Między podpisaniem notarialnej umowy kupna a dniem, w którym zostaną Państwo oficjalnie wpisani jako właściciele do księgi wieczystej, często mija kilka miesięcy. W tym okresie pod względem prawnym właścicielem nieruchomości nadal pozostaje sprzedający – i właśnie tutaj zastosowanie ma zastrzeżenie przeniesienia własności. Zabezpiecza ono Państwa roszczenie dotyczące nieruchomości i dlatego należy do najważniejszych elementów każdego zakupu nieruchomości. Wyjaśniamy, jak działa, ile kosztuje i czym różni się od przeniesienia własności.
Czym jest zastrzeżenie przeniesienia własności?
Zastrzeżenie przeniesienia własności jest wpisem w dziale II księgi wieczystej, który zabezpiecza Państwa roszczenie jako kupujących o przeniesienie własności. Z prawnego punktu widzenia jest to wzmianka zabezpieczająca zgodnie z § 883 BGB. Nie czyni ona Państwa jeszcze właścicielami, ale niejako rezerwuje Państwa miejsce w księdze wieczystej: od chwili wpisu wszelkie rozporządzenia sprzedającego nieruchomością, które udaremniałyby lub naruszały Państwa roszczenie, są wobec Państwa bezskuteczne.
Przyczyną tego zabezpieczenia jest niemieckie prawo nieruchomości. Własność nieruchomości nie przechodzi już z chwilą zawarcia umowy kupna, lecz dopiero wraz z uzgodnieniem przeniesienia własności i wpisem nowego właściciela do księgi wieczystej (§ 873 BGB). Do tego czasu mija pewien okres – a w tej fazie kupujący potrzebuje ochrony.
Przeniesienie własności, wzmianka zabezpieczająca i zastrzeżenie przeniesienia własności: różnice
Trzy pojęcia brzmią podobnie, ale oznaczają coś innego:
- Przeniesienie własności: Przeniesienie własności jest rzeczowym porozumieniem między sprzedającym a kupującym w sprawie przejścia własności (§ 925 BGB). Musi zostać oświadczone w obecności obu stron przed notariuszem i nie może być uzależnione od żadnego warunku. Dopiero przeniesienie własności wraz z wpisem do księgi wieczystej czyni kupującego właścicielem.
- Wzmianka zabezpieczająca: Wzmianka zabezpieczająca jest ogólnym instrumentem zabezpieczającym wynikającym z § 883 BGB. Można za jej pomocą zabezpieczyć różne roszczenia dotyczące zmiany prawa do nieruchomości – nie tylko roszczenie o przeniesienie własności, lecz także na przykład późniejsze roszczenie o przeniesienie zwrotne.
- Zastrzeżenie przeniesienia własności: Jest ono najczęstszym szczególnym przypadkiem wzmianki zabezpieczającej i konkretnie zabezpiecza Państwa roszczenie o późniejsze przeniesienie własności, czyli o przeniesienie prawa własności. Ważne: wzmianka o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności zabezpiecza jedynie roszczenie – nie stanowi samej własności ani przeniesienia własności.
Krótko mówiąc: przeniesienie własności przekazuje prawo własności, a wzmianka o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności jedynie zabezpiecza Państwa roszczenie do tego czasu.
Dlaczego wzmianka o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności jest tak ważna
Bez wzmianki powstałaby niebezpieczna luka. Dopóki sprzedający figuruje w księdze wieczystej jako właściciel, teoretycznie mógłby sprzedać nieruchomość po raz drugi, obciążyć ją hipoteką albo w międzyczasie mogłoby dojść do egzekucji z jego majątku przez wierzycieli. Również niewypłacalność sprzedającego stanowiłaby dla Państwa ryzyko.
Wzmianka o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności zamyka tę lukę. Zgodnie z § 883 ust. 2 BGB każda czynność rozporządzająca, która narusza zabezpieczone roszczenie, jest względem Państwa względnie bezskuteczna – także w odniesieniu do czynności egzekucyjnych lub działań syndyka masy upadłościowej. Jeżeli właściciel sprzeda więc nieruchomość po raz drugi, pierwszeństwo ma Państwa roszczenie zabezpieczone wzmianką. Wobec sprzeciwiającej się osoby trzeciej mogą Państwo nawet żądać zgody na dokonanie niezbędnego wpisu (§ 888 BGB). Ponadto wzmianka zabezpiecza pierwszeństwo: decydujący jest moment jej wpisu, a nie późniejszy moment przepisania prawa własności.
Dla Państwa jako kupujących oznacza to konkretnie: dopiero po wpisaniu wzmianki o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności są Państwo wystarczająco chronieni, aby zapłacić cenę zakupu.
Przebieg: na jakim etapie sprzedaży pojawia się wzmianka
Wzmianka o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności jest na stałe włączona w przebieg zakupu nieruchomości:
- Poświadczenie notarialne: Kupujący i sprzedający podpisują umowę sprzedaży u notariusza. Uzgadniają w niej, że na rzecz kupującego zostanie wpisana wzmianka o zabezpieczeniu roszczenia o przeniesienie własności.
- Wniosek do sądu prowadzącego księgę wieczystą: Notariusz składa wniosek o wpis wzmianki do właściwego sądu prowadzącego księgę wieczystą.
- Wpis w dziale II: Sąd prowadzący księgę wieczystą dokonuje wpisu wzmianki. Tym samym Państwa roszczenie jest zabezpieczone.
