„Bez prowizji” – tak brzmi wiele ogłoszeń dotyczących nieruchomości, jednak pojęcie to nie jest jednoznaczne. Czasami oznacza, że w transakcji w ogóle nie uczestniczy pośrednik, a czasami, że całą prowizję pokrywa wyłącznie sprzedający i na kupującego nie przypadają żadne koszty pośrednictwa. Wyjaśniamy, co konkretnie oznaczają określenia „bez prowizji” i „bez prowizji dla kupujących” oraz jakie przepisy prawne obowiązują w tym zakresie od reformy z 2020 roku.
Co oznacza określenie „bez prowizji” w ogłoszeniu?
Niezależnie od tego, czy chodzi o ogłoszenie, prospekt czy wyszukiwarkę metapośredniczącą: „bez prowizji” zawsze zależy od perspektywy. Określenie to początkowo mówi jedynie, że określona strona – z reguły kupujący – nie ponosi prowizji pośrednika. Nie oznacza jednak automatycznie, że w transakcji w ogóle nie uczestniczy pośrednik.
W praktyce za tą informacją kryją się dwa zupełnie różne warianty:
- Sprzedaż prywatna: Właściciel sprzedaje nieruchomość bez pośrednika. Ponieważ nikt nie pośredniczy w transakcji, prowizja w ogóle nie powstaje – ani po stronie kupującego, ani sprzedającego.
- Sprzedaż za pośrednictwem agenta z wyłączną prowizją sprzedającego: Pośrednik został zaangażowany, ale sprzedający w całości pokrywa jego wynagrodzenie. Dla kupującego oferta pozostaje „bez prowizji”, mimo że pośrednik uczestniczy w transakcji.
Dlatego dla Państwa jako osoby zainteresowanej lub sprzedającego ważne jest, z czyjej perspektywy oferta jest „bez prowizji”. Na portalach i w wyszukiwarkach metapośredniczących – na przykład w TraumImmo – informacja ta niemal zawsze odnosi się do strony poszukującej, czyli kupującego.
„Bez prowizji dla kupujących”: kto ponosi koszty?
Sformułowanie „bez prowizji dla kupujących” jest jednoznaczniejsze. Oznacza ono: pośrednik działa, ale jego wynagrodzenie płaci wyłącznie sprzedający. Fachowo mówi się o prowizji wewnętrznej lub prowizji sprzedającego.
Dla sprzedających jest to świadomy argument marketingowy. Oferta bez dodatkowych kosztów przyciąga więcej zainteresowanych i może wyraźnie poszerzyć grono potencjalnych kupujących – zwłaszcza że koszty dodatkowe zakupu są dla kupujących i tak wysokie. Z ekonomicznego punktu widzenia sprzedający nie przenosi w ten sposób części kosztów marketingu na kupującego.
Ważne: „bez prowizji dla kupujących” nie oznacza, że pośrednik pracuje za darmo. Oznacza jedynie, że prowizję przejmuje inna strona – sprzedający.
Sytuacja prawna: ustawa o kosztach pośrednictwa od 2020 roku
Aby zrozumieć, dlaczego określenie „bez prowizji dla kupujących” jest tak powszechne, trzeba znać Znamy reformę z 2020 roku. Ustawą o podziale kosztów pośrednictwa przy pośredniczeniu w zawieraniu umów sprzedaży mieszkań i domów jednorodzinnych, obowiązującą od 23 grudnia 2020 roku, do niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) wprowadzono §§ 656a–656d. Celem była ochrona nabywców nieruchomości mieszkalnych przed jednostronnym przerzucaniem na nich kosztów pośrednictwa.
Najważniejsze regulacje w skrócie:
- Zasada podziału po połowie przy działaniu na rzecz obu stron: Jeżeli pośrednik pobiera wynagrodzenie od obu stron, obie muszą zobowiązać się do zapłaty „w takiej samej wysokości" (§ 656c BGB). Umowa pośrednictwa odbiegająca od tej zasady jest nieważna.
- Zrzeczenie się wynagrodzenia działa wobec obu stron: Jeżeli pośrednik uzgodni z jedną ze stron, że będzie działać na jej rzecz nieodpłatnie, nie może żądać prowizji także od drugiej strony.
- Przejęcie kosztów przez jedną ze stron: Jeżeli umowę pośrednictwa zawarła tylko jedna strona, może obciążyć drugą najwyżej połową kosztów – roszczenie staje się wymagalne dopiero wtedy, gdy zlecająca strona udowodni, że zapłaciła swoją część (§ 656d BGB).
- Forma tekstowa: Umowa pośrednictwa dotycząca mieszkania lub domu jednorodzinnego wymaga formy tekstowej (§ 656a BGB), musi więc być udokumentowana przynajmniej pisemnie, pocztą elektroniczną lub w podobnej formie.
Z tych zasad wynika logika stojąca za ogłoszeniem: Sprzedający może w każdej chwili przejąć całą prowizję – rezultatem jest oferta „bez prowizji" dla kupującego. Z drugiej strony pośrednik nie może obciążyć kupującego udziałem wyższym niż udział sprzedającego.
Tylko w przypadku mieszkań, domów jednorodzinnych i konsumentów
Reguły ochronne §§ 656c i 656d BGB nie dotyczą każdej nieruchomości. Mają zastosowanie wyłącznie przy zakupie mieszkań i domów jednorodzinnych oraz tylko wtedy, gdy kupujący jest konsumentem. W przypadku niezabudowanych działek, budynków wielorodzinnych nabywanych jako inwestycja przynosząca dochód lub nieruchomości komercyjnych zasada podziału po połowie nie obowiązuje – tutaj podział prowizji można swobodnie negocjować.
