«Без комісії» — цей термін часто зустрічається в оголошеннях про нерухомість, однак він не є однозначним. Іноді це означає, що маклер узагалі не залучений, а іноді — що комісію сплачує лише продавець і покупець не несе витрат на послуги маклера. Ми пояснюємо, що саме означають «без комісії» та «без комісії для покупців» і які правові норми стоять за цим після реформи 2020 року.
Що означає «без комісії» в оголошенні?
У рекламному оголошенні, експозе чи на метапошуковій системі «без комісії» завжди є питанням перспективи. Спочатку цей термін означає лише, що для певної сторони — як правило, покупця — комісія маклера не стягується. Але це не означає автоматично, що маклер узагалі не бере участі.
На практиці за цим позначенням можуть стояти дві цілком різні ситуації:
- Продаж від приватної особи: Власник продає без маклера. Оскільки ніхто не здійснює посередництво, комісія взагалі не виникає — ні для покупця, ні для продавця.
- Продаж через маклера з виключною комісією продавця: Маклер залучений, але продавець повністю сплачує його винагороду. Для покупця пропозиція залишається «без комісії», хоча посередництво здійснює маклер.
Тому для вас як зацікавленої особи або продавця важливо розуміти, з чиєї точки зору пропозиція є «безкомісійною». На порталах і в метапошуку — наприклад, на TraumImmo — це позначення майже завжди стосується сторони, яка здійснює пошук, тобто покупця.
«Без комісії для покупців»: хто тоді сплачує витрати?
Формулювання «без комісії для покупців» є однозначнішим випадком. Воно означає: маклер працює, але його винагороду сплачує лише продавець. Професійно це називається внутрішньою комісією або комісією продавця.
Для продавців це свідомий маркетинговий аргумент. Пропозиція без додаткових витрат приваблює більше зацікавлених осіб і може помітно розширити коло потенційних покупців — особливо тому, що супутні витрати на придбання для покупців і без того є високими. З економічної точки зору продавець таким чином не перекладає частину витрат на маркетинг на покупця.
Важливо: «без комісії для покупців» не означає, що маклер працює безкоштовно. Це лише означає, що комісію бере на себе інша сторона — продавець.
Правова ситуація: закон про витрати на послуги маклера з 2020 року
Щоб зрозуміти, чому «без комісії для покупців» настільки поширене, потрібно врахувати Знати реформу 2020 року. Законом про розподіл витрат на послуги маклера при посередництві в укладенні договорів купівлі-продажу квартир і односімейних будинків, чинним із 23 грудня 2020 року, до Цивільного кодексу Німеччини було додано §§ 656a–656d. Метою було захистити покупців житлової нерухомості від одностороннього перекладання витрат на послуги маклера.
Основні положення в огляді:
- Принцип поділу навпіл у разі подвійної діяльності: Якщо маклер отримує оплату від обох сторін, обидві мають зобов’язатися сплатити «однакову суму» (§ 656c BGB). Договір із маклером, який відхиляється від цього, є недійсним.
- Відмова діє для обох: Якщо маклер домовляється з однією стороною працювати для неї безоплатно, він також не може вимагати комісію від іншої сторони.
- Перебрання витрат однією стороною: Якщо договір із маклером уклала лише одна сторона, вона може залучити іншу до оплати щонайбільше половини витрат — і вимога стає належною до сплати лише після того, як сторона-замовник документально підтвердить сплату своєї частки (§ 656d BGB).
- Текстова форма: Договір із маклером щодо квартири або односімейного будинку має бути укладений у текстовій формі (§ 656a BGB), тобто принаймні задокументований письмово, електронною поштою або в подібній формі.
Із цих правил випливає логіка оголошення: продавець у будь-який момент може взяти на себе всю комісію — результатом є пропозиція «без комісії» для покупця. Водночас маклер не може покласти на покупця більшу частку, ніж на продавця.
Лише для квартир, односімейних будинків і споживачів
Правила захисту, передбачені §§ 656c і 656d BGB, застосовуються не до кожної нерухомості. Вони діють виключно під час купівлі квартир і односімейних будинків і лише тоді, коли покупець є споживачем. Для незабудованих земельних ділянок, багатоквартирних будинків як об’єктів інвестування або комерційної нерухомості принцип поділу навпіл не діє — тут розподіл комісії можна вільно узгоджувати.
Про те, що суди серйозно ставляться до цього захисту споживачів, свідчить актуальне рішення: 6 березня 2025 року Федеральний верховний суд Німеччини роз’яснив, що принцип поділу навпіл застосовується і тоді, коли договір із маклером укладає не сама сторона договору, а третя особа (BGH, I ZR 32/24). Нерівні комісійні призводять до недійсності договору.
