Wie een verhuurde of leegstaande woning verkoopt, kan de winst belastingvrij ontvangen – maar pas wanneer de tienjarige speculatietermijn is verstreken. Over het begin en einde van deze termijn beslist niet de inschrijving in het kadaster, maar de dag van de notariële akte. Wij laten u zien welke datum telt, hoe u de termijn nauwkeurig per dag berekent en vanaf wanneer u belastingvrij kunt verkopen.
Wat is de speculatietermijn?
„Speculatietermijn" en „speculatiebelasting" zijn informele begrippen. De wet spreekt van particuliere verkooptransacties en regelt deze in § 23 EStG. Volgens deze bepaling is de winst uit de verkoop van een onroerende zaak in het privévermogen belastbaar wanneer „de periode tussen verwerving en verkoop niet meer dan tien jaar bedraagt". Omgekeerd geldt: als er meer dan tien jaar tussen aankoop en verkoop zit, blijft de winst belastingvrij – ongeacht hoe hoog deze uitvalt.
Deze termijn van tien jaar vormt de kern van de speculatiebelasting. In deze gids gaat het uitsluitend om de tijdsvraag: wanneer de termijn begint, wanneer deze eindigt en vanaf welke dag u belastingvrij kunt verkopen. Hoe hoog een eventuele belasting uitvalt, hangt af van uw persoonlijke belastingtarief en de winst en maakt geen deel uit van dit artikel.
De termijn geldt voor percelen, appartementen en huizen die u niet zelf heeft bewoond – dus doorgaans voor verhuurde beleggingen en onbebouwde percelen. Voor zelf gebruikte woningen geldt een eigen uitzondering, waarop we hieronder ingaan.
Welke datum telt: de notariële koopovereenkomst, niet de inschrijving in het kadaster
Voor het begin en einde van de termijn is de zogenaamde obligatoire verbintenistransactie bepalend – dus de privaatrechtelijke koopovereenkomst die u bij de notaris ondertekent. Omdat de aankoop van een perceel verplicht notarieel moet worden vastgelegd (§ 311b BGB), is dit altijd de dag van de afspraak bij de notaris.
Niet bepalend zijn daarentegen:
- de dag van inschrijving in het kadaster,
- de overdracht van bezit, baten en lasten,
- het tijdstip waarop de economische eigendom overgaat,
- een pas later verleende officiële goedkeuring.
Dit onderscheid is doorslaggevend, omdat er vaak weken of maanden liggen tussen het verlijden van de akte en de inschrijving in het kadaster. Wie zich op het kadastergeoriënteerd, rekent men zich gemakkelijk verkeerd om gedurende deze periode. Het Bundesfinanzhof past dit beginsel in vaste jurisprudentie toe en heeft het onlangs bij beschikking van 18 juni 2026 (zaaknr. IX B 24/26) uitdrukkelijk bevestigd: Voor de termijn van tien jaar is de totstandkoming van de notariële overeenkomsten bepalend – zowel voor de aankoop als voor de latere verkoop.
Belangrijk is de symmetrie: Zowel de verkrijging als de vervreemding worden volgens dezelfde maatstaf bepaald. De termijn begint met de notariële koopovereenkomst waarmee u de onroerende zaak heeft verworven; het einde van de termijn wordt bepaald door de notariële overeenkomst waarmee u deze weer verkoopt. In beide gevallen gaat het om de dag van de voor beide partijen bindende notariële akte.
Wanneer begint en eindigt de termijn van tien jaar?
De termijn wordt per dag berekend. Hiervoor gelden de algemene regels van §§ 187 en 188 BGB:
- De dag van de verkrijging – dus de dag van de notariële koopovereenkomst – wordt niet meegerekend. De termijn begint op de daaropvolgende dag (§ 187 lid 1 BGB).
- Een termijn die in jaren wordt bepaald, eindigt aan het einde van de dag die qua datum overeenkomt met de dag van verkrijging (§ 188 lid 2 BGB).
Een voorbeeld maakt dit duidelijk:
- Notariële koopovereenkomst (verkrijging): 15 maart 2016
- Begin van de termijn: 16 maart 2016
- Einde van de termijn: einde van 15 maart 2026
- Belastingvrije verkoop mogelijk vanaf: 16 maart 2026
Een op 15 maart 2026 verleden verkoop zou daarmee nog binnen de termijn van tien jaar vallen – de periode tussen verkrijging en vervreemding zou precies tien jaar bedragen en daarmee „niet meer dan tien jaar". De winst zou belastbaar zijn. Pas wanneer de notariële verkoopovereenkomst op 16 maart 2026 of later wordt verleden, is de verkoop belastingvrij.
Omdat het daadwerkelijk op één enkele dag kan aankomen, raden wij aan om de afspraak bij de notaris voor de verkoop niet op de laatst mogelijke dag te plannen, maar enkele dagen als buffer in te bouwen. Zo voorkomt u dat een kortetermijnwijziging van de afspraak bij de notaris de belastingvrijstelling kost.
Vanaf wanneer kunt u belastingvrij verkopen?
Samengevat leiden twee wegen tot belastingvrije verkoop – en beide zijn uitsluitend een kwestie van tijd:
- Verstrijken van de termijn van tien jaar: U verkoopt nadat er sinds de notariële aankoop meer dan tien jaar zijn verstreken. Dit is het normale geval voor verhuurde en leegstaande onroerende zaken.
