«Без комиссии» — такая формулировка часто встречается в объявлениях о недвижимости, однако её смысл не всегда однозначен. Иногда она означает, что маклер вообще не участвует в сделке, а иногда — что комиссию полностью оплачивает продавец и для покупателя расходы на услуги маклера не возникают. Мы объясним, что конкретно означают формулировки «без комиссии» и «без комиссии для покупателей», а также какие правовые нормы лежат в их основе после реформы 2020 года.
Что означает «без комиссии» в объявлении?
В объявлении, экспозе или на метапоисковой платформе — «без комиссии» всегда является вопросом точки зрения. Сначала это понятие означает лишь, что определённая сторона — как правило, покупатель — не оплачивает комиссию маклеру. Однако это не означает автоматически, что маклер вообще не участвует в сделке.
На практике за этой пометкой скрываются две совершенно разные ситуации:
- Продажа от частного лица: Собственник продаёт недвижимость без маклера. Поскольку посредник отсутствует, комиссия вообще не возникает — ни для покупателя, ни для продавца.
- Продажа через маклера с комиссией только для продавца: Маклер привлечён к сделке, но продавец полностью оплачивает его вознаграждение. Для покупателя предложение остаётся «без комиссии», хотя посредничество осуществляет маклер.
Поэтому для вас как заинтересованного лица или продавца важно понимать, с чьей точки зрения предложение является «безкомиссионным». На порталах и в метапоиске — например, на TraumImmo — такая пометка почти всегда относится к стороне, осуществляющей поиск, то есть к покупателю.
«Без комиссии для покупателей»: кто тогда несёт расходы?
Формулировка «без комиссии для покупателей» является более однозначной. Она означает: маклер участвует в сделке, но его вознаграждение полностью оплачивает продавец. В профессиональной терминологии это называется внутренней комиссией или комиссией продавца.
Для продавцов это осознанный маркетинговый аргумент. Предложение без дополнительных расходов привлекает больше заинтересованных лиц и может заметно расширить круг потенциальных покупателей — особенно потому, что сопутствующие расходы при покупке и без того высоки. С экономической точки зрения продавец таким образом не перекладывает часть расходов на маркетинг на покупателя.
Важно: «без комиссии для покупателей» не означает, что маклер работает бесплатно. Это означает лишь, что комиссию оплачивает другая сторона — продавец.
Правовая ситуация: закон о расходах на услуги маклеров с 2020 года
Чтобы понять, почему формулировка «без комиссии для покупателей» получила такое широкое распространение, необходимо рассмотреть Знать о реформе 2020 года. Законом о распределении маклерских расходов при посредничестве при заключении договоров купли-продажи квартир и индивидуальных жилых домов, вступившим в силу 23 декабря 2020 года, в Гражданский кодекс Германии были включены §§ 656a–656d. Целью было защитить покупателей жилой недвижимости от одностороннего переложения маклерских расходов.
Основные положения:
- Принцип равного распределения при двойной деятельности: Если маклер получает оплату от обеих сторон, обе стороны должны обязаться выплатить «одинаковую сумму» (§ 656c BGB). Договор с маклером, отклоняющийся от этого правила, недействителен.
- Отказ действует в отношении обеих сторон: Если маклер договорился с одной стороной работать для неё безвозмездно, он не вправе требовать комиссию и от другой стороны.
- Принятие расходов одной стороной: Если договор с маклером заключила только одна сторона, она может взыскать с другой не более половины расходов — причём требование становится подлежащим оплате только после того, как поручившая сторона документально подтвердит уплату своей доли (§ 656d BGB).
- Текстовая форма: Договор с маклером в отношении квартиры или индивидуального жилого дома должен быть заключён в текстовой форме (§ 656a BGB), то есть как минимум задокументирован письменно, по электронной почте или в аналогичной форме.
Из этих правил следует логика объявления: продавец в любое время может взять на себя всю комиссию — результатом будет предложение «без комиссии» для покупателя. И наоборот, маклер не может возложить на покупателя большую долю расходов, чем на продавца.
Только для квартир, индивидуальных жилых домов и потребителей
Защитные нормы §§ 656c и 656d BGB применяются не к каждой недвижимости. Они действуют исключительно при покупке квартир и индивидуальных жилых домов и только в том случае, если покупатель является потребителем. Для незастроенных земельных участков, многоквартирных домов как объектов инвестирования или коммерческой недвижимости принцип равного распределения не действует — здесь распределение комиссии свободно согласовывается сторонами.
