जो व्यक्ति अपना एकल-परिवार वाला घर स्वयं बेचता है, वह ब्रोकर कमीशन का अपना हिस्सा बचाता है—जो घरों की अधिक खरीद कीमतों में जल्दी ही पाँच अंकों में पहुँच जाता है—और पूरी प्रक्रिया अपने हाथ में रखता है। एक स्वामित्व वाले अपार्टमेंट के विपरीत, इसमें आप केवल रहने की जगह नहीं, बल्कि उससे कानूनी रूप से जुड़ी हर चीज़ सहित पूरा भूखंड बेचते हैं। हम आपके घर की निजी बिक्री की प्रक्रिया को क्रमवार समझाते हैं—मूल्यांकन से लेकर दस्तावेज़ों और नोटरी की नियुक्ति तक।
घर के मामले में अपार्टमेंट की तुलना में कुछ बातें अलग होती हैं
ब्रोकर नियुक्त करना अनिवार्य नहीं है। केवल खरीद अनुबंध का नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण अनिवार्य है (§ 311b BGB)। बाकी सब—मूल्यांकन, एक्सपोज़े, निरीक्षण और बातचीत—आप स्वयं कर सकते हैं। वित्तीय प्रोत्साहन काफी बड़ा है: ब्रोकर शुल्क आमतौर पर वैट सहित खरीद मूल्य के 5 से 7 प्रतिशत के बीच होता है और दिसंबर 2020 से सामान्यतः खरीदार और विक्रेता के बीच आधा-आधा बाँटा जाता है (§ 656c BGB)। 500.000 यूरो के घर की कीमत पर विक्रेता आसानी से 10.000 से 15.000 यूरो बचा सकता है।
अपार्टमेंट बिक्री से निर्णायक अंतर यह है: घर के मामले में कोई विभाजन घोषणा, स्वामियों की सभा की कोई कार्यवृत्त और कोई रखरखाव आरक्षित निधि नहीं होती। इसके बजाय भूखंड और भवन की संरचना केंद्र में आ जाती है। भूमि रजिस्टर और निर्माण भार रजिस्टर, बुनियादी सुविधाओं से जुड़ाव, अक्सर साधारण खपत प्रमाणपत्र के बजाय आवश्यकता प्रमाणपत्र, और ऊर्जा संबंधी अतिरिक्त सुधार दायित्व महत्वपूर्ण हो जाते हैं, जो खरीद के बाद नए स्वामी को हस्तांतरित हो जाते हैं। यही बिंदु प्रक्रिया की संरचना तय करते हैं।
ब्रोकर के बिना घर बेचने के लाभ और नुकसान
- लाभ – बड़ी बचत: क्योंकि घर आमतौर पर अपार्टमेंट से अधिक महँगे होते हैं, बचाया गया कमीशन पूर्ण राशि के रूप में विशेष रूप से महत्वपूर्ण होता है।
- लाभ – आप संपत्ति को जानते हैं: बगीचे, हीटिंग, छत और पड़ोस को आपसे अधिक विश्वसनीय ढंग से कोई नहीं समझा सकता।
- लाभ – पूर्ण नियंत्रण: आप किसी मध्यस्थ के बिना कीमत, तारीखें और संचार नियंत्रित करते हैं।
- नुकसान – समय और मेहनत: अधिकारियों से दस्तावेज़ प्राप्त करना, निरीक्षण और बातचीत में पर्याप्त समय लगता है।
- नुकसान – चुनौतीपूर्ण मूल्यांकन: घर के मामले में भूखंड का मूल्य, निर्माण वर्ष, स्थिति और ऊर्जा संबंधी स्तर शामिल होते हैं साथ मिलकर – गलत कीमत से वास्तविक धन की हानि होती है।
- नुकसान – दोषों के लिए दायित्व: छिपाए गए दोषों के कारण हर्जाने के दावे हो सकते हैं। ज्ञात क्षतियों के बारे में ईमानदारी से जानकारी दें।
ऑफ़र कीमत से नोटरी नियुक्ति तक आठ चरण
चरण 1: घर और भूखंड का यथार्थ मूल्यांकन करें
ऑफ़र कीमत सफलता या विफलता तय करती है। अपने भूखंड के लिए भूमि-मूल्य, अपने क्षेत्र में तुलनीय ऑफ़र और – आवश्यकता पड़ने पर – संक्षिप्त मूल्यांकन रिपोर्ट को मिलाकर देखें। भूखंड का आकार, रहने योग्य क्षेत्रफल, निर्माण वर्ष, नवीनीकरण की स्थिति और सुविधाओं को ध्यान में रखें। बहुत अधिक कीमत खरीदारों को हतोत्साहित करती है, बहुत कम कीमत से धन का नुकसान होता है।
चरण 2: दस्तावेज़ एकत्र करें – निर्माण कार्यालय से भी
