Между подписанием нотариального договора купли-продажи и днем, когда вы официально становитесь собственником, зарегистрированным в земельной книге, часто проходит несколько месяцев. В этот промежуточный период продавец юридически остается собственником недвижимости — именно здесь и применяется предварительная отметка о передаче права собственности. Она обеспечивает вашу претензию на недвижимость и поэтому относится к важнейшим элементам любой покупки недвижимости. Мы объясним, как она действует, сколько стоит и чем отличается от передачи права собственности.
Что такое предварительная отметка о передаче права собственности?
Предварительная отметка о передаче права собственности — это запись в разделе II земельной книги, которая обеспечивает вашу, как покупателя, претензию на переход права собственности. С юридической точки зрения речь идет о предварительной отметке согласно § 883 ГГУ. Она еще не делает вас собственником, но в определенном смысле резервирует ваше место в земельной книге: с момента внесения записи все распоряжения продавца недвижимостью, которые могли бы сорвать или ограничить вашу претензию, недействительны в отношении вас.
Причина такой защиты заключается в немецком праве недвижимости. Право собственности на недвижимость переходит не уже с заключением договора купли-продажи, а только с соглашением о переходе права собственности и внесением нового собственника в земельную книгу (§ 873 ГГУ). До этого проходит время — и на этом этапе вам как покупателю необходима защита.
Передача права собственности, предварительная отметка и предварительная отметка о передаче права собственности: различия
Три понятия звучат похоже, но означают разное:
- Передача права собственности: Передача права собственности — это вещно-правовое соглашение между продавцом и покупателем о переходе права собственности (§ 925 ГГУ). Оно должно быть заявлено в присутствии обеих сторон одновременно перед нотариусом и не может быть поставлено в зависимость от какого-либо условия. Только передача права собственности вместе с внесением записи в земельную книгу делает покупателя собственником.
- Предварительная отметка: Предварительная отметка — это общий инструмент обеспечения согласно § 883 ГГУ. С ее помощью можно обеспечить различные требования об изменении права на земельный участок — не только требование о переходе права собственности, но, например, и более позднее требование о обратной передаче.
- Предварительная отметка о передаче права собственности: Это наиболее распространенный специальный случай предварительной отметки, который конкретно обеспечивает Ваше право на последующую передачу права собственности, то есть на переход права собственности. Важно: предварительная отметка о передаче права собственности лишь обеспечивает это право — это не само право собственности и не сама передача права собственности.
Коротко: передача права собственности переносит право собственности, а предварительная отметка о передаче права собственности лишь обеспечивает ваше право на это, пока не наступит соответствующий момент.
Почему предварительная отметка о передаче права собственности настолько важна
Без предварительной отметки возник бы опасный пробел. Пока продавец указан собственником в поземельной книге, он теоретически мог бы продать недвижимость во второй раз, обременить её поземельным долгом, либо тем временем его кредиторы могли бы инициировать принудительное исполнение. Банкротство продавца также представляло бы для вас риск.
Предварительная отметка о передаче права собственности закрывает этот пробел. Согласно § 883 абзацу 2 ГГУ, любое распоряжение, нарушающее обеспеченное право, является недействительным по отношению к вам — в том числе меры принудительного исполнения или действия управляющего по делу о несостоятельности. Если собственник продаст недвижимость во второй раз, ваше право, обеспеченное предварительной отметкой, будет иметь приоритет. В отношении возражающего третьего лица вы даже можете потребовать согласия на необходимую регистрацию (§ 888 ГГУ). Кроме того, предварительная отметка обеспечивает очередность: решающим является момент её регистрации, а не более поздний момент внесения перехода права собственности.
Для вас как покупателя это означает совершенно конкретно: только после регистрации предварительной отметки о передаче права собственности вы достаточно защищены, чтобы оплатить покупную цену.
Порядок действий: на каком этапе продажи появляется предварительная отметка
Предварительная отметка о передаче права собственности является неотъемлемой частью процесса покупки недвижимости:
- Нотариальное удостоверение: Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи у нотариуса. В нём предусматривается регистрация предварительной отметки о передаче права собственности в пользу покупателя.
- Заявление в орган, ведущий поземельную книгу: Нотариус подаёт заявление о регистрации предварительной отметки в компетентный орган, ведущий поземельную книгу.
- Регистрация в разделе II: Орган, ведущий поземельную книгу, регистрирует предварительную отметку. Тем самым ваше право обеспечено.
