« Sans commission » figure dans de nombreuses annonces immobilières – mais le terme n’est pas univoque. Tantôt il signifie qu’aucun agent immobilier n’est impliqué, tantôt que seul le vendeur prend en charge la commission et qu’aucun frais d’agence n’incombe à l’acheteur. Nous vous expliquons ce que signifient concrètement « sans commission » et « sans commission pour les acheteurs », ainsi que le cadre juridique qui les sous-tend depuis la réforme de 2020.
Que signifie « sans commission » dans l’annonce ?
Qu’il figure dans une annonce, une brochure de présentation ou sur un métamoteur de recherche : « sans commission » est toujours une question de perspective. Le terme indique d’abord seulement qu’aucune commission d’agence n’est due par une partie donnée – en règle générale, l’acheteur. Il ne signifie toutefois pas automatiquement qu’aucun agent immobilier n’est impliqué.
En pratique, cette mention recouvre deux situations totalement différentes :
- Vente entre particuliers : Le propriétaire vend sans agent immobilier. Puisque personne n’intervient comme intermédiaire, aucune commission n’est due – ni par l’acheteur ni par le vendeur.
- Vente par l’intermédiaire d’un agent avec commission exclusivement à la charge du vendeur : Un agent immobilier est mandaté, mais le vendeur prend entièrement en charge ses honoraires. Pour l’acheteur, l’offre reste « sans commission », bien qu’un agent intervienne.
Pour vous, en tant qu’intéressé ou vendeur, il est donc important de savoir du point de vue de qui une offre est « sans commission ». Sur les portails et dans la recherche méta – par exemple chez TraumImmo –, cette mention se rapporte presque toujours à la partie en recherche, c’est-à-dire à l’acheteur.
« Sans commission pour les acheteurs » : qui prend alors les frais en charge ?
La formulation « sans commission pour les acheteurs » est le cas le plus clair. Elle signifie : un agent immobilier intervient, mais sa rémunération est payée uniquement par le vendeur. Sur le plan technique, on parle de commission interne ou de commission vendeur.
Pour les vendeurs, il s’agit d’un argument commercial délibéré. Une offre sans frais supplémentaires attire davantage d’intéressés et peut augmenter sensiblement le cercle des acquéreurs potentiels – notamment parce que les frais annexes à l’achat sont de toute façon élevés pour les acheteurs. D’un point de vue économique, le vendeur ne répercute donc pas sur l’acheteur une partie de ses frais de commercialisation.
Important : « sans commission pour les acheteurs » ne signifie pas que l’agent immobilier travaille gratuitement. Cela signifie seulement qu’une autre partie – le vendeur – prend la commission en charge.
Le cadre juridique : la loi sur les frais d’agence depuis 2020
Pour comprendre pourquoi le « sans commission pour les acheteurs » est si répandu, il faut connaître la Connaître la réforme de 2020. Avec la loi sur la répartition des frais d’agence lors de l’intermédiation de contrats de vente portant sur des logements et des maisons individuelles, en vigueur depuis le 23 décembre 2020, les §§ 656a à 656d ont été intégrés au Code civil allemand. L’objectif était de protéger les acheteurs de biens résidentiels contre le transfert unilatéral des frais d’agence.
Les principales dispositions en résumé :
- Principe du partage par moitié en cas de double activité : Si l’agent immobilier se fait rémunérer par les deux parties, les deux doivent s’engager « à parts égales » (§ 656c BGB). Un contrat d’agence qui y déroge est nul.
- La renonciation vaut pour les deux parties : Si l’agent immobilier convient avec une partie d’agir gratuitement pour elle, il ne peut pas non plus réclamer de commission à l’autre partie.
- Prise en charge par une partie : Si une seule partie a conclu le contrat d’agence, elle ne peut réclamer à l’autre que la moitié des frais au maximum – et la créance n’est exigible que lorsque la partie mandante a démontrablement payé sa part (§ 656d BGB).
- Forme textuelle : Le contrat d’agence portant sur un logement ou une maison individuelle doit être conclu sous forme textuelle (§ 656a BGB), c’est-à-dire qu’il doit au moins être documenté par écrit, par e-mail ou sous une forme similaire.
Ces règles expliquent la logique de l’annonce : Le vendeur peut à tout moment prendre en charge la totalité de la commission – le résultat est une offre « sans commission » pour l’acheteur. En revanche, un agent immobilier ne peut pas faire supporter à l’acheteur une part supérieure à celle du vendeur.
Uniquement pour les logements, les maisons individuelles et les consommateurs
Les règles de protection des §§ 656c et 656d BGB ne s’appliquent pas à tous les biens immobiliers. Elles s’appliquent exclusivement à l’achat de logements et de maisons individuelles, et uniquement lorsque l’acheteur est un consommateur. Pour les terrains non bâtis, les immeubles collectifs acquis comme placements ou les biens immobiliers commerciaux, le principe du partage par moitié ne s’applique pas – la répartition de la commission peut ici être librement négociée.
