„Provisievrij" staat in veel vastgoedadvertenties – maar de term is niet eenduidig. Soms betekent hij dat er helemaal geen makelaar bij betrokken is, soms dat alleen de verkoper de makelaarscourtage draagt en er voor de koper geen makelaarskosten ontstaan. Wij leggen uit wat „provisievrij" en „provisievrij voor kopers" concreet betekenen en welke juridische situatie er sinds de hervorming van 2020 achter zit.
Wat betekent „provisievrij" in de advertentie?
Of het nu in een advertentie, een verkoopbrochure of op een metazoekmachine staat: „provisievrij" is altijd een kwestie van perspectief. De term zegt aanvankelijk alleen dat er voor een bepaalde partij – doorgaans de koper – geen makelaarsprovisie in rekening wordt gebracht. Hij zegt echter niet automatisch dat er helemaal geen makelaar bij betrokken is.
In de praktijk gaan achter deze vermelding twee heel verschillende situaties schuil:
- Verkoop door particulier: De eigenaar verkoopt zonder makelaar. Omdat niemand bemiddelt, ontstaat er überhaupt geen courtage – noch voor de koper, noch voor de verkoper.
- Verkoop via een makelaar met uitsluitend verkopersprovisie: Er is een makelaar ingeschakeld, maar de verkoper draagt diens honorarium volledig. Voor de koper blijft het aanbod „provisievrij", hoewel een makelaar bemiddelt.
Voor u als geïnteresseerde of verkoper is het daarom belangrijk vanuit wiens perspectief een aanbod „provisievrij" is. Op portalen en in metazoekopdrachten – bijvoorbeeld bij TraumImmo – heeft de vermelding bijna altijd betrekking op de zoekende partij, dus de koper.
„Provisievrij voor kopers": Wie draagt dan de kosten?
De formulering „provisievrij voor kopers" is het eenduidigere geval. Ze betekent: er is een makelaar actief, maar alleen de verkoper betaalt zijn vergoeding. Vakinhoudelijk spreekt men van een binnenprovisie of verkopersprovisie.
Voor verkopers is dit een bewuste marketingreden. Een aanbod zonder extra kosten spreekt meer geïnteresseerden aan en kan de groep potentiële kopers aanzienlijk vergroten – juist omdat de bijkomende aankoopkosten voor kopers sowieso hoog zijn. Economisch gezien berekent de verkoper daarmee een deel van zijn marketingkosten niet door aan de koper.
Belangrijk: „provisievrij voor kopers" betekent niet dat de makelaar gratis werkt. Het betekent alleen dat een andere partij – de verkoper – de provisie overneemt.
De juridische situatie: de Makelaarskostenwet sinds 2020
Wie wil begrijpen waarom „provisievrij voor kopers" zo gangbaar is, moet de Ken de hervorming van 2020. Met de Wet inzake de verdeling van makelaarskosten bij de bemiddeling van koopovereenkomsten betreffende woningen en eengezinswoningen, die sinds 23 december 2020 van kracht is, werden de §§ 656a tot en met 656d in het Duitse Burgerlijk Wetboek ingevoegd. Het doel was kopers van woningen te beschermen tegen een eenzijdige afwenteling van de makelaarskosten.
De belangrijkste regelingen op een rij:
- Principe van gelijke verdeling bij optreden voor beide partijen: Laat de makelaar zich door beide partijen betalen, dan moeten beide partijen zich „tot hetzelfde bedrag" verplichten (§ 656c BGB). Een makelaarsovereenkomst die hiervan afwijkt, is nietig.
- Afstand geldt voor beide partijen: Spreekt de makelaar met één partij af om voor haar kosteloos op te treden, dan mag hij ook van de andere partij geen provisie verlangen.
- Overname door één partij: Heeft slechts één partij de makelaarsovereenkomst gesloten, dan kan zij de andere partij hoogstens voor de helft van de kosten aanspreken – en de vordering wordt pas opeisbaar wanneer de opdrachtgevende partij haar aandeel aantoonbaar heeft betaald (§ 656d BGB).
- Tekstvorm: De makelaarsovereenkomst betreffende een woning of een eengezinswoning moet in tekstvorm worden gesloten (§ 656a BGB), en moet dus ten minste schriftelijk, per e-mail of in een vergelijkbare vorm zijn vastgelegd.
Uit deze regels volgt de logica achter de advertentie: De verkoper mag op elk moment de volledige provisie overnemen – het resultaat is een „provisievrij" aanbod voor de koper. Omgekeerd mag een makelaar de koper echter niet met een groter aandeel belasten dan de verkoper.
Alleen voor woningen, eengezinswoningen en consumenten
De beschermingsregels van §§ 656c en 656d BGB gelden niet voor elke onroerende zaak. Ze zijn uitsluitend van toepassing bij de aankoop van woningen en eengezinswoningen en alleen wanneer de koper consument is. Voor onbebouwde percelen, meergezinswoningen als beleggingsobject of commercieel vastgoed geldt het principe van gelijke verdeling niet – hier kan de verdeling van de provisie vrij worden overeengekomen.
