«Senza provvigione» compare in molti annunci immobiliari, ma il termine non è univoco. A volte significa che non è coinvolto alcun agente immobiliare, altre volte che solo il venditore sostiene la provvigione e che per l’acquirente non sorgono costi di intermediazione. Le spieghiamo che cosa significano concretamente «senza provvigione» e «senza provvigione per gli acquirenti» e quale quadro giuridico vi è alla base dalla riforma del 2020.
Che cosa significa «senza provvigione» nell’annuncio?
Che si tratti di un annuncio, di un exposé o di un motore di ricerca metasearch: «senza provvigione» è sempre una questione di prospettiva. Il termine indica inizialmente solo che per una determinata parte – di norma l’acquirente – non è dovuta alcuna provvigione di intermediazione. Non significa però automaticamente che non sia coinvolto alcun agente immobiliare.
Nella pratica, dietro questa indicazione si celano due situazioni completamente diverse:
- Vendita da privato: Il proprietario vende senza agente immobiliare. Poiché nessuno svolge attività di intermediazione, non sorge alcuna provvigione – né per l’acquirente né per il venditore.
- Vendita tramite un agente immobiliare con provvigione interamente a carico del venditore: Un agente immobiliare è stato incaricato, ma il venditore sostiene integralmente il suo compenso. Per l’acquirente l’offerta rimane «senza provvigione», sebbene l’intermediazione sia svolta da un agente.
Per Lei, in qualità di interessato o venditore, è quindi importante capire dal punto di vista di chi un’offerta è «senza provvigione». Sui portali e nella metasearch – ad esempio su TraumImmo – l’indicazione si riferisce quasi sempre alla parte che effettua la ricerca, ossia l’acquirente.
«Senza provvigione per gli acquirenti»: chi sostiene allora i costi?
La formulazione «senza provvigione per gli acquirenti» è il caso più chiaro. Significa: un agente immobiliare è attivo, ma il suo compenso è pagato esclusivamente dal venditore. Tecnicamente si parla di provvigione interna o provvigione a carico del venditore.
Per i venditori si tratta di un argomento di marketing consapevole. Un’offerta senza costi aggiuntivi attira più interessati e può ampliare sensibilmente la cerchia dei potenziali acquirenti – soprattutto perché i costi accessori di acquisto sono già elevati per gli acquirenti. Dal punto di vista economico, il venditore non trasferisce all’acquirente una parte dei propri costi di commercializzazione.
È importante: «Senza provvigione per gli acquirenti» non significa che l’agente immobiliare lavori gratuitamente. Significa soltanto che un’altra parte – il venditore – si fa carico della provvigione.
Il quadro giuridico: la legge sui costi di intermediazione dal 2020
Chi vuole capire perché «senza provvigione per gli acquirenti» sia così diffuso deve conoscere la Conoscere la riforma del 2020. Con la Legge sulla ripartizione dei costi dell’intermediazione nella stipula di contratti di compravendita di appartamenti e case unifamiliari, in vigore dal 23 dicembre 2020, gli articoli da 656a a 656d sono stati inseriti nel Codice civile tedesco. L’obiettivo era proteggere gli acquirenti di immobili residenziali da un trasferimento unilaterale dei costi dell’intermediazione.
Le principali disposizioni in sintesi:
- Principio della ripartizione a metà in caso di doppio mandato: Se l’agente immobiliare viene pagato da entrambe le parti, entrambe devono obbligarsi „nella stessa misura" (§ 656c BGB). Un contratto di intermediazione che si discosti da tale regola è inefficace.
- La rinuncia vale per entrambe le parti: Se l’agente immobiliare concorda con una parte di operare gratuitamente per suo conto, non può esigere alcuna provvigione neppure dall’altra parte.
- Assunzione da parte di una sola parte: Se solo una parte ha stipulato il contratto di intermediazione, può far sostenere all’altra al massimo la metà dei costi – e il credito diventa esigibile solo quando la parte incaricante ha dimostrabilmente pagato la propria quota (§ 656d BGB).
- Forma testuale: Il contratto di intermediazione relativo a un appartamento o a una casa unifamiliare deve essere stipulato in forma testuale (§ 656a BGB), quindi deve essere documentato almeno per iscritto, via e-mail o in forma analoga.
Da queste regole deriva la logica alla base dell’annuncio: Il venditore può assumersi in qualsiasi momento l’intera provvigione – il risultato è un’offerta „senza provvigione" per l’acquirente. Viceversa, un agente immobiliare non può porre a carico dell’acquirente una quota superiore a quella del venditore.
Solo per appartamenti, case unifamiliari e consumatori
Le norme di tutela degli articoli 656c e 656d BGB non si applicano a ogni immobile. Si applicano esclusivamente all’acquisto di appartamenti e case unifamiliari e solo quando l’acquirente è un consumatore. Per i terreni non edificati, gli edifici plurifamiliari acquistati come investimento o gli immobili commerciali, il principio della ripartizione a metà non si applica – qui la distribuzione della provvigione è liberamente negoziabile.