- Eigen gebruik: Heeft u de onroerende zaak zelf bewoond, dan kunt u ook vóór het verstrijken van de tien jaar belastingvrij verkopen.
Voor eigen bewoning voorziet § 23 lid 1 nr. 1 zin 3 EStG in twee varianten: De verkoop is belastingvrij als u de woning óf gedurende de gehele periode tussen aankoop en verkoop uitsluitend zelf hebt bewoond – óf in het jaar van verkoop en in de twee daaraan voorafgaande jaren. Voor de tweede variant volstaat een aaneengesloten periode die zich over drie kalenderjaren uitstrekt; het middelste jaar moet doorlopend zelf zijn gebruikt, de beide buitenste jaren niet volledig. Zo kan de woning onder omstandigheden al aanzienlijk vóór het verstrijken van de tien jaar belastingvrij worden verkocht.
Deze uitzondering betreft uitsluitend de temporele vraag of en hoe lang u moet wachten. Of in het individuele geval aan alle voorwaarden voor eigen bewoning is voldaan, dient u vóór de verkoop met een belastingadviseur te bespreken.
Voor- en nadelen van wachten tot het einde van de termijn
Of het loont om met de verkoop te wachten tot het verstrijken van de termijn, hangt af van uw situatie. U moet de volgende punten tegen elkaar afwegen:
- Voordeel – belastingvrijstelling: Na het verstrijken van de tien jaar blijft de volledige verkoopwinst belastingvrij, ongeacht hoe hoog deze uitvalt.
- Voordeel – planbaarheid: De relevante peildatum kan exact op de dag worden afgelezen uit het oude koopcontract en de verkoop kan dienovereenkomstig worden gepland.
- Nadeel – marktrisico: Wie uitsluitend vanwege de termijn wacht, loopt tot de belastingvrije datum het risico van dalende prijzen of stijgende rente.
- Nadeel – gebonden kapitaal: Tot het verstrijken van de termijn blijft uw kapitaal in de woning vastzitten en staat het niet voor andere doeleinden ter beschikking.
- Opmerking voor kopers: Als geïnteresseerde koper kunt u de wens van een verkoper om de termijn af te wachten beter plaatsen – deze verklaart vaak waarom een object pas op een bepaalde datum notarieel moet worden verkocht.
FAQ over de speculatietermijn
Telt voor de termijn het koopcontract of de inschrijving in het kadaster?
Het notariële koopcontract. Voor het begin en einde van de tienjaarstermijn is de datum van de wederzijds bindende notariële akte bepalend, niet de latere inschrijving in het kadaster of de overdracht van bezit, gebruik en lasten.
Hoe bereken ik de tienjaarstermijn precies?
Neem de datum van uw notariële koopcontract. De termijn begint op de volgende dag en eindigt aan het einde van de dag die tien jaar later hetzelfde nummer draagt. Belastingvrij verkopen kunt u vanaf de daaropvolgendeDag. Voorbeeld: aankoop op 15 maart 2016 – belastingvrije verkoop vanaf 16 maart 2026.
Begint de termijn opnieuw bij een geërfd of geschonken onroerend goed?
Nee. Bij een om baat verkrijging door erfenis of schenking wordt de verkrijging door de rechtsvoorganger aan u toegerekend (§ 23 EStG). De termijn loopt dus verder vanaf de oorspronkelijke aankoop door de erflater of schenker – hij begint niet opnieuw.
Kan ik vóór het verstrijken van de tien jaar belastingvrij verkopen?
Ja, als u het onroerend goed zelf heeft bewoond. Dan geldt de uitzondering voor eigen gebruik en kunt u onafhankelijk van de tienjaarstermijn belastingvrij verkopen. Voor verhuurde of leegstaande objecten geldt daarentegen de volledige termijn.
Wat gebeurt er als ik één dag te vroeg verkoop?
Dan vindt de verkoop binnen de termijn plaats en is de winst in principe belastbaar. Omdat één enkele dag doorslaggevend is, doet u er voor de zekerheid goed aan de afspraak bij de notaris pas enkele dagen na het berekende einde van de termijn te plannen.
Geldt de termijn ook voor een onbebouwd perceel?
Ja. De tienjaarstermijn van § 23 EStG geldt in het algemeen voor percelen, dus ook voor onbebouwde percelen. Ook hier telt de datum van de notariële koopovereenkomst.
Conclusie: De afspraak bij de notaris is de peildatum
Over de belastingvrijstelling bij de verkoop van onroerend goed beslist alleen de tijd – en de relevante peildatum is de notariële koopovereenkomst, niet de inschrijving in het kadaster. De tienjaarstermijn begint op de dag na het verlijden van de koopakte en eindigt tien jaar later op de dag met hetzelfde nummer; vanaf de daaropvolgende dag kunt u belastingvrij verkopen. Wie het onroerend goed zelf heeft gebruikt, kan eerder verkopen. Bereken de termijn aan de hand van uw oude koopovereenkomst nauwkeurig per dag, plan een kleine buffer in en bespreek twijfelgevallen met een belastingadviseur – dan staat niets een belastingvrije verkoop op het juiste moment in de weg.