Dat de rechtbanken deze consumentenbescherming serieus nemen, blijkt uit een recente beslissing: Het Bundesgerichtshof verduidelijkte op 6 maart 2025 dat het principe van gelijke verdeling ook geldt wanneer niet de contractspartij zelf, maar een derde de makelaarsovereenkomst sluit (BGH, I ZR 32/24). Ongelijke provisies leiden tot de nietigheid van het contract.
Betekent „provisievrij" ook automatisch goedkoper?
Niet noodzakelijkerwijs. „Provisievrij" beschrijft wie de makelaarskosten draagt – niet of de koopprijs eerlijk is. Als de verkoper de provisie overneemt, kan hij proberen deze kosten in de vraagprijs te verwerken. Een „provisievrij" aanbod kan dus in individuele gevallen duurder zijn dan een vergelijkbaar object met een vermelde kopersprovisie.
Ter oriëntatie: de makelaarsprovisie is vrij onderhandelbaar en ligt in 2026 doorgaans tussen 5,95 en 7,14 procent van de koopprijs inclusief btw. Bij de gebruikelijke gelijke verdeling komt dat neer op ongeveer 3,57 procent per partij. Of „provisievrij" voor u voordelig uitpakt, hangt daarom altijd af van het totale pakket van koopprijs en bijkomende kosten – niet alleen van het etiket in de advertentie.
Voor- en nadelen van „provisievrij"
Of een provisievrij aanbod een voordeel is, hangt af van uw rol:
- Voordeel voor kopers: Er wordt geen makelaarscourtage geheven – bij een koopprijs van 400.000 euro betekent dat al snel ongeveer 14.000 euro minder bijkomende aankoopkosten.
- Voordeel voor verkopers: Het aanbod oogt aantrekkelijker en bereikt meer geïnteresseerden, wat het verkoopproces kan versnellen.
- Voordeel – duidelijke rechtspositie: Als één partij de provisie alleen draagt, vervallen discussies over de verdeling.
- Nadeel – mogelijke prijsopslag: De verkoper kan de provisie in de koopprijs verwerken, waardoor de besparing alleen op papier bestaat.
- Nadeel – onduidelijkheid in de advertentie: „Provisievrij" zegt niet of er een makelaar betrokken is of dat de woning door een particulier wordt verkocht.
- Nadeel voor verkopers: Wie de volledige courtage overneemt, draagt kosten die hij bij een gedeelde provisie met de koper zou kunnen delen.
FAQ over „provisievrij verkopen"
Betekent „provisievrij" altijd dat ik als koper niets betaal?
In de regel wel – wat betreft de makelaarsprovisie. De vermelding is meestal gericht aan de zoekende partij, dus de koper. Andere bijkomende aankoopkosten, zoals overdrachtsbelasting, de notaris en het kadaster, vallen hier niet onder en blijven verschuldigd.
Betekent „provisievrij" dat de woning door een particulier wordt verkocht?
Niet per se. Het kan gaan om een zuivere particuliere verkoop zonder makelaar, maar ook om een verkoop via een makelaar wiens honorarium volledig door de verkoper wordt betaald. De term alleen zegt dat nog niets – vraag bij twijfel na.
Is „zonder makelaarscourtage voor kopers" wettelijk toegestaan?
Ja. De verkoper mag de makelaarscourtage volledig voor zijn rekening nemen. Niet toegestaan is het omgekeerde geval: een makelaar mag de consument-koper bij de aankoop van een woning of een eengezinswoning geen groter aandeel laten dragen dan de verkoper.
Geldt de verdeling van de courtage voor elk vastgoed?
Nee. Het beginsel van gelijke verdeling van §§ 656c en 656d BGB geldt alleen voor woningen en eengezinswoningen met een consument als koper. Bij percelen, meergezinswoningen of commercieel vastgoed kan de verdeling vrij worden onderhandeld.
Moet een makelaarscontract schriftelijk zijn?
Voor woningen en eengezinswoningen wel. Volgens § 656a BGB moet het makelaarscontract in tekstvorm worden opgesteld. Een uitsluitend mondelinge overeenkomst is in deze gevallen ongeldig.
Is een makelaarscourtagevrije woning automatisch goedkoper?
Nee. „Zonder makelaarscourtage" zegt alleen wie de makelaarskosten draagt. De aankoopprijs kan de bespaarde courtage al bevatten. Vergelijk daarom altijd het totale pakket van aankoopprijs en bijkomende kosten.
Conclusie: het perspectief is bepalend
„Zonder makelaarscourtage" is geen kwaliteitskeurmerk, maar een vermelding van wie de makelaarskosten draagt. Meestal betekent het dat de koper geen courtage hoeft te betalen – hetzij omdat de woning rechtstreeks door de eigenaar wordt verkocht, hetzij omdat de verkoper de courtage volledig voor zijn rekening neemt. Juridisch wordt de consument-koper bij de aankoop van een woning of een eengezinswoning sowieso beschermd door het beginsel van gelijke verdeling. Wie een advertentie leest, moet daarom minder letten op het etiket en meer op de twee doorslaggevende vragen: Is er een makelaar bij betrokken – en klopt het totale pakket van prijs en bijkomende kosten?