Між підписанням нотаріального договору купівлі-продажу та днем, коли ви офіційно будете зазначені як власник у земельній книзі, часто минає кілька місяців. У цей проміжний період продавець юридично залишається власником нерухомості — і саме тут застосовується попередня реєстрація переходу права власності. Вона забезпечує ваші права на нерухомість і тому є одним із найважливіших елементів кожної купівлі нерухомості. Ми пояснимо, як вона працює, скільки коштує та чим відрізняється від переходу права власності.
Що таке попередня реєстрація переходу права власності?
Попередня реєстрація переходу права власності — це запис у розділі II земельної книги, який забезпечує ваше право як покупця на передачу права власності. Юридично йдеться про попередній запис відповідно до § 883 BGB. Він ще не робить вас власником, але певною мірою резервує ваше місце в земельній книзі: з моменту внесення запису всі розпорядження продавця щодо нерухомості, які перешкоджали б здійсненню вашого права або обмежували б його, є недійсними щодо вас.
Причина такого захисту полягає в німецькому праві нерухомості. Право власності на нерухомість переходить не вже за договором купівлі-продажу, а лише після домовленості про перехід права власності та внесення нового власника до земельної книги (§ 873 BGB). До цього минає час — і на цьому етапі вам, як покупцеві, потрібен захист.
Перехід права власності, попередній запис і попередня реєстрація переходу права власності: відмінності
Ці три поняття звучать подібно, але означають різне:
- Перехід права власності: Перехід права власності — це речово-правова домовленість між продавцем і покупцем про перехід права власності (§ 925 BGB). Вона має бути заявлена в присутності обох сторін перед нотаріусом і не може бути поставлена в залежність від будь-якої умови. Лише перехід права власності разом із внесенням запису до земельної книги робить покупця власником.
- Попередній запис: Попередній запис є загальним інструментом забезпечення відповідно до § 883 BGB. За його допомогою можна забезпечити різні права на зміну правового статусу земельної ділянки — не лише право на передачу права власності, а, наприклад, і майбутнє право на зворотну передачу.
- Попередня реєстрація переходу права власності: Це найпоширеніший спеціальний випадок попереднього запису, який конкретно забезпечує Ваше право на подальшу передачу права власності, тобто на перехід права власності. Важливо: попередня реєстрація передачі права власності (Auflassungsvormerkung) є лише забезпеченням права вимоги — не самим правом власності й не передачею права власності.
Коротко: передача права власності переносить право власності, а попередня реєстрація передачі права власності лише забезпечує ваше право вимоги до цього моменту.
Чому попередня реєстрація передачі права власності є такою важливою
Без попередньої реєстрації виникла б небезпечна прогалина. Поки продавець значиться власником у земельній книзі, він теоретично міг би продати нерухомість удруге, обтяжити її земельним боргом або в цей час щодо нього могло б бути розпочато примусове виконання вимог його кредиторами. Банкрутство продавця також становило б для вас ризик.
Попередня реєстрація передачі права власності усуває цю прогалину. Відповідно до § 883 абзацу 2 Цивільного кодексу Німеччини (BGB), будь-яке розпорядження, що порушує забезпечене вами право вимоги, є відносно недійсним щодо вас — зокрема й заходи примусового виконання або дії керуючого у справі про неплатоспроможність. Отже, якщо власник продає нерухомість удруге, ваше попередньо зареєстроване право вимоги має пріоритет. Щодо третьої особи, яка заперечує, ви навіть можете вимагати згоди на необхідну реєстрацію (§ 888 BGB). Крім того, попередня реєстрація забезпечує черговість: вирішальним є момент її внесення, а не пізніший момент перереєстрації права власності.
Для вас як покупця це означає цілком конкретно: лише після внесення попередньої реєстрації передачі права власності ви достатньо захищені для сплати купівельної ціни.
Процедура: на якому етапі продажу здійснюється попередня реєстрація
Попередня реєстрація передачі права власності є невід’ємною частиною процесу купівлі нерухомості:
- Нотаріальне посвідчення: Покупець і продавець підписують договір купівлі-продажу в нотаріуса. У ньому погоджується, що на користь покупця буде внесено попередню реєстрацію передачі права власності.
- Заява до земельної кадастрової служби: Нотаріус подає заяву про внесення попередньої реєстрації до компетентної земельної кадастрової служби.
- Внесення до розділу II: Земельна кадастрова служба вносить попередню реєстрацію. Таким чином ваше право вимоги забезпечене.