जल्दी शुरू करें, क्योंकि कुछ दस्तावेज़ प्राधिकरणों से आते हैं और इसमें समय लगता है। वर्तमान भूमि रजिस्टर अंश भूमि रजिस्टर कार्यालय से, निर्माण भार रजिस्टर का अंश निर्माण पर्यवेक्षण प्राधिकरण से, तथा भू-मानचित्र और स्थल-योजना कैडस्ट्रल कार्यालय से प्राप्त करें। अधूरे दस्तावेज़ बिक्री में देरी करते हैं और खरीदारों पर गैर-गंभीर प्रभाव डालते हैं।
चरण 3: ऊर्जा प्रमाणपत्र प्राप्त करें – पुराने भवनों में आमतौर पर ऊर्जा-आवश्यकता प्रमाणपत्र
वैध ऊर्जा प्रमाणपत्र के बिना आप विज्ञापन नहीं दे सकते। पाँच से कम आवास वाली उन पुरानी इमारतों के लिए, जिनका निर्माण आवेदन 1 नवंबर 1977 से पहले प्रस्तुत किया गया था और जिन्हें प्रथम ताप-संरक्षण विनियमन के स्तर तक आधुनिक नहीं बनाया गया है, अधिक जटिल ऊर्जा-आवश्यकता प्रमाणपत्र अनिवार्य है। स्थल पर निरीक्षण सहित इसकी लागत आमतौर पर 300 से 500 यूरो होती है, जबकि उपभोग प्रमाणपत्र की लागत लगभग 75 से 100 यूरो होती है। कुछ ऊर्जा-संबंधी मान अनिवार्य रूप से विज्ञापन में पहले से दिए जाने चाहिए (§ 87 GEG).
चरण 4: GEG के तहत नवीनीकरण दायित्वों की जाँच करें
इस बात के लिए तैयार रहें कि संभावित खरीदार ऊर्जा-संबंधी स्थिति के बारे में पूछेंगे। स्वामित्व परिवर्तन के साथ कुछ अतिरिक्त-सज्जा दायित्व खरीदार को हस्तांतरित हो जाते हैं, जिन्हें उसे भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि के दो वर्षों के भीतर पूरा करना होता है: सबसे ऊपरी मंज़िल की छत या छत की ऊष्मा-रोधक परत (§ 47 GEG), बिना गर्म किए गए कमरों में सुलभ पाइपों की ऊष्मा-रोधक परत और 30 वर्ष से अधिक पुराने स्थिर-तापमान बॉयलरों को बंद करना (§ 72 GEG). हीटिंग प्रणाली की आयु और प्रकार के बारे में खुलकर जानकारी देने से बाद के विवादों को रोका जा सकता है।
चरण 5: विवरणिका तैयार करें और घर का विज्ञापन दें
एक अच्छी विवरणिका में घर, भूखंड और बगीचे की सार्थक तस्वीरें, एक नक्शा, मुख्य विवरण (आवासीय और भूखंड का क्षेत्रफल, निर्माण वर्ष, ऊर्जा संबंधी मानक) और ईमानदार विवरण। किसी भी कमी को न छिपाएँ। वहाँ विज्ञापन दें, जहाँ खरीदार खोजते हैं – Immobilienportalen और TraumImmo जैसी मेटासर्च इंजनों पर।
चरण 6: निरीक्षण कराएँ
घर और बाहरी क्षेत्र को अच्छी तरह तैयार करें और पर्याप्त समय निर्धारित करें। ऊर्जा प्रमाणपत्र तैयार रखें, क्योंकि निरीक्षण के समय तक आपको इसे प्रस्तुत करना अनिवार्य है। इच्छुक लोगों का एक संक्षिप्त रिकॉर्ड पूछताछ और सहमतियों का अवलोकन बनाए रखने में मदद करता है।
चरण 7: कीमत पर बातचीत करें और खरीदार की ऋण-क्षमता जाँचें
सहमति देने से पहले बैंक की वित्तपोषण पुष्टि दिखाने को कहें। इससे आप यह जोखिम टाल सकते हैं कि नोटरी की नियुक्ति से कुछ समय पहले असफल वित्तपोषण के कारण बिक्री विफल हो जाए।
चरण 8: नोटरी की नियुक्ति और चाबियों का हस्तांतरण
नोटरी खरीद अनुबंध तैयार करता है, उसे प्रमाणित करता है और प्राथमिकता सूचना तथा भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि की प्रक्रिया शुरू करता है। हस्तांतरण आमतौर पर भुगतान प्राप्त होने के बाद होता है –最好 हस्तांतरण प्रोटोकॉल और दर्ज मीटर रीडिंग के साथ।
घर बेचने के लिए मुझे कौन-से दस्तावेज़ चाहिए?
