Noter onaylı satış sözleşmesinin imzalanması ile resmî olarak tapu sicilinde malik olarak kayıtlı olduğunuz gün arasında çoğu zaman birkaç ay geçer. Bu ara dönemde hukuken taşınmazın maliki satıcı olarak kalır – işte Auflassungsvormerkung tam bu noktada devreye girer. Taşınmaz üzerindeki hakkınızı güvence altına alır ve bu nedenle her taşınmaz alımının en önemli unsurlarından biri sayılır. Nasıl işlediğini, maliyetinin ne olduğunu ve Auflassung’dan hangi yönleriyle farklılaştığını açıklıyoruz.
Auflassungsvormerkung nedir?
Auflassungsvormerkung, alıcı olarak mülkiyetin devrine ilişkin talebinizi güvence altına alan, tapu sicilinin II. bölümüne yapılan bir kayıttır. Hukuken bu, § 883 BGB uyarınca bir ön kayıttır. Henüz sizi malik yapmaz; ancak bir bakıma tapu sicilindeki yerinizi rezerve eder: Kayıt tarihinden itibaren satıcının taşınmaz üzerindeki, talebinizi boşa çıkaracak veya zedeleyecek tüm tasarrufları size karşı geçersizdir.
Bu güvencenin nedeni Alman taşınmaz hukukunda yatar. Bir taşınmazın mülkiyeti yalnızca satış sözleşmesiyle devredilmez; mülkiyetin devri konusundaki anlaşma ve yeni malikin tapu siciline kaydedilmesiyle devredilir (§ 873 BGB). O zamana kadar zaman geçer – ve bu aşamada alıcı olarak korunmaya ihtiyacınız vardır.
Auflassung, Vormerkung ve Auflassungsvormerkung: farklar
Üç kavram kulağa benzer gelir, ancak farklı anlamlara sahiptir:
- Auflassung: Auflassung, mülkiyetin devri konusunda satıcı ile alıcı arasındaki ayni anlaşmadır (§ 925 BGB). Her iki tarafın aynı anda hazır bulunmasıyla noter huzurunda beyan edilmeli ve herhangi bir koşula bağlanmamalıdır. Alıcıyı ancak Auflassung ile tapu siciline yapılan kayıt birlikte malik yapar.
- Vormerkung: Vormerkung, § 883 BGB’den kaynaklanan genel güvence aracıdır. Bununla bir taşınmaz üzerindeki hukuki değişikliğe ilişkin çeşitli talepler güvence altına alınabilir – yalnızca mülkiyet devri talebi değil, örneğin daha sonraki bir geri devir talebi de.
- Auflassungsvormerkung: Bu, Vormerkung’un en yaygın özel türüdür ve özellikleDaha sonra gerçekleştirilecek mülkiyet devrine, yani mülkiyetin devredilmesine ilişkin hakkınızı. Önemli: Auflassungsvormerkung yalnızca bu hakkın güvencesidir – mülkiyetin kendisi ve mülkiyet devri değildir.
Kısaca: Auflassung mülkiyeti devreder, Auflassungsvormerkung ise yalnızca işlem tamamlanana kadar buna ilişkin hakkınızı güvence altına alır.
Auflassungsvormerkung neden bu kadar önemli?
Şerh olmadan tehlikeli bir boşluk ortaya çıkardı. Satıcı tapu sicilinde malik olarak kayıtlı olduğu sürece, teorik olarak taşınmazı ikinci kez satabilir, üzerinde bir arsa borcu tesis edebilir veya bu arada alacaklıları tarafından cebri icra başlatılabilirdi. Satıcının iflas etmesi de sizin için bir risk oluştururdu.
Auflassungsvormerkung bu boşluğu kapatır. BGB § 883 fıkra 2 uyarınca, güvence altına alınmış hakkınızı ihlal eden her türlü tasarruf size karşı nispî olarak geçersizdir – bu, cebri icra işlemleri veya iflas yöneticisinin işlemleri bakımından da geçerlidir. Malik taşınmazı ikinci kez satarsa, öncelik sizin şerh edilmiş hakkınızdadır. Hakkınıza itiraz eden üçüncü bir kişiye karşı, gerekli tescile onay vermesini dahi talep edebilirsiniz (BGB § 888). Ayrıca şerh, derece sırasını da güvence altına alır: Belirleyici olan, mülkiyetin daha sonra devredildiği tarih değil, şerhin tescil edildiği tarihtir.
Alıcı olarak sizin açınızdan bunun somut anlamı şudur: Ancak Auflassungsvormerkung tescil edildikten sonra, satın alma bedelini ödeyebilecek ölçüde korunmuş olursunuz.
Süreç: Satışın hangi aşamasında şerh yer alır?
Auflassungsvormerkung, taşınmaz alım sürecine sabit şekilde dahil edilmiştir:
- Noter huzurunda düzenleme: Alıcı ve satıcı, satış sözleşmesini noter huzurunda imzalar. Sözleşmede, alıcı lehine bir Auflassungsvormerkung tescil edileceği kararlaştırılır.
- Tapu sicil müdürlüğüne başvuru: Noter, şerhin yetkili tapu sicil müdürlüğünde tescil edilmesi için başvuruda bulunur.
- II. bölüme tescil: Tapu sicil müdürlüğü şerhi tescil eder. Böylece hakkınız güvence altına alınır.
