Tussen de ondertekening van het notariële koopcontract en de dag waarop u officieel als eigenaar in het kadaster staat ingeschreven, verstrijken vaak meerdere maanden. In deze tussenperiode blijft de verkoper juridisch eigenaar van het onroerend goed – en precies hier komt de voorinschrijving van de eigendomsoverdracht om de hoek kijken. Deze waarborgt uw aanspraak op het onroerend goed en behoort daarom tot de belangrijkste onderdelen van elke aankoop van onroerend goed. Wij leggen u uit hoe deze werkt, wat deze kost en waarin deze verschilt van de eigendomsoverdracht.
Wat is een voorinschrijving van de eigendomsoverdracht?
De voorinschrijving van de eigendomsoverdracht is een inschrijving in afdeling II van het kadaster die uw aanspraak als koper op de overdracht van de eigendom waarborgt. Juridisch gaat het om een voorinschrijving volgens § 883 BGB. Deze maakt u nog geen eigenaar, maar reserveert als het ware uw plaats in het kadaster: vanaf het moment van inschrijving zijn alle beschikkingen van de verkoper over het onroerend goed die uw aanspraak zouden verijdelen of benadelen, tegenover u ongeldig.
De reden voor deze bescherming ligt in het Duitse grondrecht. De eigendom van een onroerend goed gaat niet al met het koopcontract over, maar pas met de overeenstemming over de eigendomsoverdracht en de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster (§ 873 BGB). Tot die tijd verstrijkt er tijd – en in deze fase heeft u als koper bescherming nodig.
Eigendomsoverdracht, voorinschrijving en voorinschrijving van de eigendomsoverdracht: de verschillen
De drie begrippen klinken vergelijkbaar, maar betekenen iets verschillends:
- Eigendomsoverdracht: De eigendomsoverdracht is de zakelijke overeenstemming tussen verkoper en koper over de overgang van de eigendom (§ 925 BGB). Deze moet worden verklaard in gelijktijdige aanwezigheid van beide partijen tegenover de notaris en mag niet aan een voorwaarde worden gekoppeld. Pas de eigendomsoverdracht samen met de inschrijving in het kadaster maakt de koper eigenaar.
- Voorinschrijving: De voorinschrijving is het algemene zekerheidsinstrument uit § 883 BGB. Hiermee kunnen verschillende aanspraken op een rechtswijziging met betrekking tot een perceel worden gewaarborgd – niet alleen de aanspraak op eigendomsoverdracht, maar bijvoorbeeld ook een latere aanspraak op terugoverdracht.
- Voorinschrijving van de eigendomsoverdracht: Dit is het meest voorkomende bijzondere geval van de voorinschrijving en waarborgt concreet Uw aanspraak op de latere Auflassung, dus op de eigendomsoverdracht. Belangrijk: de Auflassungsvormerkung is alleen de zekerheid van de aanspraak – niet de eigendom zelf en niet de Auflassung.
Kort gezegd: de Auflassung draagt de eigendom over, de Auflassungsvormerkung stelt alleen uw aanspraak daarop zeker totdat het zover is.
Waarom de Auflassungsvormerkung zo belangrijk is
Zonder Vormerkung zou er een gevaarlijke lacune ontstaan. Zolang de verkoper als eigenaar in het Grundbuch staat ingeschreven, zou hij de onroerende zaak theoretisch een tweede keer kunnen verkopen, deze met een grondschuld kunnen bezwaren, of zou er tussentijds een gedwongen tenuitvoerlegging door zijn schuldeisers kunnen plaatsvinden. Ook een faillissement van de verkoper zou een risico voor u zijn.
De Auflassungsvormerkung sluit deze lacune. Volgens § 883 lid 2 BGB is elke beschikking die uw gewaarborgde aanspraak aantast, tegenover u relatief ongeldig – en wel ook tegenover maatregelen van gedwongen tenuitvoerlegging of de curator. Als de eigenaar de onroerende zaak dus een tweede keer verkoopt, gaat uw ingeschreven aanspraak voor. Tegenover een tegenstribbelende derde kunt u zelfs de toestemming voor de noodzakelijke inschrijving verlangen (§ 888 BGB). Daarnaast waarborgt de Vormerkung de rang: bepalend is het tijdstip van inschrijving ervan, niet het latere tijdstip van de overschrijving van de eigendom.
Voor u als koper betekent dit heel concreet: pas wanneer de Auflassungsvormerkung is ingeschreven, bent u voldoende beschermd om de koopprijs te betalen.
Verloop: op welk moment in de verkoop de Vormerkung wordt ingeschreven
De Auflassungsvormerkung is vast ingebed in het verloop van de aankoop van onroerend goed:
- Notariële vastlegging: Koper en verkoper ondertekenen de koopovereenkomst bij de notaris. Daarin wordt afgesproken dat ten gunste van de koper een Auflassungsvormerkung wordt ingeschreven.
- Aanvraag bij het Grundbuchamt: De notaris vraagt de inschrijving van de Vormerkung aan bij het bevoegde Grundbuchamt.
- Inschrijving in afdeling II: Het Grundbuchamt schrijft de Vormerkung in. Daarmee is uw aanspraak gewaarborgd.
