1 जनवरी 2023 को सैक्सोनी राज्य ने संपत्ति अंतरण कर को 3,5 से बढ़ाकर 5,5 प्रतिशत कर दिया – दो प्रतिशत अंकों की यह बढ़ोतरी हर संपत्ति खरीद को स्पष्ट रूप से महंगा बना देती है। 300.000 यूरो के खरीद मूल्य पर खरीदार अब तक 10.500 के बजाय 16.500 यूरो चुकाते हैं, यानी 6.000 यूरो अधिक। हम आपको समझाते हैं कि कर की गणना कैसे की जाती है, सैक्सोनी ने दर क्यों बढ़ाई और बढ़ी हुई दर का लीपज़िग और ड्रेसडेन में खरीदारों के लिए व्यावहारिक रूप से क्या अर्थ है।
संपत्ति अंतरण कर क्या है – और सैक्सोनी में यह बढ़कर 5,5 % क्यों हो गया?
संपत्ति अंतरण कर एक बार लगाया जाने वाला कर है, जो किसी भूखंड या संपत्ति की खरीद पर देय होता है। यह खरीद की अतिरिक्त लागतों में शामिल है और जैसे ही सैक्सोनी में स्थित संपत्ति के संबंध में खरीद अनुबंध का नोटरी द्वारा प्रमाणीकरण हो जाता है, देय हो जाता है।
संघीय कानून के अनुसार सामान्य कर दर 3,5 प्रतिशत है (§ 11 GrEStG)। 2006 के संघवाद सुधार के बाद से राज्यों को अपनी दर निर्धारित करने की अनुमति है; जर्मनी का मूल कानून उन्हें स्पष्ट रूप से “संपत्ति अंतरण कर की कर दर निर्धारित करने का अधिकार” देता है (Art. 105 Abs. 2a GG)। सैक्सोनी ने इस अधिकार का उपयोग किया।
कानूनी आधार सैक्सोनी का संपत्ति अंतरण कर-दर कानून है, जिसे राज्य संसद ने बजट-संबंधी कानून 2023/2024 के एक भाग के रूप में पारित किया। इसमें कहा गया है: “सैक्सोनी राज्य में स्थित भूखंडों से संबंधित कानूनी लेन-देन के लिए संपत्ति अंतरण कर की दर 5,5 प्रतिशत है।” यह दर 31 दिसंबर 2022 के बाद संपन्न होने वाले सभी कानूनी लेन-देन पर लागू होती है (SächsGrEStSatzG)। इस बढ़ोतरी का उद्देश्य राज्य के बजट का वित्तपोषण था।
2022 के अंत तक सैक्सोनी 3,5 प्रतिशत की दर के साथ बवेरिया के साथ संघीय राज्यों में सबसे निचले स्तर पर था। बढ़ोतरी के बाद अब बवेरिया ही एकमात्र राज्य है जहां कम सामान्य दर लागू है, जबकि 5,5 प्रतिशत के साथ सैक्सोनी ऊपरी मध्य स्तर पर है – अन्य राज्यों की अधिकतम दरें 6,5 प्रतिशत तक पहुंचती हैं।
सैक्सोनी में संपत्ति अंतरण कर की गणना इस प्रकार करें
कर निर्धारण का आधार सामान्यतः प्रतिफल होता है, यानी खरीद अनुबंध में सहमत खरीद मूल्य। गणना सरल है:
खरीद मूल्य × 5,5 % = संपत्ति अंतरण कर
कुछ सामान्य उदाहरण दिखाते हैं कि राशि कितनी तेजी से बढ़ सकती है:
- 200.000 यूरो खरीद मूल्य: 11.000 यूरो संपत्ति अंतरण कर
- 250.000 यूरो खरीद मूल्य: 13.750 यूरो संपत्ति अंतरण कर
- 300.000 यूरो खरीद मूल्य: 16.500 यूरो संपत्ति अंतरण कर
- 400.000 यूरो खरीद मूल्य: 22.000 यूरो संपत्ति अंतरण कर
- 500.000 यूरो खरीद मूल्य: 27.500 यूरो संपत्ति अंतरण कर
सामान्य नियम के तौर पर: प्रत्येक 100.000 यूरो खरीद मूल्य पर 5.500 यूरो संपत्ति अंतरण कर लगता है। 2023 से पहले यह 3.500 यूरो था – इसलिए दो प्रतिशत अंकों का अंतर प्रत्येक 100.000 यूरो पर ठीक 2.000 यूरो होता है।
