Provisionsfrei verkaufen: Was bedeutet das eigentlich?

„Provisionsfrei" steht in vielen Immobilieninseraten – doch eindeutig ist der Begriff nicht. Mal heißt er, dass überhaupt kein Makler beteiligt ist, mal, dass allein der Verkäufer die Courtage trägt und für den Käufer keine Maklerkosten anfallen. Wir erklären Ihnen, was „provisionsfrei" und „provisionsfrei für Käufer" konkret bedeuten und welche Rechtslage seit der Reform von 2020 dahintersteht.

Was bedeutet „provisionsfrei" im Inserat?

Ob in einer Anzeige, einem Exposé oder auf einer Metasuchmaschine: „Provisionsfrei" ist immer eine Frage der Perspektive. Der Begriff sagt zunächst nur, dass für eine bestimmte Partei – in aller Regel den Käufer – keine Maklerprovision anfällt. Er sagt aber nicht automatisch, dass gar kein Makler im Spiel ist.

In der Praxis stecken hinter dem Hinweis zwei ganz unterschiedliche Konstellationen:

• Verkauf von privat: Der Eigentümer verkauft ohne Makler. Weil niemand vermittelt, entsteht überhaupt keine Courtage – weder für den Käufer noch für den Verkäufer.
• Verkauf über einen Makler mit reiner Verkäuferprovision: Ein Makler ist beauftragt, aber der Verkäufer trägt dessen Honorar vollständig. Für den Käufer bleibt das Angebot „provisionsfrei", obwohl ein Makler vermittelt.

Für Sie als Interessent oder Verkäufer ist deshalb wichtig, aus wessen Sicht ein Angebot „provisionsfrei" ist. Auf Portalen und in der Metasuche – etwa bei TraumImmo – bezieht sich der Hinweis fast immer auf die suchende Seite, also den Käufer.

„Provisionsfrei für Käufer": Wer trägt dann die Kosten?

Die Formulierung „provisionsfrei für Käufer" ist der eindeutigere Fall. Sie bedeutet: Ein Makler ist tätig, aber seine Vergütung zahlt allein der Verkäufer. Fachlich spricht man von einer Innenprovision oder Verkäuferprovision.

Für Verkäufer ist das ein bewusstes Vermarktungsargument. Ein Angebot ohne Zusatzkosten spricht mehr Interessenten an und kann den Kreis der Kaufinteressenten spürbar vergrößern – gerade weil die Kaufnebenkosten für Käufer ohnehin hoch sind. Wirtschaftlich betrachtet gibt der Verkäufer damit einen Teil seiner Vermarktungskosten nicht an den Käufer weiter.

Wichtig ist: „Provisionsfrei für Käufer" heißt nicht, dass der Makler umsonst arbeitet. Es heißt nur, dass eine andere Partei – der Verkäufer – die Provision übernimmt.

Die Rechtslage: das Maklerkostengesetz seit 2020

Wer verstehen will, warum „provisionsfrei für Käufer" so verbreitet ist, muss die Reform von 2020 kennen. Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser, in Kraft seit dem 23. Dezember 2020, wurden die §§ 656a bis 656d in das Bürgerliche Gesetzbuch eingefügt. Ziel war, Käufer von Wohnimmobilien vor einer einseitigen Überwälzung der Maklerkosten zu schützen.

Die wichtigsten Regelungen im Überblick:

• Halbteilungsgrundsatz bei Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Seiten bezahlen, müssen sich beide „in gleicher Höhe" verpflichten (§ 656c BGB). Ein Maklervertrag, der davon abweicht, ist unwirksam.
• Verzicht wirkt für beide: Vereinbart der Makler mit einer Partei, für sie unentgeltlich tätig zu sein, darf er auch von der anderen Partei keine Provision verlangen.
• Übernahme durch eine Partei: Hat nur eine Seite den Maklervertrag geschlossen, kann sie die andere höchstens zur Hälfte der Kosten heranziehen – und der Anspruch wird erst fällig, wenn die beauftragende Partei ihren Anteil nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
• Textform: Der Maklervertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus bedarf der Textform (§ 656a BGB), muss also zumindest schriftlich, per E-Mail oder in ähnlicher Form dokumentiert sein.

Aus diesen Regeln folgt die Logik hinter dem Inserat: Der Verkäufer darf jederzeit die gesamte Provision übernehmen – das Ergebnis ist ein „provisionsfreies" Angebot für den Käufer. Umgekehrt darf ein Makler den Käufer aber nicht mit einem höheren Anteil belasten als den Verkäufer.

Nur für Wohnungen, Einfamilienhäuser und Verbraucher

Die Schutzregeln der §§ 656c und 656d BGB gelten nicht für jede Immobilie. Sie greifen ausschließlich beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern und nur dann, wenn der Käufer Verbraucher ist. Für unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser als Renditeobjekt oder gewerbliche Immobilien gilt der Halbteilungsgrundsatz nicht – hier ist die Verteilung der Provision frei verhandelbar.