Чи означає «без комісії» автоматично дешевше?
Не обов’язково. «Без комісії» описує, хто сплачує витрати на послуги маклера, а не те, чи є ціна купівлі справедливою. Якщо комісію бере на себе продавець, він може спробувати включити ці витрати в ціну пропозиції. Отже, пропозиція «без комісії» в окремих випадках може бути дорожчою за аналогічний об’єкт із зазначеною комісією покупця.
Для орієнтації: комісія маклера вільно узгоджується й у 2026 році зазвичай становить від 5,95 до 7,14 відсотка ціни купівлі, включно з ПДВ. За поширеного поділу навпіл на кожну сторону припадає близько 3,57 відсотка. Тому те, чи буде «без комісії» вигідним для вас, завжди залежить від загального пакета, що включає ціну купівлі та додаткові витрати, а не лише від позначки в оголошенні.
Переваги та недоліки пропозиції «без комісії»
Чи є пропозиція без комісії перевагою, залежить від вашої ролі:
- Перевага для покупців: комісія маклера не стягується — за ціни купівлі 400 000 євро це швидко становить приблизно на 14 000 євро менше додаткових витрат на придбання.
- Перевага для продавців: пропозиція виглядає привабливішою й охоплює більше зацікавлених осіб, що може пришвидшити процес продажу.
- Перевага — чітка правова ситуація: якщо одна сторона самостійно сплачує комісію, суперечки щодо її розподілу відпадають.
- Недолік — можливе підвищення ціни: продавець може включити комісію в ціну купівлі, тож економія існуватиме лише на папері.
- Недолік — невизначеність в оголошенні: «без комісії» не свідчить, чи бере участь маклер, чи продаж здійснюється приватною особою.
- Недолік для продавців: той, хто бере на себе всю комісію, несе витрати, якими за поділу комісії міг би поділитися з покупцем.
FAQ про «продаж без комісії»
Чи завжди «без комісії» означає, що я як покупець нічого не сплачую?
Зазвичай так — якщо йдеться про комісію маклера. Така вказівка зазвичай адресована стороні, яка шукає нерухомість, тобто покупцеві. Інші додаткові витрати на придбання, як-от податок на придбання нерухомості, послуги нотаріуса та внесення до земельної книги, це не скасовує, і вони продовжують нараховуватися.
Чи означає «без комісії», що продаж здійснюється приватною особою?
Не обов’язково. Це може бути суто приватний продаж без маклера, але так само й продаж через маклера, гонорар якого повністю сплачує продавець. Термін саме по собі це не свідчить – у разі сумнівів запитайте.
Чи дозволено законом формулювання «без комісії для покупців»?
Так. Продавець може повністю взяти на себе комісію маклера. Заборонено протилежний випадок: маклер не може покладати на покупця-споживача під час купівлі квартири або односімейного будинку більшу частку витрат, ніж на продавця.
Чи поширюється розподіл комісії на кожен об’єкт нерухомості?
Ні. Принцип розподілу навпіл, передбачений §§ 656c і 656d Цивільного кодексу Німеччини (BGB), діє лише для квартир і односімейних будинків, якщо покупцем є споживач. Для земельних ділянок, багатоквартирних будинків або комерційних об’єктів розподіл можна вільно узгоджувати.
Чи має маклерський договір бути укладений у письмовій формі?
Для квартир і односімейних будинків — так. Відповідно до § 656a BGB маклерський договір має бути укладений у текстовій формі. У цих випадках суто усна домовленість є недійсною.
Чи є нерухомість без комісії автоматично дешевшою?
Ні. «Без комісії» означає лише, хто несе витрати на маклера. Ціна купівлі вже може включати зекономлену комісію. Тому завжди порівнюйте весь пакет, що складається з ціни купівлі та додаткових витрат.
Висновок: усе залежить від перспективи
«Без комісії» — це не знак якості, а інформація про те, хто несе витрати на маклера. Зазвичай це означає, що покупець не сплачує маклерську винагороду — чи то тому, що продаж здійснюється приватною особою, чи то тому, що продавець самостійно бере на себе комісію. У правовому аспекті покупець-споживач під час купівлі квартири або односімейного будинку і так захищений принципом розподілу навпіл. Тому, читаючи оголошення, варто звертати менше уваги на позначку, а більше — на два вирішальні питання: чи залучений маклер — і чи відповідає дійсності весь пакет, що складається з ціни та додаткових витрат?