लीपज़िग और ड्रेसडेन के खरीदारों के लिए ऊंची दर का क्या अर्थ है
विशेष रूप से लीपज़िग और ड्रेसडेन जैसे महानगरीय क्षेत्रों में, जहां वर्षों से खरीद मूल्य बढ़े हैं, इस वृद्धि का स्पष्ट प्रभाव पड़ता है। 300.000 यूरो का एक स्वामित्व वाला अपार्टमेंट अकेले संपत्ति अंतरण कर में 16.500 यूरो का खर्च आता है; 500.000 यूरो का एक एकल-परिवार घर 27.500 यूरो का पड़ता है। पुरानी दर की तुलना में यह क्रमशः 6.000 और 10.000 यूरो अधिक है।
महत्वपूर्ण बात यह है: संपत्ति अंतरण कर खरीद की अतिरिक्त लागतों में शामिल होता है, जिन्हें बैंक आम तौर पर वित्तपोषित नहीं करते। इसलिए आपको यह राशि अपनी पूंजी से जुटानी होगी। जो व्यक्ति अपना बजट बनाता है, उसे शुरू से ही ऊंची दर को शामिल करना चाहिए – अन्यथा अंत में वित्तपोषण की मंजूरी के लिए आवश्यक अपनी पूंजी कम पड़ सकती है।
चार चरणों में: नोटरी प्रमाणीकरण से लेकर भूमि रजिस्टर में प्रविष्टि तक
चरण 1: नोटरी प्रमाणीकरण
खरीद अनुबंध नोटरी के समक्ष प्रमाणित किया जाता है। संपत्ति अंतरण कर केवल इसी कानूनी प्रक्रिया के साथ उत्पन्न होता है।
चरण 2: कर कार्यालय को सूचना
नोटरी कानूनी रूप से खरीद की सूचना संबंधित कर कार्यालय को देने के लिए बाध्य है। इसके लिए आपको स्वयं कुछ करने की आवश्यकता नहीं है।
चरण 3: कर निर्धारण और भुगतान
कर कार्यालय कर निर्धारित करता है और संपत्ति अंतरण कर निर्धारण-पत्र भेजता है। निर्धारण-पत्र की जानकारी दिए जाने के एक महीने बाद कर देय होता है (§ 15 GrEStG)। अनुबंध के अनुसार जिस खरीदार पर भुगतान का दायित्व है, वह राशि कर कार्यालय को हस्तांतरित करता है।
चरण 4: अनापत्ति प्रमाणपत्र और प्रविष्टि
कर का भुगतान हो जाने पर कर कार्यालय अनापत्ति प्रमाणपत्र जारी करता है। इसके बाद ही भूमि रजिस्टर कार्यालय स्वामित्व परिवर्तन दर्ज कर सकता है। इस प्रकार संपत्ति अंतरण कर का भुगतान इस बात की पूर्वशर्त है कि आप भूमि रजिस्टर में स्वामी के रूप में दर्ज हो सकें।
सैक्सोनी में संपत्ति खरीदने की कुल लागत कितनी है?
संपत्ति अंतरण कर सबसे बड़ी, लेकिन एकमात्र अतिरिक्त लागत नहीं है। सैक्सोनी में खरीदारी करते समय गणना करें कि निम्नलिखित मदों के साथ सैक्सोनी:
- रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स: खरीद मूल्य का 5,5 प्रतिशत
- नोटरी और भूमि रजिस्टर लागत: कुल मिलाकर आमतौर पर लगभग 1,5 से 2 प्रतिशत
- ब्रोकर कमीशन (यदि कोई ब्रोकर शामिल है): अक्सर प्रत्येक पक्ष के लिए वैट सहित लगभग 3,57 प्रतिशत, 2020 से आमतौर पर आधा-आधा विभाजित
कुल मिलाकर, खरीदारों को खरीद की अतिरिक्त लागतों के लिए खरीद मूल्य का मोटे तौर पर 8 से 12 प्रतिशत बजट में रखना चाहिए – यह एक उल्लेखनीय राशि है, जिसे वास्तविक खरीद मूल्य के अतिरिक्त स्वयं की पूंजी से वहन करना पड़ता है।
क्या रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कम किया जा सकता है?