Dass die Gerichte diesen Verbraucherschutz ernst nehmen, zeigt eine aktuelle Entscheidung: Der Bundesgerichtshof stellte am 6. März 2025 klar, dass der Halbteilungsgrundsatz auch dann gilt, wenn nicht die Vertragspartei selbst, sondern ein Dritter den Maklervertrag abschließt (BGH, I ZR 32/24). Ungleiche Provisionen führen zur Unwirksamkeit des Vertrags.

Bedeutet „provisionsfrei" auch automatisch günstiger?

Nicht zwangsläufig. „Provisionsfrei" beschreibt, wer die Maklerkosten trägt – nicht, ob der Kaufpreis fair ist. Übernimmt der Verkäufer die Provision, kann er versucht sein, diese Kosten in den Angebotspreis einzurechnen. Ein „provisionsfreies" Angebot kann also im Einzelfall teurer sein als ein vergleichbares Objekt mit ausgewiesener Käuferprovision.

Zur Einordnung: Die Maklerprovision ist frei verhandelbar und liegt 2026 üblicherweise zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Bei der gängigen hälftigen Teilung entfallen auf jede Seite rund 3,57 Prozent. Ob sich „provisionsfrei" für Sie rechnet, hängt deshalb immer vom Gesamtpaket aus Kaufpreis und Nebenkosten ab – nicht allein vom Etikett im Inserat.

Vorteile und Nachteile von „provisionsfrei"

Ob ein provisionsfreies Angebot ein Vorteil ist, hängt von Ihrer Rolle ab:

• Vorteil für Käufer: Es fällt keine Maklercourtage an – bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das schnell rund 14.000 Euro weniger Kaufnebenkosten.
• Vorteil für Verkäufer: Das Angebot wirkt attraktiver und erreicht mehr Interessenten, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann.
• Vorteil – klare Rechtslage: Trägt eine Partei die Provision allein, entfallen Diskussionen über die Aufteilung.
• Nachteil – möglicher Preisaufschlag: Der Verkäufer kann die Provision in den Kaufpreis einpreisen, sodass die Ersparnis nur auf dem Papier steht.
• Nachteil – Unklarheit im Inserat: „Provisionsfrei" verrät nicht, ob ein Makler beteiligt ist oder von privat verkauft wird.
• Nachteil für Verkäufer: Wer die gesamte Courtage übernimmt, trägt Kosten, die er sich bei geteilter Provision mit dem Käufer teilen könnte.

FAQ zu „provisionsfrei verkaufen"

Bedeutet „provisionsfrei" immer, dass ich als Käufer nichts zahle?

In aller Regel ja – bezogen auf die Maklerprovision. Der Hinweis richtet sich meist an die suchende Seite, also den Käufer. Andere Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bleiben davon unberührt und fallen weiterhin an.

Heißt „provisionsfrei", dass von privat verkauft wird?

Nicht unbedingt. Es kann ein reiner Privatverkauf ohne Makler sein, aber ebenso ein Verkauf über einen Makler, dessen Honorar allein der Verkäufer zahlt. Der Begriff allein verrät das nicht – fragen Sie im Zweifel nach.

Ist „provisionsfrei für Käufer" gesetzlich erlaubt?

Ja. Der Verkäufer darf die Maklerprovision vollständig übernehmen. Nicht erlaubt ist der umgekehrte Fall: Ein Makler darf den Verbraucher-Käufer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses nicht mit einem höheren Anteil belasten als den Verkäufer.

Gilt die Provisionsteilung für jede Immobilie?

Nein. Der Halbteilungsgrundsatz der §§ 656c und 656d BGB gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser mit einem Verbraucher als Käufer. Bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten ist die Verteilung frei verhandelbar.

Muss ein Maklervertrag schriftlich sein?

Für Wohnungen und Einfamilienhäuser ja. Nach § 656a BGB bedarf der Maklervertrag der Textform. Eine rein mündliche Vereinbarung ist in diesen Fällen unwirksam.

Ist eine provisionsfreie Immobilie automatisch günstiger?

Nein. „Provisionsfrei" sagt nur, wer die Maklerkosten trägt. Der Kaufpreis kann die eingesparte Provision bereits enthalten. Vergleichen Sie deshalb immer das Gesamtpaket aus Kaufpreis und Nebenkosten.

Fazit: Auf die Perspektive kommt es an

„Provisionsfrei" ist kein Gütesiegel, sondern eine Angabe darüber, wer die Maklerkosten trägt. Meist bedeutet es, dass für den Käufer keine Courtage anfällt – sei es, weil von privat verkauft wird, sei es, weil der Verkäufer die Provision allein übernimmt. Rechtlich ist der Verbraucher-Käufer beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ohnehin durch den Halbteilungsgrundsatz geschützt. Wer ein Inserat liest, sollte deshalb weniger auf das Etikett achten als auf die zwei entscheidenden Fragen: Ist ein Makler beteiligt – und stimmt das Gesamtpaket aus Preis und Nebenkosten?