Tra la firma del contratto notarile di compravendita e il giorno in cui risultate ufficialmente proprietari nel registro fondiario trascorrono spesso diversi mesi. Durante questo periodo, dal punto di vista giuridico il venditore rimane proprietario dell’immobile – ed è proprio qui che entra in gioco la prenotazione della cessione. Essa garantisce il vostro diritto sull’immobile e per questo rientra tra gli elementi più importanti di ogni acquisto immobiliare. Vi spieghiamo come funziona, quanto costa e in cosa si differenzia dalla cessione.
Che cos’è una prenotazione della cessione?
La prenotazione della cessione è un’iscrizione nella sezione II del registro fondiario, che garantisce il vostro diritto, in qualità di acquirenti, al trasferimento della proprietà. Dal punto di vista giuridico si tratta di una prenotazione ai sensi del § 883 BGB. Essa non vi rende ancora proprietari, ma riserva in un certo senso il vostro posto nel registro fondiario: dal momento dell’iscrizione, tutti gli atti di disposizione del venditore sull’immobile che vanificherebbero o pregiudicherebbero il vostro diritto sono inefficaci nei vostri confronti.
Il motivo di questa tutela risiede nel diritto tedesco dei beni immobili. La proprietà di un immobile non passa già con il contratto di compravendita, bensì solo con l’accordo sul trasferimento della proprietà e l’iscrizione del nuovo proprietario nel registro fondiario (§ 873 BGB). Fino ad allora passa del tempo – e in questa fase voi, in qualità di acquirenti, avete bisogno di tutela.
Cessione, prenotazione e prenotazione della cessione: le differenze
I tre termini suonano simili, ma indicano cose diverse:
- Cessione: La cessione è l’accordo di diritto reale tra venditore e acquirente sul trasferimento della proprietà (§ 925 BGB). Deve essere dichiarata davanti al notaio con la presenza contemporanea di entrambe le parti e non può essere subordinata ad alcuna condizione. Solo la cessione insieme all’iscrizione nel registro fondiario rende l’acquirente proprietario.
- Prenotazione: La prenotazione è lo strumento generale di tutela previsto dal § 883 BGB. Con essa si possono garantire diversi diritti a una modifica giuridica relativa a un fondo – non solo il diritto al trasferimento della proprietà, ma ad esempio anche un successivo diritto alla retrocessione.
- Prenotazione della cessione: È il caso particolare più frequente della prenotazione e garantisce concretamente Il Suo diritto alla successiva Auflassung, cioè al trasferimento della proprietà. Importante: la prenotazione della Auflassung è solo la garanzia del diritto – non la proprietà stessa e non la Auflassung.
In breve: la Auflassung trasferisce la proprietà, la prenotazione della Auflassung garantisce solo il Suo diritto fino a quando ciò avviene.
Perché la prenotazione della Auflassung è così importante
Senza la prenotazione si creerebbe una pericolosa lacuna. Finché il venditore figura come proprietario nel registro fondiario, in teoria potrebbe vendere una seconda volta l’immobile, gravarlo con un debito fondiario, oppure nel frattempo potrebbe verificarsi un’esecuzione forzata da parte dei suoi creditori. Anche l’insolvenza del venditore rappresenterebbe un rischio per Lei.
La prenotazione della Auflassung colma questa lacuna. Ai sensi del § 883, comma 2, BGB, qualsiasi atto di disposizione che pregiudichi il diritto da Lei garantito è relativamente inefficace nei Suoi confronti – anche nei confronti di misure di esecuzione forzata o dell’amministratore dell’insolvenza. Se il proprietario vende quindi l’immobile una seconda volta, il Suo diritto prenotato prevale. Nei confronti di un terzo che si opponga, può persino esigere il consenso all’iscrizione necessaria (§ 888 BGB). Inoltre, la prenotazione garantisce il grado: è determinante il momento della sua iscrizione, non il successivo momento della trascrizione della proprietà.
Per Lei, in qualità di acquirente, ciò significa concretamente: solo quando la prenotazione della Auflassung è stata iscritta Lei è sufficientemente tutelato per pagare il prezzo d’acquisto.
Procedura: in quale fase della vendita si colloca la prenotazione
La prenotazione della Auflassung è saldamente integrata nella procedura d’acquisto dell’immobile:
- Autenticazione notarile: acquirente e venditore firmano il contratto di compravendita presso il notaio. In esso si concorda che a favore dell’acquirente venga iscritta una prenotazione della Auflassung.
- Domanda presso l’ufficio del registro fondiario: il notaio richiede l’iscrizione della prenotazione presso l’ufficio del registro fondiario competente.
- Iscrizione nella sezione II: l’ufficio del registro fondiario iscrive la prenotazione. In questo modo il Suo diritto è garantito.
- Esigibilità del prezzo d’acquisto: solo a questo punto il notaio La invita al pagamento – di norma subordinatamente anche al fatto che siano state effettuate eventuali cancellazioni di vecchi gravami e che siano disponibili le autorizzazioni delle autorità.