Che i tribunali prendano sul serio questa tutela dei consumatori lo dimostra una decisione recente: Il Tribunale federale di giustizia ha chiarito il 6 marzo 2025 che il principio della ripartizione a metà si applica anche quando non è la parte contraente stessa, bensì un terzo, a stipulare il contratto di intermediazione (BGH, I ZR 32/24). Provvigioni disuguali comportano l’inefficacia del contratto.
«Senza provvigione» significa automaticamente anche più conveniente?
Non necessariamente. «Senza provvigione» descrive chi sostiene i costi dell’agente immobiliare, non se il prezzo d’acquisto è equo. Se il venditore si assume la provvigione, può essere tentato di includere questi costi nel prezzo richiesto. Un’offerta «senza provvigione» può quindi, in singoli casi, essere più costosa di un immobile comparabile con una provvigione a carico dell’acquirente indicata separatamente.
Per inquadrare la questione: la provvigione dell’agente immobiliare è liberamente negoziabile e nel 2026 ammonta solitamente tra il 5,95 e il 7,14 percento del prezzo d’acquisto, IVA inclusa. In caso di usuale ripartizione a metà, a ciascuna parte spettano circa il 3,57 percento. Se «senza provvigione» sia conveniente per Lei dipende quindi sempre dal pacchetto complessivo formato da prezzo d’acquisto e costi accessori, non solo dall’etichetta nell’annuncio.
Vantaggi e svantaggi di «senza provvigione»
Se un’offerta senza provvigione rappresenti un vantaggio dipende dal Suo ruolo:
- Vantaggio per gli acquirenti: non si applica alcuna provvigione dell’agente immobiliare – con un prezzo d’acquisto di 400.000 euro, ciò significa rapidamente circa 14.000 euro in meno di costi accessori d’acquisto.
- Vantaggio per i venditori: l’offerta appare più attraente e raggiunge più interessati, il che può accelerare il processo di vendita.
- Vantaggio – situazione giuridica chiara: se una parte sostiene da sola la provvigione, vengono meno le discussioni sulla ripartizione.
- Svantaggio – possibile maggiorazione del prezzo: il venditore può includere la provvigione nel prezzo d’acquisto, cosicché il risparmio esista solo sulla carta.
- Svantaggio – poca chiarezza nell’annuncio: «Senza provvigione» non rivela se sia coinvolto un agente immobiliare o se la vendita avvenga da privato.
- Svantaggio per i venditori: chi si assume l’intera provvigione sostiene costi che, in caso di provvigione ripartita, potrebbe condividere con l’acquirente.
FAQ su «vendere senza provvigione»
«Senza provvigione» significa sempre che io, in qualità di acquirente, non pago nulla?
Di norma sì – con riferimento alla provvigione dell’agente immobiliare. L’indicazione si rivolge solitamente alla parte alla ricerca, cioè all’acquirente. Altri costi accessori d’acquisto, come l’imposta sul trasferimento immobiliare, il notaio e il registro fondiario, non ne sono interessati e continuano a essere dovuti.
«Senza provvigione» significa che la vendita avviene da privato?
Non necessariamente. Può trattarsi di una pura vendita privata senza agente immobiliare, ma anche di una vendita tramite un agente immobiliare, il cui compenso è sostenuto esclusivamente dal venditore. Il termine da solo non lo si può sapere: in caso di dubbio, chieda informazioni.
È legalmente consentito «senza provvigione per l’acquirente»?
Sì. Il venditore può assumersi integralmente la provvigione dell’agente immobiliare. Non è consentito il caso inverso: un agente immobiliare non può addossare al consumatore acquirente, nell’acquisto di un appartamento o di una casa unifamiliare, una quota superiore a quella del venditore.
La ripartizione della provvigione vale per ogni immobile?
No. Il principio della divisione a metà previsto dai §§ 656c e 656d BGB si applica solo ad appartamenti e case unifamiliari con un consumatore in qualità di acquirente. Per terreni, edifici plurifamiliari o immobili commerciali, la ripartizione è liberamente negoziabile.
Un contratto di mediazione deve essere stipulato per iscritto?
Per appartamenti e case unifamiliari sì. Ai sensi del § 656a BGB, il contratto di mediazione deve avere forma testuale. In questi casi, un accordo esclusivamente orale è inefficace.
Un immobile senza provvigione è automaticamente più economico?
No. «Senza provvigione» indica soltanto chi sostiene i costi dell’agente immobiliare. Il prezzo d’acquisto può già includere la provvigione risparmiata. Confronti quindi sempre il pacchetto complessivo composto da prezzo d’acquisto e costi accessori.
Conclusione: conta la prospettiva
«Senza provvigione» non è un marchio di qualità, ma un’indicazione di chi sostiene i costi dell’agente immobiliare. Nella maggior parte dei casi significa che l’acquirente non deve pagare alcuna provvigione, perché la vendita avviene tra privati oppure perché il venditore si assume da solo la provvigione. Dal punto di vista giuridico, il consumatore acquirente che acquista un appartamento o una casa unifamiliare è comunque tutelato dal principio della divisione a metà. Chi legge un annuncio dovrebbe quindi prestare meno attenzione all’etichetta e concentrarsi sulle due domande decisive: è coinvolto un agente immobiliare e il pacchetto complessivo composto da prezzo e costi accessori è conveniente?