Niemal każda nieruchomość finansowana kredytem ma wpisane zabezpieczenie hipoteczne w księdze wieczystej – i nie znika ono samo z siebie po spłacie kredytu. Dla sprzedających staje się to tematem najpóźniej wtedy, gdy kupujący żąda księgi wieczystej „wolnej od obciążeń”. Wyjaśniamy, co zabezpiecza zabezpieczenie hipoteczne, czym różni się ono od hipoteki oraz jak przy sprzedaży bez prowizji spłacić lub wykreślić wpisane zabezpieczenie hipoteczne.
Czym jest zabezpieczenie hipoteczne?
Zabezpieczenie hipoteczne jest ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości: obciąża grunt w taki sposób, że z nieruchomości należy zapłacić określoną sumę pieniędzy (§ 1191 BGB). Mówiąc wprost: jeśli właściciel nie spłaca swojego kredytu, wierzyciel – zazwyczaj bank finansujący – może wszcząć egzekucję z nieruchomości i zaspokoić się z uzyskanej kwoty. Zabezpieczenie hipoteczne wpisuje się w dziale III księgi wieczystej, zwykle na pełną kwotę kredytu oraz dodatkowo z wysokimi odsetkami od zabezpieczenia, które służą bankowi jako bufor bezpieczeństwa.
Rozróżnia się dwie formy. W przypadku hipoteki bez listu wystarczający jest wpis w księdze wieczystej. W przypadku hipoteki z listem urząd prowadzący księgi wieczyste wystawia dodatkowo list hipoteczny – papier wartościowy, którego oryginał jest bezwzględnie potrzebny do późniejszego wykreślenia. Jeśli list zaginął, musi zostać uznany za nieważny w wymagającym postępowaniu wywoławczym, co trwa od kilku tygodni do kilku miesięcy.
Zabezpieczenie hipoteczne czy hipoteka: na czym polega różnica?
Oba są ograniczonymi prawami rzeczowymi na nieruchomości, jednak różnią się pod względem prawnym. Hipoteka ma charakter akcesoryjny: jest trwale związana z konkretnym roszczeniem (§ 1113 BGB) i automatycznie zmniejsza się wraz z każdą spłatą. Po spłacie kredytu hipoteka traci swoją skuteczność.
Zabezpieczenie hipoteczne natomiast nie ma charakteru akcesoryjnego. Nie wymaga istnienia roszczenia (§ 1192 BGB) i pozostaje w pełnej wysokości, niezależnie od tego, jaka część kredytu została już spłacona. Właśnie dlatego banki stosują dziś niemal wyłącznie zabezpieczenie hipoteczne: po spłacie można je ponownie wykorzystać przy kolejnym kredycie bez dokonywania nowego wpisu. Dla sprzedających wynika z tego najważniejsza zasada tego poradnika:
Zabezpieczenie hipoteczne nie znika automatycznie po spłacie kredytu. Ono pozostaje wpisana w księdze wieczystej tak długo, aż zostanie aktywnie wykreślona.
Dlaczego hipoteka gruntowa staje się tematem przy sprzedaży
Kupujący z reguły chcą przejąć nieruchomość „wolną od obciążeń” – czyli bez cudzych praw rzeczowych zabezpieczających w księdze wieczystej. Jeśli kupujący finansuje zakup za pośrednictwem banku, bank wymaga ponadto pierwszego miejsca dla ustanawianej przez siebie nowej hipoteki gruntowej. Wpisana jeszcze hipoteka gruntowa sprzedającego stoi temu na przeszkodzie. Dlatego w umowie sprzedaży zawieranej w formie aktu notarialnego zazwyczaj uzgadnia się przeniesienie nieruchomości wolnej od obciążeń: jako sprzedający zobowiązują się Państwo przekazać nieruchomość wolną od starych obciążeń.
Dotyczy to zarówno sprzedaży za pośrednictwem pośrednika, jak i prywatnej sprzedaży bez prowizji. Różnica polega wyłącznie na organizacji: bez pośrednika sami koordynują Państwo terminy z notariuszem i bankiem – właściwą obsługę transakcji w obu przypadkach przejmuje notariusz.
