Finanse edilen neredeyse her taşınmazın tapu sicilinde bir Grundschuld bulunur – ve kredi ödendiğinde bu kayıt kendiliğinden ortadan kalkmaz. Bu durum, alıcı “takyidatlardan ari” bir tapu sicili talep ettiğinde en geç satıcılar için gündeme gelir. Grundschuld’un neyi güvence altına aldığını, ipotekten farkını ve komisyonsuz satışta kayıtlı bir Grundschuld’un nasıl kapatılabileceğini veya sildirilebileceğini açıklıyoruz.
Grundschuld nedir?
Grundschuld bir taşınmaz teminat hakkıdır: Bir taşınmazı, taşınmazdan belirli bir para tutarının ödenmesini gerektirecek şekilde yükümlendirir (§ 1191 BGB). Açıkça ifade etmek gerekirse: Mal sahibi kredisini geri ödemezse alacaklı – kural olarak finansmanı sağlayan banka – taşınmaza ilişkin cebri icra işlemlerini başlatabilir ve satış gelirinden alacağını tahsil edebilir. Grundschuld, tapu sicilinin III. bölümüne, genellikle kredinin tamamı tutarında ve ayrıca bankaya güvenlik payı sağlayan yüksek Grundschuld faizleriyle birlikte kaydedilir.
İki biçim arasında ayrım yapılır. Buchgrundschuld’da tapu sicilindeki kayıt yeterlidir. Briefgrundschuld’da ise tapu sicil müdürlüğü ayrıca bir Grundschuld senedi düzenler – daha sonraki silme işlemi için aslını mutlaka bulundurmanız gereken bir kıymetli evraktır. Senet kaybolursa, haftalar ila aylar süren zahmetli bir ilan prosedürüyle hükümsüz ilan edilmesi gerekir.
Grundschuld veya ipotek: Fark nedir?
Her ikisi de taşınmaz teminat hakkıdır, ancak hukuki nitelikleri farklıdır. İpotek fer’idir: Belirli bir alacağa sıkı şekilde bağlıdır (§ 1113 BGB) ve her geri ödemeyle birlikte otomatik olarak azalır. Kredi geri ödendiğinde ipotek etkisini kaybeder.
Buna karşılık Grundschuld fer’i değildir. Bir alacağın varlığını gerektirmez (§ 1192 BGB) ve kredinin ne kadarı geri ödenmiş olursa olsun tam tutarıyla mevcut kalır. Bankaların günümüzde neredeyse yalnızca Grundschuld ile çalışmasının tam nedeni budur: Geri ödeme sonrasında, yeniden tescil gerekmeksizin başka bir kredi için tekrar kullanılabilir. Satıcılar açısından bundan şu rehberin en önemli sonucu çıkar:
Kredi tamamen ödendiğinde bir Grundschuld kendiliğinden ortadan kalkmaz. O aktif olarak silinene kadar tapu sicilinde kalır.
Satış sırasında ipoteğin neden gündeme geldiği
Alıcılar kural olarak bir taşınmazı “takyidatlardan arındırılmış” şekilde devralmak ister – yani tapu sicilinde başkalarına ait taşınmaz rehinleri olmadan. Alıcı finansmanı kendisi bir banka üzerinden sağlıyorsa, banka ayrıca kendi yeni taşınmaz rehni için birinci derece sıra talep eder. Satıcının hâlen kayıtlı olan taşınmaz rehni buna engel olur. Bu nedenle noterlik satış sözleşmesinde genellikle takyidatlardan arındırılmış devir kararlaştırılır: Satıcı olarak taşınmazı eski takyidatlardan ari şekilde teslim etmeyi taahhüt edersiniz.
Bu durum, bir emlakçı aracılığıyla yapılan satışta da komisyonsuz özel satışta da geçerlidir. Fark yalnızca organizasyondadır: Emlakçı olmadan noter ve banka ile randevuları kendiniz koordine edersiniz – asıl işlemleri her iki durumda da noter yürütür.