पारंपरिक खरीद में टैक्स से पूरी तरह बचना संभव नहीं है। हालांकि, कुछ कानूनी विकल्प मौजूद हैं:
- चल संपत्ति को अलग से दर्शाना: साथ में बेची जाने वाली वस्तुएँ, जैसे बिल्ट-इन किचन, शामियाना या सौना, भूमि का हिस्सा नहीं होतीं। यदि उन्हें खरीद अनुबंध में यथार्थवादी मूल्य के साथ अलग से सूचीबद्ध किया जाए, तो कर-निर्धारण का आधार उसी के अनुसार कम हो जाता है। मूल्य उचित होना चाहिए और उसका प्रमाण उपलब्ध रहना चाहिए।
- निकट संबंधियों के बीच बिक्री: यदि पति-पत्नी, पंजीकृत जीवनसाथी या सीधी रेखा में रिश्तेदार – जैसे माता-पिता और बच्चे – संपत्ति खरीदते हैं, तो यह लेन-देन रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स से मुक्त होता है (§ 3 GrEStG).
- कर-मुक्त सीमा पर ध्यान दें: यदि प्रासंगिक मूल्य 2.500 यूरो से अधिक नहीं है, तो कोई टैक्स नहीं लगाया जाता। व्यवहार में यह कर-मुक्त सीमा केवल बहुत कम मूल्य वाले अधिग्रहणों में महत्वपूर्ण होती है।
वैसे, कॉन्डोमिनियम का रखरखाव आरक्षित कोष अब कटौती योग्य नहीं है: वर्तमान न्यायिक निर्णयों के अनुसार यह कर-निर्धारण के आधार को कम नहीं करता।
सैक्सोनी में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स से संबंधित FAQ
2026 में सैक्सोनी में रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कितना है?
दर खरीद मूल्य का 5,5 प्रतिशत है और पूरे स्वतंत्र राज्य में समान रूप से लागू होती है। 2026 के लिए किसी बदलाव की घोषणा नहीं की गई है।
रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कौन चुकाता है – खरीदार या विक्रेता?
कानूनी रूप से दोनों अनुबंध पक्ष कर-ऋणी हैं और संयुक्त देनदार के रूप में उत्तरदायी हैं (§ 13 GrEStG). व्यवहार में खरीद अनुबंध भुगतान की जिम्मेदारी खरीदार पर डालता है। यदि खरीदार भुगतान नहीं करता, तो कर कार्यालय विक्रेता से संपर्क कर सकता है।
मुझे रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स कब चुकाना होगा?
कर निर्धारण पत्र की सूचना दिए जाने के एक महीने बाद राशि देय होती है। कर कार्यालय नोटरीकरण के कुछ सप्ताह बाद निर्धारण पत्र भेजता है।
क्या मैं रियल एस्टेट ट्रांसफर टैक्स को टैक्स से घटा सकता हूँ?
स्वयं उपयोग की गई संपत्ति पर नहीं। किराये पर दी गई या व्यावसायिक रूप से उपयोग की गई संपत्ति के मामले में, संपत्ति हस्तांतरण कर अधिग्रहण की अतिरिक्त लागतों में शामिल होता है और भवन मूल्यह्रास (AfA) के माध्यम से आनुपातिक रूप से कर में दावा किया जा सकता है।
सैक्सोनी में संपत्ति हस्तांतरण कर इतना अधिक क्यों हो गया?
राज्य ने अतिरिक्त राजस्व प्राप्त करने के लिए 1 जनवरी 2023 को दर 3,5 से बढ़ाकर 5,5 प्रतिशत कर दी। 2006 के संघीय सुधार के बाद से यह किसी राज्य द्वारा की गई सबसे बड़ी एकल वृद्धि थी।
निष्कर्ष: अधिक दर को पहले से शामिल करें
2023 से 5,5 प्रतिशत के साथ सैक्सोनी अब सबसे सस्ते संघीय राज्यों में शामिल नहीं है। लीपज़िग, ड्रेस्डेन और शेष राज्य में खरीदारों के लिए इसका अर्थ है कई हजार यूरो की अतिरिक्त लागत, जिसका वहन अपनी पूंजी से करना होगा। जो व्यक्ति खरीद की योजना बना रहा है, उसे शुरू से ही संपत्ति हस्तांतरण कर को वित्तपोषण में शामिल करना चाहिए, साथ बेची गई वस्तुओं को अनुबंध में स्पष्ट रूप से दर्ज करना चाहिए और—जहाँ संभव हो—निकट संबंधियों के लिए छूट का लाभ उठाना चाहिए। इस तरह आप कुल लागतों पर नज़र रखेंगे और नोटरी की नियुक्ति के समय अप्रिय आश्चर्यों से बचेंगे।