О том, что суды серьёзно относятся к этой защите потребителей, свидетельствует недавнее решение: 6 марта 2025 года Федеральный верховный суд разъяснил, что принцип равного распределения действует и тогда, когда договор с маклером заключает не сама сторона договора, а третье лицо (BGH, I ZR 32/24). Неравные комиссионные приводят к недействительности договора.
Означает ли «без комиссии» автоматически более низкую цену?
Не обязательно. «Без комиссии» описывает, кто несёт расходы на услуги маклера, — но не то, является ли цена покупки справедливой. Если продавец берёт комиссию на себя, он может попытаться включить эти расходы в цену предложения. Поэтому предложение «без комиссии» в отдельных случаях может оказаться дороже сопоставимого объекта с указанной комиссией для покупателя.
Для ориентира: маклерская комиссия свободно оговаривается и в 2026 году обычно составляет от 5,95 до 7,14 процента от покупной цены, включая НДС. При распространённом разделении пополам на каждую сторону приходится около 3,57 процента. Поэтому выгодность варианта «без комиссии» зависит для вас всегда от общего пакета, включающего покупную цену и дополнительные расходы, — а не только от обозначения в объявлении.
Преимущества и недостатки варианта «без комиссии»
Преимущество предложения без комиссии зависит от вашей роли:
- Преимущество для покупателей: Комиссия маклера не взимается — при цене покупки 400.000 евро дополнительные расходы на покупку быстро уменьшаются примерно на 14.000 евро.
- Преимущество для продавцов: Предложение выглядит привлекательнее и привлекает больше заинтересованных лиц, что может ускорить процесс продажи.
- Преимущество — ясная правовая ситуация: Если одна сторона единолично несёт комиссию, отпадают споры о её распределении.
- Недостаток — возможная надбавка к цене: Продавец может включить комиссию в цену покупки, так что экономия будет существовать лишь на бумаге.
- Недостаток — неясность в объявлении: «Без комиссии» не говорит о том, участвует ли маклер или продажа осуществляется частным лицом.
- Недостаток для продавцов: Тот, кто берёт на себя всю комиссию, несёт расходы, которыми при разделении комиссии мог бы поделиться с покупателем.
Часто задаваемые вопросы о продаже «без комиссии»
Всегда ли «без комиссии» означает, что я как покупатель ничего не плачу?
Как правило, да — если речь идёт о комиссии маклера. Это указание обычно адресовано стороне, которая ищет объект, то есть покупателю. Другие дополнительные расходы на покупку, такие как налог на приобретение недвижимости, услуги нотариуса и внесение записи в земельную книгу, это не затрагивает, и они по-прежнему взимаются.
Означает ли «без комиссии», что продажа осуществляется частным лицом?
Не обязательно. Это может быть чистая частная продажа без маклера, но также продажа через маклера, гонорар которого единолично оплачивает продавец. Термин само по себе это не говорит о многом — в случае сомнений уточните.
Разрешено ли законом понятие «без комиссии для покупателя»?
Да. Продавец может полностью взять на себя комиссию маклера. Не разрешён обратный случай: маклер не может возложить на покупателя-потребителя при покупке квартиры или частного дома долю, превышающую долю продавца.
Распределение комиссии действует для любой недвижимости?
Нет. Принцип равного распределения, установленный §§ 656c и 656d ГГУ, применяется только к квартирам и частным домам, если покупателем является потребитель. При покупке земельных участков, многоквартирных домов или коммерческих объектов распределение комиссии можно свободно согласовать.
Должен ли договор с маклером быть заключён в письменной форме?
Для квартир и частных домов — да. Согласно § 656a ГГУ, договор с маклером должен быть заключён в текстовой форме. В этих случаях исключительно устная договорённость недействительна.
Недвижимость без комиссии автоматически дешевле?
Нет. «Без комиссии» означает только, кто оплачивает услуги маклера. Цена покупки уже может включать сэкономленную комиссию. Поэтому всегда сравнивайте общую сумму, включая цену покупки и дополнительные расходы.
Итог: всё зависит от точки зрения
«Без комиссии» — это не знак качества, а указание на то, кто оплачивает услуги маклера. Обычно это означает, что покупатель не платит комиссионное вознаграждение — либо потому, что объект продаётся частным лицом, либо потому, что продавец полностью берёт комиссию на себя. С юридической точки зрения покупатель-потребитель при покупке квартиры или частного дома в любом случае защищён принципом равного распределения комиссии. Поэтому при чтении объявления следует обращать меньше внимания на ярлык и сосредоточиться на двух решающих вопросах: участвует ли маклер — и соответствует ли общая сумма, включающая цену и дополнительные расходы?