- Auflassung e trascrizione: dopo il pagamento integrale viene perfezionata la Auflassung e il passaggio di proprietà viene iscritto nel registro fondiario. Non appena sarete registrati come proprietari, la prenotazione avrà assolto il suo scopo e verrà cancellata.
Spesso l’atto di trasferimento della proprietà viene già dichiarato nello stesso contratto oppure il notaio viene incaricato di presentarlo all’ufficio del catasto solo dopo il pagamento integrale del prezzo d’acquisto. In questo modo la proprietà resta al venditore fino al pagamento, mentre il vostro diritto è tutelato dalla prenotazione.
Quanto costa la prenotazione dell’atto di trasferimento della proprietà?
I costi sono disciplinati dalla legge sulle spese giudiziarie e notarili (GNotKG) e dipendono dall’importo del prezzo d’acquisto. Per la prenotazione si applica generalmente una mezza tariffa, pari a circa lo 0,5 percento del prezzo d’acquisto. Essa costituisce quindi una parte dei costi complessivi notarili e catastali, che insieme ammontano solitamente a circa l’1,5-2 percento del prezzo d’acquisto.
Nella pratica i costi sono sostenuti dall’acquirente, come parte dei costi accessori d’acquisto. La successiva cancellazione della prenotazione dopo il trasferimento della proprietà è generalmente gratuita, poiché viene effettuata contestualmente alla registrazione del nuovo proprietario.
Vantaggi e svantaggi per acquirenti e venditori
- Vantaggio per l’acquirente – sicurezza: Il vostro diritto sull’immobile è tutelato prima che paghiate il prezzo d’acquisto. Una doppia vendita, gravami successivi o l’insolvenza del venditore non potranno più danneggiarvi.
- Vantaggio per l’acquirente – conservazione del grado: La data della prenotazione vi garantisce la precedenza rispetto ai diritti iscritti successivamente.
- Vantaggio per il venditore – procedura ordinata: Poiché la prenotazione è un presupposto per il pagamento del prezzo d’acquisto, garantisce una procedura chiara e affidabile. La proprietà resta al venditore fino al pagamento.
- Svantaggio – costi: Per l’acquirente si aggiungono ulteriori spese notarili e catastali.
- Svantaggio – tempo: L’iscrizione richiede un certo tempo e ritarda quindi il pagamento del prezzo d’acquisto: una tutela che tuttavia vale la pena in quasi tutti i casi.
FAQ sulla prenotazione dell’atto di trasferimento della proprietà
La prenotazione dell’atto di trasferimento della proprietà mi rende proprietario?
No. La prenotazione tutela solo il vostro diritto al trasferimento della proprietà. Diventerete proprietari soltanto con l’atto di trasferimento della proprietà e l’iscrizione come nuovo proprietario nella sezione I del catasto.
Quanto tempo richiede l’iscrizione?
Dipende dal carico di lavoro dell’ufficio del catasto competente. Spesso richiede da alcuni giorni a diverse settimane. Solo dopo l’iscrizione il notaio comunica la scadenza del pagamento del prezzo d’acquisto mit.
Quando posso pagare il prezzo d’acquisto?
In qualità di acquirente, dovrebbe pagare il prezzo d’acquisto solo quando la prenotazione della cessione è stata iscritta e il notaio la invita a effettuare il pagamento. Prima manca la protezione decisiva.
Chi sostiene i costi della prenotazione della cessione?
Nella pratica, i costi sono a carico dell’acquirente come parte dei costi accessori d’acquisto. Ammontano a circa mezza tariffa ai sensi del GNotKG, quindi a circa lo 0,5 percento del prezzo d’acquisto.
La prenotazione viene nuovamente cancellata?
Sì. Non appena lei è iscritto nel registro fondiario come nuovo proprietario, la prenotazione ha raggiunto il suo scopo e viene cancellata. Il suo diritto garantito si è allora trasformato in proprietà definitiva.
Qual è la differenza tra cessione e prenotazione della cessione?
La cessione è l’accordo vincolante sul trasferimento della proprietà stipulato davanti al notaio. La prenotazione della cessione è soltanto la garanzia provvisoria del suo diritto a quella precisa cessione, fino al completamento del trasferimento della proprietà nel registro fondiario.
Conclusione
La prenotazione della cessione è una piccola iscrizione con grandi effetti. Colma la fase rischiosa tra il contratto d’acquisto e il trasferimento della proprietà nel registro fondiario e garantisce che il suo diritto sull’immobile non possa più essere messo in pericolo da una seconda vendita, da nuovi gravami o dall’insolvenza del venditore. Per gli acquirenti è quindi il presupposto centrale per pagare il prezzo d’acquisto senza rischi – e per i venditori garantisce uno svolgimento ordinato e affidabile. Chi acquista o vende un immobile dovrebbe conoscere questo meccanismo di protezione e tenerne conto nel contratto d’acquisto.