सटीक सूची संपत्ति पर निर्भर करती है। अधिकांश घरों के लिए आपको चाहिए:
- वर्तमान भूमि रजिस्टर अंश
- भू-मानचित्र और स्थल योजना (कैडस्ट्रल कार्यालय)
- भवन भार रजिस्टर से अंश
- ऊर्जा प्रमाणपत्र (भवन ऊर्जा कानून के अनुसार अनिवार्य)
- नक्शे, निर्माण चित्र और आवासीय क्षेत्रफल की गणना
- निर्माण अनुमति और, यदि लागू हो, विस्तारों के प्रमाण
- आधुनिकीकरण और नवीनीकरण के प्रमाण (छत, खिड़कियाँ, हीटिंग)
- वर्तमान संपत्ति कर निर्धारण पत्र और विकास लागत के भुगतान का प्रमाण
- तेल टैंक, फोटोवोल्टिक या हीट पंप होने पर संबंधित दस्तावेज़
ब्रोकर के बिना घर बेचने में कितना खर्च आता है?
निजी बिक्री में भी कुछ खर्च होते हैं: ऊर्जा प्रमाणपत्र, संभवतः मूल्यांकन रिपोर्ट और विज्ञापन। यदि अभी भी रियल एस्टेट ऋण चल रहा है, तो बैंक समयपूर्व भुगतान क्षतिपूर्ति मांग सकता है। संपत्ति हस्तांतरण कर – संघीय राज्य के अनुसार 3,5 से 6,5 प्रतिशत के बीच – तथा नोटरी और भूमि रजिस्टर की लागत आमतौर पर खरीदार वहन करता है। यदि आप दस वर्षीय सट्टा अवधि के भीतर बेचते हैं और आपने घर में स्वयं निवास नहीं किया है, तो सट्टा कर भी लग सकता है (§ 23 EStG)। इसके विपरीत, लगातार स्वयं उपयोग किए गए पारिवारिक घर से होने वाला लाभ आमतौर पर कर-मुक्त रहता है।
ब्रोकर के बिना घर बेचने पर अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न
स्वामित्व वाले अपार्टमेंट की बिक्री से क्या अंतर है?
घर बेचते समय आप पूरी संपत्ति बेचते हैं। कोई विभाजन घोषणा, कोई सह-स्वामी सभा और कोई रखरखाव निधि नहीं होती। इसके बजाय भूमि रजिस्टर, निर्माण भार, विकास कार्य और भवन की निर्माण स्थिति केंद्र में आते हैं।
क्या पुराने घर के लिए Bedarfsausweis अनिवार्य है?
पाँच से कम आवासीय इकाइयों वाले ऐसे आवासीय भवन, जिनका निर्माण आवेदन 1 नवंबर 1977 से पहले किया गया था और जिन्हें पहली ताप-संरक्षण अध्यादेश के मानकों तक ऊर्जा की दृष्टि से उन्नत नहीं किया गया है, उनके लिए Bedarfsausweis अनिवार्य है। कई अन्य मामलों में सस्ता Verbrauchsausweis पर्याप्त होता है।
क्या खरीदार को खरीद के बाद मेरे घर का नवीनीकरण करना होगा?
स्वामित्व बदलने के बाद खरीदार को Gebäudeenergiegesetz के तहत कुछ आधुनिकीकरण दायित्व दो वर्षों के भीतर पूरे करने होते हैं, जैसे सबसे ऊपरी मंजिल की छत का इन्सुलेशन और बहुत पुराने हीटिंग बॉयलरों को बंद करना। विक्रेता के रूप में अब आप इसके लिए बाध्य नहीं हैं, लेकिन आपको स्थिति स्पष्ट रूप से बतानी चाहिए।
घर बेचने में कितना समय लगता है?
तैयारी से लेकर चाबी सौंपने तक, स्थान और कीमत के आधार पर लगभग तीन से छह महीने का समय मानना चाहिए। सरकारी कार्यालयों से दस्तावेज़ प्राप्त करने में शुरुआत में देरी हो सकती है—इसलिए इसे समय रहते शुरू करें।
नोटरी और संपत्ति हस्तांतरण कर कौन चुकाता है?
व्यवहार में दोनों का भुगतान खरीदार करता है। नोटरी का चयन खरीदार और विक्रेता मिलकर करते हैं; उसे नियुक्त कोई भी अनुबंध पक्ष कर सकता है।
निष्कर्ष: स्वयं घर बेचने में सफलता कैसे पाएं
यदि आप व्यवस्थित तरीके से आगे बढ़ें, तो घर की निजी बिक्री अच्छी तरह संभाली जा सकती है। सबसे महत्वपूर्ण बिंदु भूमि और भवन के मूल्य पर आधारित यथार्थवादी कीमत, उपयुक्त ऊर्जा प्रमाणपत्र सहित पूर्ण दस्तावेज़ और नवीनीकरण की स्थिति तथा आधुनिकीकरण दायित्वों की ईमानदार जानकारी हैं। जो व्यक्ति इन घर-विशिष्ट बिंदुओं पर जल्दी ध्यान देता है, वह कमीशन बचाता है और बिक्री को नोटरी की नियुक्ति तक सुरक्षित रूप से पूरा करता है।