Taşınmaz rehninin kaldırılması ve silinmesi: Böyle ilerlersiniz
Adım 1: Tapu sicilini kontrol edin
Güncel bir tapu sicil kaydı örneği talep edin ve III. bölümde hangi taşınmaz rehinlerinin kayıtlı olduğunu, hangi tutarda bulunduğunu ve hangi banka lehine tesis edildiğini kontrol edin. Orada, çoktan ödenmiş kredilere ait eski hakların hâlâ kayıtlı olması hiç de nadir değildir.
Adım 2: Bankadan kalan borcu öğrenin
Teminat gösterilen kredinin tamamen ödenip ödenmediğini bankanızla netleştirin. Hâlâ kalan borç varsa, planlanan teslim tarihi itibarıyla kesin kapatma tutarını öğrenin.
Adım 3: Terkin izin belgesini talep edin
Silme işlemi için alacaklının terkin izin belgesine ihtiyacınız vardır. Kredi geri ödenmişse banka bu belgeyi vermekle yükümlüdür; kural olarak belgenin kendisi için ayrıca ücret talep edemez. Terkin izin belgesinin noter tarafından tasdik edilmiş olması gerekir; aksi hâlde tapu sicil müdürlüğü bunu kabul etmez.
Adım 4: Noter aracılığıyla eş zamanlı kapatma
Satış tarihinde kredi hâlâ devam ediyorsa, satın alma bedelinden kapatılır. Noter, bankanızdan kapatma tutarını öğrenir ve ödemeyi emanetçi sıfatıyla yürütür: Satın alma bedelinin bir kısmı doğrudan bankanıza aktarılır; banka da bunun karşılığında terkin izin belgesini serbest bırakır. Böylece alıcı yalnızca takyidatlardan arındırılmışlık karşılığında ödeme yapar, bankanız da yalnızca borcun tamamen kapatılması karşılığında silme işlemini gerçekleştirir.
Adım 5: Tapu sicil müdürlüğünde silme
Son olarak noter, tasdikli izin belgesiyle birlikte silme başvurusunu – ve senetli taşınmaz rehni söz konusuysa taşınmaz rehni senedini – tapu sicil müdürlüğüne sunar. Silme kaydının yapılmasıiş yoğunluğuna bağlı olarak birkaç hafta.
Silmek, bırakmak veya devretmek mi?
Satıcı olarak temelde üç seçeneğiniz vardır:
- Silmek: En temiz standart durumdur. Taşınmaz, takyidatlardan ari şekilde alıcıya devredilir. Alıcılar ve onların bankaları bunu neredeyse tüm durumlarda bekler.
- Alıcının bankasına devretmek: Alıcı bir banka aracılığıyla finansman sağlıyorsa, mevcut ipotek borcu bazı durumlarda onun bankasına devredilebilir ve kullanılmaya devam edebilir. Bu, silme ve yeniden tescilden daha ucuzdur; ancak pratikte yalnızca bankadan bankaya ve her iki tarafın da anlaşması hâlinde mümkündür.
- Bırakmak: Borç ödendikten sonra ipotek malikin ipoteğine dönüşür ve daha sonra kendi finansmanınız için yeniden kullanılabilir. Satış açısından bunun bir faydası yoktur; yalnızca taşınmazı elinizde tutacaksanız anlamlıdır.
İpoteğin silinmesi ne kadara mal olur?
Silme masrafları, tescilli ipotek tutarına göre belirlenir ve noter tasdiki ile tapu sicil müdürlüğü için ödenir. Genel bir kural olarak ipotek tutarının yaklaşık yüzde 0,2'si kabul edilir; 300.000 Euro tutarındaki bir ipotekte toplam masraflar birkaç yüz Euro seviyesindedir. Bankanın kendi ipotek fek yazısı kural olarak ücretsizdir.