- Настання строку сплати купівельної ціни: Лише після цього нотаріус вимагає від вас оплату — зазвичай додатково за умови, що наявні обтяження буде видалено та отримано необхідні дозволи органів влади.
- Передача права власності та перереєстрація: Після повної сплати передача права власності здійснюється, а перехід права власності вноситься до земельної книги. Щойно вас буде внесено до реєстру як власника, попередня реєстрація виконає своє призначення й буде скасована.
Часто передача права власності вже заявляється в тому самому договорі або нотаріусу доручають подати її до земельного кадастру лише після повної сплати купівельної ціни. Таким чином, право власності до моменту оплати залишається за продавцем, тоді як ваше право захищене попередньою реєстрацією.
Скільки коштує попередня реєстрація передачі права власності?
Витрати визначаються Законом про судові та нотаріальні витрати (GNotKG) і залежать від розміру купівельної ціни. За попередню реєстрацію зазвичай стягується половина збору, що відповідає приблизно 0,5 відсотка купівельної ціни. Таким чином, це частина загальних витрат на нотаріуса та земельний кадастр, які разом зазвичай становлять близько 1,5–2 відсотків купівельної ціни.
На практиці витрати несе покупець як частину супутніх витрат на придбання. Подальше скасування попередньої реєстрації після перереєстрації права власності зазвичай є безкоштовним, оскільки воно здійснюється одночасно з внесенням нового власника.
Переваги та недоліки для покупців і продавців
- Перевага для покупця — безпека: Ваше право на нерухомість захищене ще до сплати купівельної ціни. Повторний продаж, подальше обтяження або банкрутство продавця більше не можуть вам зашкодити.
- Перевага для покупця — збереження пріоритету: Дата попередньої реєстрації забезпечує вам пріоритет перед правами, внесеними пізніше.
- Перевага для продавця — упорядкований процес: Оскільки попередня реєстрація є передумовою для сплати купівельної ціни, вона забезпечує чіткий і надійний порядок дій. Право власності до моменту оплати залишається за продавцем.
- Недолік — витрати: Для покупця виникають додаткові нотаріальні збори та збори земельного кадастру.
- Недолік — час: Внесення запису займає певний час і тому затримує сплату купівельної ціни — однак цей захист майже в усіх випадках себе виправдовує.
FAQ про попередню реєстрацію передачі права власності
Чи робить попередня реєстрація передачі права власності мене власником?
Ні. Попередня реєстрація лише забезпечує ваше право на передачу права власності. Власником ви станете лише після передачі права власності та внесення вас як нового власника до розділу I земельної книги.
Скільки триває внесення запису?
Це залежить від завантаженості відповідного органу, який веде земельну книгу. Часто це займає від кількох днів до кількох тижнів. Лише після внесення запису нотаріус повідомляє про настання строку сплати купівельної ціни з.
Коли я можу сплатити ціну купівлі?
Як покупець, ви повинні сплачувати ціну купівлі лише після внесення попередньої реєстрації передачі права власності та отримання від нотаріуса вимоги про оплату. До цього вам бракує вирішального захисту.
Хто несе витрати на попередню реєстрацію передачі права власності?
На практиці витрати сплачує покупець як частину додаткових витрат на купівлю. Вони становлять приблизно половину збору відповідно до GNotKG, тобто близько 0,5 відсотка ціни купівлі.
Чи буде попередню реєстрацію згодом видалено?
Так. Щойно вас буде внесено до земельної книги як нового власника, попередня реєстрація виконає своє призначення і її буде видалено. Тоді ваше забезпечене право вимоги перетвориться на остаточне право власності.
У чому різниця між передачею права власності та попередньою реєстрацією передачі права власності?
Передача права власності — це обов’язкова домовленість про перехід права власності, укладена перед нотаріусом. Попередня реєстрація передачі права власності є лише тимчасовим забезпеченням вашого права вимоги саме на цю передачу права власності до моменту перереєстрації права власності.
Висновок
Попередня реєстрація передачі права власності — це невеликий запис із великим значенням. Вона долає ризикований період між договором купівлі-продажу та перереєстрацією права власності й гарантує, що ваше право вимоги на нерухомість більше не зможе бути поставлене під загрозу через повторний продаж, нові обтяження або неплатоспроможність продавця. Тому для покупців вона є центральною передумовою безпечної сплати ціни купівлі, а для продавців забезпечує впорядкований і надійний процес. Кожен, хто купує або продає нерухомість, повинен знати про цей механізм захисту та враховувати його в договорі купівлі-продажу.