- Wymagalność ceny zakupu: Dopiero teraz notariusz wzywa Państwa do zapłaty – zazwyczaj dodatkowo pod warunkiem dokonania ewentualnych wykreśleń starych obciążeń oraz uzyskania wymaganych zezwoleń urzędowych.
- Przeniesienie własności i przepisanie: Po dokonaniu pełnej zapłaty następuje przeniesienie własności, a zmiana właściciela zostaje wpisana do księgi wieczystej. Gdy zostaną Państwo wpisani jako właściciele, zastrzeżenie spełni swój cel i zostanie wykreślone.
Często przeniesienie własności jest już uzgadniane w tej samej umowie albo notariusz otrzymuje polecenie przedłożenia go w księdze wieczystej dopiero po pełnej zapłacie ceny zakupu. W ten sposób własność pozostaje przy sprzedającym do momentu zapłaty, podczas gdy Państwa roszczenie jest chronione przez zastrzeżenie.
Ile kosztuje zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności?
Koszty ustalane są na podstawie ustawy o kosztach sądowych i notarialnych (GNotKG) i zależą od wysokości ceny zakupu. Za zastrzeżenie pobierana jest z reguły połowa opłaty, co odpowiada około 0,5 procent ceny zakupu. Stanowi ono zatem część łącznych kosztów notarialnych i kosztów księgi wieczystej, które razem zwykle wynoszą około 1,5 do 2 procent ceny zakupu.
W praktyce koszty ponosi kupujący jako część kosztów dodatkowych zakupu. Późniejsze wykreślenie zastrzeżenia po przepisaniu własności jest z reguły bezpłatne, ponieważ następuje wraz z wpisem nowego właściciela.
Zalety i wady dla kupujących i sprzedających
- Zaleta dla kupującego – bezpieczeństwo: Państwa roszczenie dotyczące nieruchomości jest chronione, zanim zapłacą Państwo cenę zakupu. Podwójna sprzedaż, późniejsze obciążenia lub niewypłacalność sprzedającego nie mogą już Państwu zaszkodzić.
- Zaleta dla kupującego – zachowanie pierwszeństwa: Moment wpisu zastrzeżenia zapewnia Państwu pierwszeństwo przed prawami wpisanymi później.
- Zaleta dla sprzedającego – uporządkowany przebieg: Ponieważ zastrzeżenie jest warunkiem zapłaty ceny zakupu, zapewnia jasny i niezawodny przebieg transakcji. Własność pozostaje przy sprzedającym do momentu zapłaty.
- Wada – koszty: Po stronie kupującego powstają dodatkowe opłaty notarialne i opłaty za księgę wieczystą.
- Wada – czas: Wpis wymaga pewnego czasu, a tym samym opóźnia zapłatę ceny zakupu – jest to jednak ochrona, która w niemal każdym przypadku się opłaca.
FAQ dotyczące zastrzeżenia roszczenia o przeniesienie własności
Czy zastrzeżenie roszczenia o przeniesienie własności czyni mnie właścicielem?
Nie. Zastrzeżenie zabezpiecza jedynie Państwa roszczenie o przeniesienie własności. Właścicielem zostaną Państwo dopiero wraz z przeniesieniem własności i wpisem jako nowy właściciel w dziale I księgi wieczystej.
Jak długo trwa wpis?
Zależy to od obciążenia właściwego sądu prowadzącego księgi wieczyste. Często trwa to od kilku dni do kilku tygodni. Dopiero po dokonaniu wpisu notariusz informuje o wymagalności ceny zakupu mit.
Kiedy mogę zapłacić cenę zakupu?
Jako kupujący powinni Państwo zapłacić cenę zakupu dopiero wtedy, gdy w księdze wieczystej zostanie wpisane zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności, a notariusz wezwie Państwa do zapłaty. Wcześniej brakuje Państwu decydującej ochrony.
Kto ponosi koszty wpisu zabezpieczenia roszczenia o przeniesienie własności?
W praktyce koszty ponosi kupujący jako część dodatkowych kosztów zakupu. Wynoszą one około połowy opłaty zgodnie z GNotKG, czyli około 0,5 procent ceny zakupu.
Czy zabezpieczenie roszczenia jest ponownie wykreślane?
Tak. Gdy tylko zostaną Państwo wpisani do księgi wieczystej jako nowy właściciel, zabezpieczenie spełni swój cel i zostanie wykreślone. Z zabezpieczonego roszczenia powstało wówczas ostateczne prawo własności.
Jaka jest różnica między przeniesieniem własności a zabezpieczeniem roszczenia o przeniesienie własności?
Przeniesienie własności jest wiążącym porozumieniem dotyczącym przejścia własności, zawieranym przed notariuszem. Zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności służy jedynie tymczasowej ochronie Państwa roszczenia dotyczącego dokładnie tego przeniesienia własności, do chwili przepisania własności.
Podsumowanie
Zabezpieczenie roszczenia o przeniesienie własności jest niewielkim wpisem o dużym znaczeniu. Pokonuje ryzykowny okres między zawarciem umowy sprzedaży a przepisaniem własności i zapewnia, że Państwa roszczenie dotyczące nieruchomości nie będzie już zagrożone przez sprzedaż nieruchomości drugiemu nabywcy, nowe obciążenia ani niewypłacalność sprzedającego. Dlatego dla kupujących jest ono kluczowym warunkiem bezpiecznej zapłaty ceny zakupu, a sprzedającym zapewnia uporządkowany i wiarygodny przebieg transakcji. Każdy, kto kupuje lub sprzedaje nieruchomość, powinien znać ten mechanizm ochronny i uwzględnić go w umowie sprzedaży.