенным разрешением — а при поземельном долге с документом — также документ о поземельном долге. Внесение записи об удалении занимает в зависимости от загруженности ведомства — несколько недель.
Удалить, оставить или переуступить?
Как продавец, вы в принципе располагаете тремя вариантами:
- Удалить: Стандартный и наиболее чистый вариант. Недвижимость переходит к покупателю без обременений. Именно этого покупатели и их банки ожидают почти во всех случаях.
- Переуступить банку покупателя: Если покупатель финансирует покупку через банк, в некоторых случаях существующую поземельную задолженность можно переуступить его банку и использовать дальше. Это дешевле, чем удаление с последующей новой регистрацией, но на практике возможно только от одного банка к другому и лишь при согласии обеих сторон.
- Оставить: После погашения поземельная задолженность превращается в задолженность собственника и может быть повторно использована для последующего собственного финансирования. Для продажи это не дает преимуществ — такой вариант имеет смысл только если вы сохраняете недвижимость.
Сколько стоит удаление поземельной задолженности?
Расходы на удаление зависят от размера зарегистрированной поземельной задолженности и возникают за нотариальное заверение и услуги поземельной книги. В качестве приблизительного правила можно ориентироваться примерно на 0,2 процента от суммы поземельной задолженности; при задолженности в размере 300.000 евро общие расходы составят несколько сотен евро. Разрешение банка на удаление, как правило, предоставляется бесплатно.
Отдельно следует рассматривать компенсацию за досрочное погашение. Если вы погашаете кредит из-за продажи до окончания периода фиксированной процентной ставки, банк вправе потребовать за это компенсацию. Она не связана с удалением поземельной задолженности, но может существенно увеличить стоимость продажи — учтите ее заранее.
Часто задаваемые вопросы о поземельной задолженности при продаже
Исчезает ли поземельная задолженность автоматически после погашения кредита?
Нет. В отличие от ипотеки, поземельная задолженность не прекращается с погашением кредита. Она остается полностью зарегистрированной в поземельной книге до тех пор, пока не будет прямо удалена по заявлению.
Могу ли я продать недвижимость с зарегистрированной поземельной задолженностью?
Да. Продажа возможна в любое время; в ходе оформления поземельная задолженность удаляется или погашается. На практике эту задачу берет на себя нотариус и обеспечивает получение покупателем недвижимости без обременений.
Обязательно ли удалять поземельную задолженность до продажи?
Не обязательно заранее. Если кредит уже погашен, вы можете выполнить удаление заблаговременно. Если остаточная задолженность еще существует, обычно выгоднее проводить погашение и удаление одновременно в рамках оформления покупки через нотариуса освободить.
Что такое разрешение на удаление записи?
Это нотариально заверенное заявление кредитора о согласии на удаление записи о земельном залоге. Без него земельный кадастр не произведёт удаление. После полного погашения кредита банк обязан выдать такое разрешение.
Что произойдёт, если я больше не найду письмо о земельном залоге?
При земельном залоге с выдачей залогового письма для удаления записи необходимо предъявить оригинал письма. Если оно утрачено, его объявляют недействительным в рамках процедуры вызова заинтересованных лиц — это занимает время и влечёт дополнительные расходы. Поэтому найдите письмо заранее.
Преимущества и недостатки: удалить заранее или одновременно с расчётами
Удалять ли запись о земельном залоге ещё до продажи или только при оформлении сделки, зависит прежде всего от того, погашен ли кредит:
- Преимущество предварительного удаления: земельный кадастр без обременений производит на покупателей солидное впечатление и ускоряет оформление сделки. Это целесообразно, если кредит уже в любом случае погашен.
- Недостаток предварительного удаления: вы самостоятельно и заранее несёте все расходы и затраты времени, хотя продажа ещё не гарантирована.
- Преимущество одновременного проведения: погашение кредита и удаление записи организуются через нотариуса и оплачиваются из покупной цены — при наличии остаточной задолженности это стандартный вариант, позволяющий сохранить ликвидность.
- Недостаток одновременного проведения: процесс несколько сложнее, и сроки необходимо тщательно согласовать, чтобы платёж, погашение кредита и удаление записи проходили согласованно.
Итог: земельный залог не препятствует продаже
Зарегистрированный земельный залог никому не мешает продать недвижимость — необходимо лишь надлежащим образом оформить процедуру. Заранее проверьте данные земельного кадастра, уточните остаточную задолженность в банке, а непосредственное погашение кредита поручите нотариусу. Если кредит уже погашен, часто выгодно удалить запись заранее; если кредит ещё выплачивается, оформите всё одновременно при проведении сделки купли-продажи. Так вы передадите недвижимость без обременений — независимо от того, работаете ли вы с маклером или продаёте без комиссии.