Spłata i wykreślenie hipoteki gruntowej: jak postępować
Krok 1: Sprawdzenie księgi wieczystej
Proszę uzyskać aktualny odpis z księgi wieczystej i sprawdzić w dziale III, jakie hipoteki gruntowe są wpisane, na jaką kwotę i na rzecz którego banku. Nierzadko widnieją tam jeszcze stare prawa dotyczące dawno spłaconych kredytów.
Krok 2: Ustalenie salda zadłużenia w banku
Proszę wyjaśnić w swoim banku, czy zabezpieczona pożyczka została już w całości spłacona. Jeśli nadal istnieje saldo zadłużenia, proszę poprosić o podanie dokładnej kwoty spłaty na planowany moment przekazania nieruchomości.
Krok 3: Uzyskanie zgody na wykreślenie
Do wykreślenia potrzebują Państwo zgody wierzyciela na wykreślenie. Jeśli pożyczka została spłacona, bank jest zobowiązany do jej wydania; za samo wydanie zgody co do zasady nie może pobierać odrębnej opłaty. Zgoda na wykreślenie musi być poświadczona notarialnie, w przeciwnym razie sąd wieczystoksięgowy jej nie zaakceptuje.
Krok 4: Spłata równoczesna za pośrednictwem notariusza
Jeśli w momencie sprzedaży pożyczka nie jest jeszcze spłacona, zostanie spłacona z ceny zakupu. Notariusz ustala kwotę spłaty w Państwa banku i powierniczo obsługuje płatność: część ceny zakupu trafia bezpośrednio do Państwa banku, który w zamian udostępnia zgodę na wykreślenie. Dzięki temu kupujący płaci wyłącznie za nieruchomość wolną od obciążeń, a Państwa bank dokonuje wykreślenia dopiero po całkowitej spłacie.
Krok 5: Wykreślenie w sądzie wieczystoksięgowym
Na koniec notariusz składa w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o wykreślenie wraz z poświadczoną zgodą – a w przypadku hipoteki gruntowej z listem hipotecznym także z listem hipotecznym –. Wpis wykreślenia trwa w zależności od obciążenia urzędu kilka tygodni.
Usunąć, pozostawić czy przenieść?
Jako sprzedający mają Państwo zasadniczo trzy możliwości:
- Usunąć: Czysty standardowy przypadek. Nieruchomość przechodzi na kupującego bez obciążeń. Tego oczekują kupujący i ich banki w niemal wszystkich przypadkach.
- Przenieść na bank kupującego: Jeśli kupujący finansuje zakup za pośrednictwem banku, istniejącą hipotekę gruntową można w niektórych przypadkach przenieść na jego bank i nadal z niej korzystać. Jest to tańsze niż wykreślenie i ponowny wpis, w praktyce działa jednak tylko między bankami i wyłącznie wtedy, gdy obie strony wyrażą zgodę.
- Pozostawić: Po spłacie hipoteka gruntowa staje się hipoteką gruntową właściciela i można by ją ponownie wykorzystać przy późniejszym własnym finansowaniu. Przy sprzedaży to nie pomaga – ma to sens tylko wtedy, gdy zachowują Państwo nieruchomość.
Ile kosztuje wykreślenie hipoteki gruntowej?
Koszty wykreślenia zależą od wysokości wpisanej hipoteki gruntowej i obejmują poświadczenie notarialne oraz opłaty sądu wieczystoksięgowego. Orientacyjnie przyjmuje się około 0,2 procent kwoty hipoteki gruntowej; przy hipotece gruntowej w wysokości 300.000 euro całkowite koszty wynoszą więc kilkaset euro. Zgoda banku na wykreślenie jest zazwyczaj bezpłatna.
Oddzielnie należy rozpatrywać odszkodowanie za wcześniejszą spłatę. Jeśli z powodu sprzedaży spłacą Państwo kredyt przed końcem okresu obowiązywania stałego oprocentowania, bank może zażądać odszkodowania. Nie ma ono nic wspólnego z wykreśleniem hipoteki gruntowej, ale może znacząco podwyższyć koszty sprzedaży – należy uwzględnić je odpowiednio wcześnie.