- Satın alma bedelinin muaccel olması: Noter ancak bundan sonra sizi ödeme yapmaya çağırır – genellikle ayrıca eski takyidatların silinmesi ve resmi izinlerin mevcut olması şartına bağlı olarak.
- Mülkiyet devri ve tapu kaydının değiştirilmesi: Bedelin tamamı ödendikten sonra mülkiyet devri gerçekleştirilir ve malik değişikliği tapu siciline tescil edilir. Malik olarak tescil edildiğiniz anda şerh amacını yerine getirmiş olur ve silinir.
Çoğu zaman mülkiyetin devri beyanı aynı sözleşmede yapılır veya notere, bunu ancak satış bedelinin tamamı ödendikten sonra tapu sicil müdürlüğüne sunması talimatı verilir. Böylece ödeme yapılana kadar mülkiyet satıcıda kalırken talebiniz şerh aracılığıyla korunur.
Mülkiyet devri şerhi ne kadara mal olur?
Masraflar Mahkeme ve Noter Masrafları Kanunu’na (GNotKG) göre belirlenir ve satış bedelinin miktarına bağlıdır. Şerh için kural olarak yarım harç alınır; bu da satış bedelinin yaklaşık yüzde 0,5’ine karşılık gelir. Dolayısıyla bu tutar, toplam noter ve tapu sicil masraflarının bir parçasıdır; bu masraflar birlikte genellikle satış bedelinin yaklaşık yüzde 1,5 ila 2’sini oluşturur.
Uygulamada masraflar, satın alma yan giderlerinin bir parçası olarak alıcı tarafından karşılanır. Mülkiyet devrinin tescilinden sonra şerhin silinmesi genellikle ücretsizdir; çünkü yeni malik tescil edildiğinde bu işlem tamamlanmış olur.
Alıcılar ve satıcılar için avantajlar ve dezavantajlar
- Alıcı için avantaj – güvence: Satış bedelini ödemeden önce taşınmaz üzerindeki hakkınız korunur. Çifte satış, sonradan tesis edilen takyidatlar veya satıcının iflası artık size zarar veremez.
- Alıcı için avantaj – sıra önceliğinin korunması: Şerhin tarihi, daha sonra tescil edilen haklara karşı önceliğinizi güvence altına alır.
- Satıcı için avantaj – düzenli süreç: Şerh satış bedelinin ödenmesi için ön koşul olduğundan, açık ve güvenilir bir süreç sağlar. Mülkiyet ödeme yapılana kadar satıcıda kalır.
- Dezavantaj – masraflar: Alıcı için ek noter ve tapu sicil ücretleri doğar.
- Dezavantaj – süre: Tescil işlemi biraz zaman alır ve bu nedenle satış bedelinin ödenmesini geciktirir; ancak neredeyse tüm durumlarda bu koruma buna değer.
Mülkiyet devri şerhi hakkında SSS
Mülkiyet devri şerhi beni malik yapar mı?
Hayır. Şerh yalnızca mülkiyetin devrine ilişkin hakkınızı güvence altına alır. Malik ancak mülkiyet devri beyanı ve tapu sicilinin I. bölümüne yeni malik olarak tescil edilmenizle olursunuz.
Tescil ne kadar sürer?
Bu, yetkili tapu sicil müdürlüğünün iş yoğunluğuna bağlıdır. Çoğu zaman birkaç gün ile birkaç hafta arasında sürer. Noter, satış bedelinin vadesini ancak tescilden sonra bildiririle.
Satın alma bedelini ne zaman ödeyebilirim?
Alıcı olarak satın alma bedelini ancak mülkiyet devri ön şerhi tescil edildikten ve noter sizi ödemeye davet ettikten sonra ödemelisiniz. Öncesinde sizin için belirleyici koruma eksiktir.
Mülkiyet devri ön şerhi masraflarını kim karşılar?
Uygulamada masrafları, satın alma yan masraflarının bir parçası olarak alıcı öder. Bunlar GNotKG uyarınca yaklaşık yarım harç tutarındadır; yani satın alma bedelinin yaklaşık yüzde 0,5'i kadardır.
Ön şerh yeniden silinir mi?
Evet. Yeni malik olarak tapu siciline tescil edildiğiniz anda ön şerh amacını yerine getirmiş olur ve silinir. Güvence altına alınmış talebiniz artık kesin mülkiyete dönüşmüştür.
Mülkiyet devri ile mülkiyet devri ön şerhi arasındaki fark nedir?
Mülkiyet devri, noter huzurunda mülkiyetin devrine ilişkin bağlayıcı anlaşmadır. Mülkiyet devri ön şerhi ise yalnızca, mülkiyet devri gerçekleşene kadar tam olarak bu mülkiyet devrine ilişkin talebinizin geçici güvencesidir.
Sonuç
Mülkiyet devri ön şerhi, büyük etkisi olan küçük bir tescildir. Satın alma sözleşmesi ile mülkiyetin tapu siciline geçirilmesi arasındaki riskli dönemi köprüler ve taşınmaz üzerindeki talebinizin ikinci bir satış, yeni takyidatlar veya satıcının iflası nedeniyle artık tehlikeye atılamamasını sağlar. Bu nedenle alıcılar için satın alma bedelini güvenle ödeyebilmenin temel koşuludur; satıcı açısından ise düzenli ve güvenilir bir süreç sağlar. Taşınmaz satın alan veya satan herkes bu koruma mekanizmasını bilmeli ve satın alma sözleşmesinde dikkate almalıdır.