Celui qui vend un bien immobilier loué ou vacant peut percevoir le bénéfice en franchise d’impôt – mais seulement après l’expiration du délai de spéculation de dix ans. Le début et la fin de ce délai ne sont pas déterminés par l’inscription au registre foncier, mais par la date de l’acte notarié. Nous vous montrons quelle date compte, comment calculer le délai au jour près et à partir de quand vous pouvez vendre en franchise d’impôt.
Qu’est-ce que le délai de spéculation ?
« Délai de spéculation » et « impôt sur la spéculation » sont des termes courants. La loi parle de cessions privées et les régit à l’§ 23 EStG. Selon cette disposition, le bénéfice réalisé lors de la vente d’un bien immobilier détenu dans le patrimoine privé est imposable lorsque « la période entre l’acquisition et la cession n’excède pas dix ans ». Inversement, si plus de dix ans s’écoulent entre l’achat et la vente, le bénéfice reste exonéré d’impôt – quel que soit son montant.
Ce délai de dix ans constitue le cœur de l’impôt sur la spéculation. Ce guide porte uniquement sur la question du calendrier : quand le délai commence, quand il se termine et à partir de quel jour vous pouvez vendre en franchise d’impôt. Le montant d’un éventuel impôt dépend de votre taux d’imposition personnel et du bénéfice, et ne fait pas l’objet de cet article.
Le délai s’applique aux terrains, appartements en copropriété et maisons que vous n’avez pas occupés vous-même – donc typiquement aux investissements locatifs et aux terrains non bâtis. Pour les logements occupés par leur propriétaire, une exception spécifique s’applique, que nous aborderons plus bas.
Quelle date compte : le contrat de vente notarié, et non l’inscription au registre foncier
Pour le début et la fin du délai, c’est ce que l’on appelle l’opération obligatoire qui compte – c’est-à-dire le contrat de vente de droit des obligations que vous signez chez le notaire. Comme l’achat d’un terrain doit obligatoirement être constaté par acte notarié (§ 311b BGB), il s’agit toujours du jour du rendez-vous chez le notaire.
En revanche, les éléments suivants ne sont pas déterminants :
- la date de l’inscription au registre foncier,
- le transfert de la possession, des avantages et des charges,
- la date du transfert de la propriété économique,
- une autorisation administrative délivrée ultérieurement.
Cette distinction est décisive, car plusieurs semaines ou mois s’écoulent souvent entre l’acte notarié et l’inscription au registre foncier. Celui qui se fie au registre foncier orienté, on se trompe facilement de cette période. La Cour fédérale des finances applique ce principe dans une jurisprudence constante et l’a encore expressément confirmé par ordonnance du 18 juin 2026 (réf. IX B 24/26) : pour le délai de dix ans, c’est la conclusion des contrats notariés qui compte – tant pour l’achat que pour la vente ultérieure.
La symétrie est importante : l’acquisition comme la cession sont déterminées selon le même critère. Le délai commence avec le contrat d’achat notarié par lequel vous avez acquis le bien immobilier ; son terme est déterminé par le contrat notarié par lequel vous le revendez. Dans les deux cas, il s’agit du jour de l’acte authentique engageant les deux parties.
Quand commence et se termine le délai de dix ans ?
Le délai est calculé au jour près. Les règles générales des §§ 187 et 188 du BGB s’appliquent :
- Le jour de l’acquisition – c’est-à-dire le jour du contrat d’achat notarié – n’est pas compté. Le délai commence le lendemain (§ 187, al. 1, BGB).
- Un délai fixé en années expire à la fin du jour qui, par son quantième, correspond au jour de l’acquisition (§ 188, al. 2, BGB).
Un exemple permet de mieux comprendre :
- Contrat d’achat notarié (acquisition) : 15 mars 2016
- Début du délai : 16 mars 2016
- Fin du délai : expiration du 15 mars 2026
- Vente exonérée d’impôt possible à partir du : 16 mars 2026
Une vente authentifiée le 15 mars 2026 serait donc encore comprise dans le délai de dix ans – la période entre l’acquisition et la cession serait exactement de dix ans et donc « pas plus de dix ans ». Le bénéfice serait imposable. Ce n’est que lorsque le contrat de vente notarié est authentifié le 16 mars 2026 ou plus tard que la vente est exonérée d’impôt.
Puisqu’un seul jour peut effectivement être déterminant, nous vous recommandons de ne pas fixer le rendez-vous chez le notaire pour la vente au dernier jour possible, mais de prévoir quelques jours de marge. Vous éviterez ainsi qu’un report de dernière minute du rendez-vous chez le notaire vous fasse perdre l’exonération fiscale.
À partir de quand pouvez-vous vendre en franchise d’impôt ?
En résumé, deux voies permettent de vendre en franchise d’impôt – et toutes deux sont uniquement une question de temps :
- Expiration du délai de dix ans : vous vendez après que plus de dix ans se sont écoulés depuis l’achat notarié. C’est le cas normal pour les biens immobiliers loués et vacants.