To, że sądy poważnie traktują tę ochronę konsumentów, pokazuje aktualne orzeczenie: 6 marca 2025 roku Federalny Trybunał Sprawiedliwości wyjaśnił, że zasada podziału po połowie obowiązuje również wtedy, gdy umowę pośrednictwa zawiera nie sama strona umowy, lecz osoba trzecia (BGH, I ZR 32/24). Nierówne prowizje prowadzą do nieważności umowy.
Czy „bez prowizji” automatycznie oznacza również taniej?
Niekoniecznie. „Bez prowizji” określa, kto ponosi koszty pośrednika – nie to, czy cena zakupu jest uczciwa. Jeśli prowizję przejmuje sprzedający, może próbować uwzględnić te koszty w cenie ofertowej. Oferta „bez prowizji” może więc w konkretnym przypadku być droższa niż porównywalna nieruchomość z wykazaną prowizją kupującego.
Dla orientacji: prowizja pośrednika podlega swobodnym negocjacjom i w 2026 roku zwykle wynosi od 5,95 do 7,14 procent ceny zakupu wraz z podatkiem VAT. Przy powszechnym podziale po połowie na każdą stronę przypada około 3,57 procent. To, czy „bez prowizji” się Państwu opłaca, zależy zatem zawsze od całego pakietu obejmującego cenę zakupu i koszty dodatkowe – a nie wyłącznie od etykiety w ogłoszeniu.
Zalety i wady oferty „bez prowizji”
To, czy oferta bez prowizji jest korzystna, zależy od Państwa roli:
- Zaleta dla kupujących: Nie nalicza się prowizji pośrednika – przy cenie zakupu wynoszącej 400 000 euro oznacza to szybko około 14 000 euro mniej dodatkowych kosztów zakupu.
- Zaleta dla sprzedających: Oferta wydaje się atrakcyjniejsza i dociera do większej liczby zainteresowanych, co może przyspieszyć proces sprzedaży.
- Zaleta – jasna sytuacja prawna: Jeśli jedna strona ponosi całą prowizję, odpadają dyskusje dotyczące jej podziału.
- Wada – możliwa podwyżka ceny: Sprzedający może wliczyć prowizję w cenę zakupu, przez co oszczędność istnieje tylko na papierze.
- Wada – niejasność w ogłoszeniu: „Bez prowizji” nie informuje, czy w transakcji uczestniczy pośrednik, czy sprzedaż odbywa się prywatnie.
- Wada dla sprzedających: Osoba przejmująca całą prowizję ponosi koszty, które przy podziale prowizji mogłaby dzielić z kupującym.
FAQ dotyczące „sprzedaży bez prowizji”
Czy „bez prowizji” zawsze oznacza, że jako kupujący nic nie zapłacę?
Z reguły tak – w odniesieniu do prowizji pośrednika. Wskazówka ta jest zazwyczaj skierowana do strony poszukującej, czyli kupującego. Pozostałe dodatkowe koszty zakupu, takie jak podatek od nabycia nieruchomości, notariusz i księga wieczysta, pozostają bez zmian i nadal są naliczane.
Czy „bez prowizji” oznacza, że sprzedaż odbywa się prywatnie?
Niekoniecznie. Może to być czysta sprzedaż prywatna bez pośrednika, ale również sprzedaż za pośrednictwem pośrednika, którego wynagrodzenie w całości pokrywa sprzedający. Termin "samo to nie przesądza – w razie wątpliwości proszę dopytać.
Czy „bez prowizji dla kupującego” jest dozwolone prawnie?
Tak. Sprzedający może przejąć całą prowizję pośrednika. Niedozwolony jest przypadek odwrotny: pośrednik nie może obciążyć kupującego będącego konsumentem przy zakupie mieszkania lub domu jednorodzinnego większą częścią kosztów niż sprzedającego.
Czy podział prowizji dotyczy każdej nieruchomości?
Nie. Zasada podziału po połowie określona w §§ 656c i 656d niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB) obowiązuje wyłącznie w przypadku mieszkań i domów jednorodzinnych, gdy kupującym jest konsument. W przypadku działek, budynków wielorodzinnych lub nieruchomości komercyjnych podział można swobodnie negocjować.
Czy umowa pośrednictwa musi być zawarta na piśmie?
W przypadku mieszkań i domów jednorodzinnych – tak. Zgodnie z § 656a BGB umowa pośrednictwa wymaga formy tekstowej. W tych przypadkach sama ustna umowa jest nieważna.
Czy nieruchomość bez prowizji jest automatycznie tańsza?
Nie. Określenie „bez prowizji” mówi jedynie o tym, kto ponosi koszty pośrednika. Cena zakupu może już zawierać zaoszczędzoną prowizję. Dlatego zawsze należy porównywać cały pakiet obejmujący cenę zakupu i koszty dodatkowe.
Podsumowanie: liczy się perspektywa
„Bez prowizji” nie jest znakiem jakości, lecz informacją o tym, kto ponosi koszty pośrednika. Zwykle oznacza to, że kupujący nie płaci prowizji – czy to dlatego, że nieruchomość jest sprzedawana przez osobę prywatną, czy dlatego, że sprzedający sam przejmuje całą prowizję. Z prawnego punktu widzenia kupujący będący konsumentem przy zakupie mieszkania lub domu jednorodzinnego jest i tak chroniony zasadą podziału po połowie. Czytając ogłoszenie, warto więc zwracać mniejszą uwagę na etykietę, a większą na dwa kluczowe pytania: Czy uczestniczy w transakcji pośrednik – i czy cały pakiet obejmujący cenę oraz koszty dodatkowe jest korzystny?