Bundan ayrı olarak erken ödeme tazminatı değerlendirilmelidir. Faiz sabitleme süresi sona ermeden satış nedeniyle bir krediyi kapatırsanız banka bunun için tazminat talep edebilir. Bunun ipoteğin silinmesiyle hiçbir ilgisi yoktur; ancak satışı önemli ölçüde pahalılaştırabilir – bunu erkenden hesaplamaya dâhil edin.
Satış sırasında ipotek hakkında SSS
Kredi ödendiğinde ipotek otomatik olarak ortadan kalkar mı?
Hayır. İpotekten farklı olarak taşınmaz rehni, borcun ödenmesiyle sona ermez. Açıkça silinmesi için başvuruda bulunulana kadar tapu sicilinde tam tutarıyla kalır.
Tescilli ipotek bulunan taşınmazımı satabilir miyim?
Evet. Satış her zaman mümkündür; ipotek, işlem sürecinde silinir veya kapatılır. Uygulamada noter bu görevi üstlenir ve alıcının takyidatlardan ari bir taşınmaz almasını sağlar.
İpoteği mutlaka satıştan önce sildirmem gerekir mi?
Önceden silinmesi zorunlu değildir. Kredi zaten ödenmişse silme işlemini önceden tamamlayabilirsiniz. Hâlâ kalan bir borç varsa, kapatma ve silme işlemlerinin noter aracılığıyla satış işlemi sırasında eş zamanlı olarak yapılması yaygın ve daha ucuzdursürdürmek.
Terkin izni nedir?
Bu, alacaklının taşınmaz rehininin terkin edilmesini kabul ettiğine dair noter tasdikli beyanıdır. Bu beyan olmadan tapu müdürlüğü terkin işlemini gerçekleştirmez. Borcun tamamen ödenmesinden sonra banka bu izni vermek zorundadır.
Taşınmaz rehin senedini artık bulamazsam ne olur?
Senetli taşınmaz rehininde, terkin işlemi için senedin aslının ibraz edilmesi gerekir. Senet kaybolmuşsa, bir ilan prosedürü kapsamında geçersiz ilan edilir – bu süreç zaman alır ve ek masraflara neden olur. Bu nedenle senedi erkenden arayıp bulun.
Avantajlar ve dezavantajlar: önceden terkin veya eş zamanlı işlem
Taşınmaz rehinini satıştan önce mi terkin ettireceğiniz, yoksa işlemin tamamlanması sırasında mı yaptıracağınız, özellikle kredinin zaten ödenip ödenmediğine bağlıdır:
- Önceden terkinin avantajı: Takyidatlardan arındırılmış bir tapu kaydı alıcıya güven verir ve işlemlerin tamamlanmasını hızlandırır. Kredi zaten ödenmişse anlamlıdır.
- Önceden terkinin dezavantajı: Satış henüz güvence altına alınmadan, masrafları ve işlemleri tek başınıza ve önceden üstlenirsiniz.
- Eş zamanlı işlemin avantajı: Kapatma ve terkin işlemleri noter aracılığıyla birlikte yürütülür ve satış bedelinden karşılanır – devam eden kalan borç durumunda standart uygulamadır ve likiditenizi korur.
- Eş zamanlı işlemin dezavantajı: Süreç biraz daha karmaşıktır ve ödeme, kapatma ve terkin işlemlerinin birbirine uyumlu ilerlemesi için zamanlamanın doğru yapılması gerekir.
Sonuç: Taşınmaz rehni satışa engel değildir
Tapuya tescilli bir taşınmaz rehni kimseyi satıştan alıkoymaz – yalnızca işlemlerin düzgün şekilde tamamlanması gerekir. Tapu kaydınızı erkenden kontrol edin, kalan borcu bankanızla netleştirin ve asıl kapatma işlemini notere bırakın. Kredi zaten ödenmişse, çoğu zaman önceden terkin ettirmek faydalıdır; kredi devam ediyorsa her şeyi satış işlemi sırasında eş zamanlı olarak tamamlayın. Böylece taşınmazınızı, emlakçı aracılığıyla veya komisyonsuz olarak satmanızdan bağımsız şekilde, takyidatlardan arındırılmış olarak teslim edersiniz.