- Occupation personnelle : si vous avez occupé vous-même le bien immobilier, vous pouvez également vendre en franchise d’impôt avant l’expiration des dix ans.
Pour l’usage personnel, l’article 23, alinéa 1, n° 1, phrase 3 de la loi allemande relative à l’impôt sur le revenu (EStG) prévoit deux variantes : la vente est exonérée d’impôt si vous avez occupé le bien exclusivement vous-même pendant toute la période comprise entre l’acquisition et la vente – ou pendant l’année de la vente et les deux années précédentes. Pour la deuxième variante, une période continue s’étendant sur trois années civiles suffit ; l’année intermédiaire doit avoir été occupée sans interruption par vous-même, tandis que les deux années extérieures ne doivent pas l’avoir été intégralement. Ainsi, selon les circonstances, le bien peut être vendu en franchise d’impôt nettement avant l’expiration des dix ans.
Cette exception concerne exclusivement la question du délai, c’est-à-dire si et combien de temps vous devez attendre. Avant la vente, vous devriez clarifier avec un conseiller fiscal si toutes les conditions de l’usage personnel sont remplies dans votre cas particulier.
Avantages et inconvénients d’attendre l’expiration du délai
La question de savoir s’il vaut la peine d’attendre l’expiration du délai avant de vendre dépend de votre situation. Vous devriez évaluer les points suivants :
- Avantage – Exonération fiscale : Après l’expiration des dix ans, la totalité de la plus-value de cession reste exonérée d’impôt, quel qu’en soit le montant.
- Avantage – Prévisibilité : La date de référence déterminante peut être relevée au jour près dans l’ancien contrat de vente, ce qui permet de planifier la vente en conséquence.
- Inconvénient – Risque de marché : Celui qui attend uniquement en raison du délai supporte, jusqu’à la date de l’exonération fiscale, le risque d’une baisse des prix ou d’une hausse des taux d’intérêt.
- Inconvénient – Capital immobilisé : Jusqu’à l’expiration du délai, votre capital reste immobilisé dans le bien et n’est pas disponible pour d’autres usages.
- Remarque pour les acheteurs : En tant qu’acheteur potentiel, vous pouvez mieux comprendre le souhait d’un vendeur d’attendre l’expiration du délai – cela explique souvent pourquoi un bien ne doit être vendu par acte notarié qu’à une date précise.
FAQ sur le délai de spéculation
Le délai dépend-il du contrat de vente ou de l’inscription au registre foncier ?
Du contrat de vente notarié. Pour le début et la fin du délai de dix ans, c’est la date de l’acte authentique contraignant pour les deux parties qui compte, et non l’inscription ultérieure au registre foncier ni le transfert de la possession, des avantages et des charges.
Comment calculer précisément le délai de dix ans ?
Prenez la date de votre contrat de vente notarié. Le délai commence le lendemain et expire à la fin du jour qui, dix ans plus tard, porte le même quantième. Vous pouvez vendre en franchise d’impôt à partir du jour suivant Jour. Exemple : achat le 15 mars 2016 – vente exonérée d’impôt à partir du 16 mars 2026.
Le délai recommence-t-il à courir pour un bien immobilier hérité ou donné ?
Non. En cas d’acquisition à titre gratuit par héritage ou donation, l’acquisition par l’ayant droit précédent vous est imputée (§ 23 EStG). Le délai court donc à partir de l’achat initial effectué par le défunt ou le donateur – il ne recommence pas à zéro.
Puis-je vendre sans impôt avant l’expiration des dix ans ?
Oui, si vous avez vous-même occupé le bien immobilier. L’exception liée à l’usage personnel s’applique alors, et vous pouvez vendre sans impôt indépendamment du délai de dix ans. En revanche, pour les biens loués ou vacants, le délai complet s’applique.
Que se passe-t-il si je vends un jour trop tôt ?
La vente intervient alors pendant le délai, et la plus-value est en principe imposable. Comme un seul jour peut être déterminant, il est recommandé, par précaution, de fixer le rendez-vous chez le notaire quelques jours seulement après la fin théorique du délai.
Le délai s’applique-t-il également à un terrain non bâti ?
Oui. Le délai de dix ans prévu par le § 23 EStG s’applique aux terrains en général, donc également aux terrains non bâtis. Ici aussi, c’est la date du contrat d’achat notarié qui compte.
Conclusion : le rendez-vous chez le notaire est la date de référence
L’exonération fiscale lors de la vente d’un bien immobilier dépend uniquement du temps écoulé – et la date de référence déterminante est le contrat d’achat notarié, et non l’inscription au registre foncier. Le délai de dix ans commence le lendemain de l’authentification de l’achat et se termine dix ans plus tard, le jour portant le même numéro ; vous pouvez vendre sans impôt à partir du lendemain. Si vous avez vous-même occupé le bien, vous pouvez vendre plus tôt. Recalculez précisément le délai à partir de votre ancien contrat d’achat, prévoyez une petite marge et clarifiez les cas de doute avec un conseiller fiscal – vous aurez ainsi toutes les chances de réaliser la vente sans impôt au bon moment.