FAQ dotyczące hipoteki gruntowej przy sprzedaży
Czy hipoteka gruntowa znika automatycznie po spłacie kredytu?
Nie. W przeciwieństwie do hipoteki zwykłej hipoteka gruntowa nie wygasa wraz ze spłatą kredytu. Pozostaje wpisana w księdze wieczystej w pełnej wysokości, dopóki na wniosek nie zostanie wyraźnie wykreślona.
Czy mogę sprzedać nieruchomość z wpisaną hipoteką gruntową?
Tak. Sprzedaż jest możliwa w każdej chwili; hipoteka gruntowa zostanie wykreślona lub spłacona w ramach realizacji transakcji. W praktyce zajmuje się tym notariusz i zapewnia, że kupujący otrzyma nieruchomość wolną od obciążeń.
Czy muszę koniecznie wykreślić hipotekę gruntową przed sprzedażą?
Nie jest to konieczne z wyprzedzeniem. Jeśli kredyt został już spłacony, mogą Państwo wcześniej przeprowadzić wykreślenie. Jeśli pozostało jeszcze zadłużenie, zwyczajowo i taniej jest przeprowadzić spłatę oraz wykreślenie jednocześnie w ramach realizacji zakupu za pośrednictwem notariusza kontynuować.
Czym jest zgoda na wykreślenie?
Jest to poświadczone notarialnie oświadczenie wierzyciela, że wyraża zgodę na wykreślenie hipoteki zabezpieczającej. Bez niej urząd ksiąg wieczystych nie dokona wykreślenia. Po całkowitej spłacie bank musi wydać taką zgodę.
Co się stanie, jeśli nie mogę znaleźć listu hipotecznego?
W przypadku hipoteki listowej oryginalny list hipoteczny należy przedłożyć w celu wykreślenia. Jeśli zaginął, zostanie uznany za nieważny w postępowaniu wywoławczym – trwa to długo i powoduje dodatkowe koszty. Dlatego należy odpowiednio wcześnie odszukać list.
Zalety i wady: wykreślenie z wyprzedzeniem czy jednocześnie
To, czy zlecić wykreślenie hipoteki jeszcze przed sprzedażą, czy dopiero podczas finalizacji transakcji, zależy przede wszystkim od tego, czy kredyt został już spłacony:
- Zaleta wcześniejszego wykreślenia: Księga wieczysta wolna od obciążeń sprawia na kupujących wiarygodne wrażenie i przyspiesza finalizację transakcji. Ma to sens, jeśli kredyt i tak został już spłacony.
- Wada wcześniejszego wykreślenia: Cały nakład pracy i koszty ponoszą Państwo samodzielnie i z wyprzedzeniem, bez gwarancji, że sprzedaż dojdzie do skutku.
- Zaleta jednoczesnego rozliczenia: Spłata i wykreślenie są koordynowane przez notariusza i finansowane z ceny zakupu – przy istniejącym zadłużeniu jest to standardowe rozwiązanie, które chroni Państwa płynność finansową.
- Wada jednoczesnego rozliczenia: Procedura jest nieco bardziej złożona i musi być dokładnie zaplanowana, aby płatność, spłata i wykreślenie przebiegały sprawnie.
Podsumowanie: hipoteka nie jest przeszkodą w sprzedaży
Wpisana hipoteka nie uniemożliwia sprzedaży – trzeba ją jedynie prawidłowo rozliczyć. Należy odpowiednio wcześnie sprawdzić księgę wieczystą, ustalić wysokość pozostałego zadłużenia z bankiem i powierzyć właściwą spłatę notariuszowi. Jeśli kredyt został już spłacony, często opłaca się dokonać wykreślenia z wyprzedzeniem; jeśli nadal trwa, wszystko można załatwić jednocześnie podczas finalizacji zakupu. W ten sposób przekażą Państwo nieruchomość wolną od obciążeń – niezależnie od tego, czy z pośrednikiem, czy bez prowizji.