- Наступление срока уплаты покупной цены: Только теперь нотариус требует от вас оплату — обычно дополнительно при условии, что произведено удаление возможных старых обременений и получены разрешения государственных органов.
- Передача права собственности и внесение изменений: После полной оплаты передача права собственности осуществляется, а переход права собственности регистрируется в поземельной книге. Как только вы будете зарегистрированы в качестве собственника, предварительная запись выполнит свою функцию и будет удалена.
Часто заявление о передаче права собственности уже оговаривается в том же договоре либо нотариусу поручают представить его в земельный кадастр только после полной оплаты покупной цены. Таким образом, право собственности до оплаты остается у продавца, а ваше требование защищено предварительной записью.
Сколько стоит предварительная запись о передаче права собственности?
Расходы определяются Законом о судебных и нотариальных расходах (GNotKG) и зависят от размера покупной цены. За предварительную запись, как правило, взимается половина сбора, что составляет примерно 0,5 процента покупной цены. Таким образом, это часть общих нотариальных расходов и расходов на регистрацию в земельном кадастре, которые вместе обычно составляют около 1,5–2 процентов покупной цены.
На практике расходы несет покупатель как часть дополнительных расходов при покупке. Последующее удаление предварительной записи после переоформления права собственности, как правило, бесплатно, поскольку оно осуществляется вместе с регистрацией нового собственника.
Преимущества и недостатки для покупателей и продавцов
- Преимущество для покупателя – безопасность: Ваше требование в отношении недвижимости защищено еще до оплаты покупной цены. Двойная продажа, последующие обременения или банкротство продавца больше не смогут вам навредить.
- Преимущество для покупателя – сохранение очередности: Момент внесения предварительной записи обеспечивает вам приоритет перед правами, зарегистрированными позднее.
- Преимущество для продавца – упорядоченный процесс: Поскольку предварительная запись является условием для оплаты покупной цены, она обеспечивает четкий и надежный порядок действий. Право собственности до оплаты остается у продавца.
- Недостаток – расходы: Для покупателя возникают дополнительные нотариальные сборы и сборы за регистрацию в земельном кадастре.
- Недостаток – время: Внесение записи занимает некоторое время и тем самым задерживает оплату покупной цены — однако почти во всех случаях такая защита себя оправдывает.
Часто задаваемые вопросы о предварительной записи о передаче права собственности
Делает ли предварительная запись о передаче права собственности меня собственником?
Нет. Предварительная запись лишь защищает ваше требование о передаче права собственности. Собственником вы станете только после заявления о передаче права собственности и регистрации в качестве нового собственника в разделе I земельной книги.
Сколько времени занимает регистрация?
Это зависит от загруженности компетентного органа, ведущего земельный кадастр. Часто процедура занимает от нескольких дней до нескольких недель. Только после регистрации нотариус сообщает о наступлении срока оплаты покупной ценыс.
Когда можно платить покупную цену?
Как покупатель, вы должны платить покупную цену только после внесения предварительной записи о переходе права собственности и уведомления нотариуса о необходимости оплаты. До этого у вас отсутствует решающая защита.
Кто несёт расходы на предварительную запись о переходе права собственности?
На практике расходы оплачивает покупатель как часть дополнительных расходов по покупке. Они составляют примерно половину пошлины согласно GNotKG, то есть около 0,5 процента покупной цены.
Предварительная запись впоследствии удаляется?
Да. Как только вы будете зарегистрированы в поземельной книге в качестве нового собственника, предварительная запись выполнит своё назначение и будет удалена. Ваш защищённый требовательный права превратился в окончательное право собственности.
В чём разница между соглашением о переходе права собственности и предварительной записью о переходе права собственности?
Соглашение о переходе права собственности — это обязательное соглашение о переходе права собственности, заключённое у нотариуса. Предварительная запись о переходе права собственности лишь временно обеспечивает ваше требование о заключении именно такого соглашения до внесения записи о переходе права собственности.
Итог
Предварительная запись о переходе права собственности — это небольшая запись с большим эффектом. Она закрывает рискованный период между договором купли-продажи и внесением записи о переходе права собственности и гарантирует, что ваше требование на недвижимость больше не может быть поставлено под угрозу из-за повторной продажи, новых обременений или банкротства продавца. Поэтому для покупателей она является центральным условием безопасной оплаты покупной цены, а для продавцов обеспечивает организованный и надёжный процесс. Тот, кто покупает или продаёт недвижимость, должен знать об этом защитном механизме и учитывать его в договоре купли-продажи.