- Opeisbaarheid van de koopprijs: Pas nu verzoekt de notaris u om betaling – meestal bovendien afhankelijk van het feit dat eventuele doorhalingen van oude lasten en overheidsvergunningen aanwezig zijn.
- Auflassung en overschrijving: Na volledige betaling wordt de Auflassung uitgevoerd en de eigendomsoverdracht in het Grundbuch ingeschreven. Zodra u als eigenaar bent ingeschreven, heeft de aantekening haar doel vervuld en wordt deze verwijderd.
Vaak wordt de Auflassung al in hetzelfde contract mede verklaard of krijgt de notaris de opdracht deze pas na volledige betaling van de koopprijs aan het kadaster voor te leggen. Zo blijft de eigendom tot aan de betaling bij de verkoper, terwijl uw aanspraak door de aantekening wordt beschermd.
Wat kost de Auflassungsvormerkung?
De kosten zijn gebaseerd op de wet inzake gerechts- en notariskosten (GNotKG) en hangen af van de hoogte van de koopprijs. Voor de aantekening wordt doorgaans een halve vergoeding in rekening gebracht, wat overeenkomt met ongeveer 0,5 procent van de koopprijs. Daarmee vormt deze een deel van de totale notaris- en kadasterkosten, die samen doorgaans ongeveer 1,5 tot 2 procent van de koopprijs bedragen.
In de praktijk komen de kosten voor rekening van de koper, als onderdeel van de bijkomende aankoopkosten. Het latere verwijderen van de aantekening na de overschrijving van de eigendom is doorgaans kosteloos, omdat dit met de inschrijving van de nieuwe eigenaar wordt afgehandeld.
Voor- en nadelen voor kopers en verkopers
- Voordeel voor de koper – zekerheid: Uw aanspraak op het onroerend goed is beschermd voordat u de koopprijs betaalt. Een dubbele verkoop, latere bezwaringen of een faillissement van de verkoper kunnen u niet langer schaden.
- Voordeel voor de koper – rangbehoud: Het tijdstip van de aantekening verzekert u van voorrang boven rechten die later worden ingeschreven.
- Voordeel voor de verkoper – ordelijk verloop: Omdat de aantekening een voorwaarde is voor de betaling van de koopprijs, zorgt deze voor een duidelijk en betrouwbaar verloop. De eigendom blijft tot aan de betaling bij de verkoper.
- Nadeel – kosten: Voor de koper ontstaan extra notaris- en kadasterkosten.
- Nadeel – tijd: De inschrijving neemt enige tijd in beslag en vertraagt daarmee de betaling van de koopprijs – een bescherming die zich in vrijwel alle gevallen echter loont.
FAQ over de Auflassungsvormerkung
Maakt de Auflassungsvormerkung mij eigenaar?
Nee. De aantekening beschermt alleen uw aanspraak op de eigendomsoverdracht. U wordt pas eigenaar met de Auflassung en de inschrijving als nieuwe eigenaar in afdeling I van het kadaster.
Hoe lang duurt de inschrijving?
Dat hangt af van de werkdruk bij het bevoegde kadaster. Vaak duurt dit enkele dagen tot meerdere weken. Pas na de inschrijving deelt de notaris mee dat de koopprijs opeisbaar is met.
Wanneer mag ik de koopprijs betalen?
Als koper dient u de koopprijs pas te betalen wanneer de Vormerkung van de eigendomsoverdracht is ingeschreven en de notaris u tot betaling verzoekt. Daarvoor ontbreekt de doorslaggevende bescherming.
Wie draagt de kosten van de Vormerkung van de eigendomsoverdracht?
In de praktijk betaalt de koper de kosten als onderdeel van de bijkomende aankoopkosten. Deze bedragen ongeveer een halve vergoeding volgens het GNotKG, dus circa 0,5 procent van de koopprijs.
Wordt de Vormerkung weer verwijderd?
Ja. Zodra u als nieuwe eigenaar in het kadaster bent ingeschreven, heeft de Vormerkung haar doel bereikt en wordt deze verwijderd. Uw beschermde aanspraak is dan definitief eigendom geworden.
Wat is het verschil tussen de eigendomsoverdracht en de Vormerkung van de eigendomsoverdracht?
De eigendomsoverdracht is de bindende overeenstemming over de eigendomsoverdracht ten overstaan van de notaris. De Vormerkung van de eigendomsoverdracht is slechts de voorlopige bescherming van uw aanspraak op precies deze eigendomsoverdracht, totdat de eigendomsoverdracht in het kadaster is geregistreerd.
Conclusie
De Vormerkung van de eigendomsoverdracht is een kleine inschrijving met grote gevolgen. Deze overbrugt de risicovolle fase tussen de koopovereenkomst en de registratie van de eigendomsoverdracht en zorgt ervoor dat uw aanspraak op het vastgoed niet langer door een tweede verkoop, nieuwe bezwaringen of het faillissement van de verkoper in gevaar kan worden gebracht. Voor kopers is zij daarom de centrale voorwaarde om de koopprijs zonder risico te betalen – en voor verkopers zorgt zij voor een ordelijk, betrouwbaar verloop. Wie vastgoed koopt of verkoopt, moet dit beschermingsmechanisme kennen en in de koopovereenkomst opnemen.