Que les tribunaux prennent au sérieux cette protection des consommateurs est illustré par une décision récente : Le Tribunal fédéral de justice a clairement établi le 6 mars 2025 que le principe du partage par moitié s’applique également lorsque ce n’est pas la partie au contrat elle-même, mais un tiers, qui conclut le contrat d’agence (BGH, I ZR 32/24). Des commissions inégales entraînent la nullité du contrat.
« Sans commission » signifie-t-il automatiquement moins cher ?
Pas nécessairement. « Sans commission » décrit qui prend en charge les frais d’agence – et non si le prix d’achat est équitable. Si le vendeur prend en charge la commission, il peut être tenté d’intégrer ces frais au prix demandé. Une offre « sans commission » peut donc, dans certains cas, être plus chère qu’un bien comparable avec une commission acquittée par l’acheteur clairement indiquée.
Pour situer les choses : la commission d’agence est librement négociable et se situe généralement, en 2026, entre 5,95 et 7,14 pour cent du prix d’achat, TVA comprise. En cas de partage par moitié, la part de chaque partie s’élève à environ 3,57 pour cent. La question de savoir si le « sans commission » est avantageux pour vous dépend donc toujours de l’ensemble constitué par le prix d’achat et les frais annexes – et non uniquement de l’étiquette figurant dans l’annonce.
Avantages et inconvénients du « sans commission »
La question de savoir si une offre sans commission constitue un avantage dépend de votre rôle :
- Avantage pour les acheteurs : aucune commission d’agence n’est due – pour un prix d’achat de 400.000 euros, cela représente rapidement environ 14.000 euros de frais annexes d’achat en moins.
- Avantage pour les vendeurs : l’offre paraît plus attractive et atteint davantage d’intéressés, ce qui peut accélérer le processus de vente.
- Avantage – situation juridique claire : lorsqu’une partie prend seule en charge la commission, les discussions sur sa répartition disparaissent.
- Inconvénient – majoration éventuelle du prix : le vendeur peut intégrer la commission au prix d’achat, de sorte que l’économie n’existe que sur le papier.
- Inconvénient – manque de clarté dans l’annonce : « Sans commission » ne révèle pas si un agent immobilier intervient ou si le bien est vendu par un particulier.
- Inconvénient pour les vendeurs : celui qui prend en charge l’intégralité de la commission supporte des frais qu’il pourrait partager avec l’acheteur en cas de commission répartie.
FAQ sur la « vente sans commission »
« Sans commission » signifie-t-il toujours que je ne paie rien en tant qu’acheteur ?
En règle générale, oui – en ce qui concerne la commission d’agence. Cette mention s’adresse généralement à la partie en recherche, c’est-à-dire à l’acheteur. Les autres frais annexes d’achat, tels que la taxe sur les mutations immobilières, le notaire et le registre foncier, ne sont pas concernés et restent dus.
« Sans commission » signifie-t-il que le bien est vendu par un particulier ?
Pas nécessairement. Il peut s’agir d’une vente purement privée sans agent immobilier, mais également d’une vente par l’intermédiaire d’un agent immobilier dont les honoraires sont intégralement pris en charge par le vendeur. Le terme "à lui seul, cela ne le révèle pas – en cas de doute, demandez.
« Sans commission pour l’acheteur » est-il légalement autorisé ?
Oui. Le vendeur peut prendre en charge l’intégralité de la commission d’agence. Le cas inverse n’est pas autorisé : un agent immobilier ne peut pas faire supporter à l’acheteur consommateur, lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison individuelle, une part plus élevée qu’au vendeur.
Le partage de la commission s’applique-t-il à tout bien immobilier ?
Non. Le principe du partage par moitié prévu aux §§ 656c et 656d du BGB ne s’applique qu’aux appartements et aux maisons individuelles dont l’acheteur est un consommateur. Pour les terrains, les immeubles collectifs ou les biens commerciaux, la répartition est librement négociable.
Un contrat de courtage doit-il être établi par écrit ?
Pour les appartements et les maisons individuelles, oui. Selon le § 656a du BGB, le contrat de courtage doit respecter la forme textuelle. Un accord purement oral est invalide dans ces cas.
Un bien immobilier sans commission est-il automatiquement moins cher ?
Non. « Sans commission » indique seulement qui prend en charge les frais d’agence. Le prix d’achat peut déjà inclure la commission économisée. Comparez donc toujours l’ensemble constitué du prix d’achat et des frais annexes.
Conclusion : tout dépend de la perspective
« Sans commission » n’est pas un label de qualité, mais une indication de la personne qui prend en charge les frais d’agence. Cela signifie généralement qu’aucune commission d’agence n’est due par l’acheteur – soit parce que la vente est réalisée entre particuliers, soit parce que le vendeur assume seul la commission. Sur le plan juridique, l’acheteur consommateur est de toute façon protégé par le principe du partage par moitié lors de l’achat d’un appartement ou d’une maison individuelle. Lorsqu’il lit une annonce, il devrait donc moins s’attarder sur l’étiquette que sur les deux questions décisives : un agent immobilier intervient-il – et l’ensemble formé par le prix et les frais annexes est-il cohérent ?