Той, хто продає орендовану або незаселену нерухомість, може отримати прибуток без оподаткування – але лише після завершення десятирічного строку спекуляції. Початок і кінець цього строку визначає не запис у поземельній книзі, а день нотаріального посвідчення. Ми покажемо, яка дата має значення, як розрахувати строк із точністю до дня та з якого моменту можна продавати без оподаткування.
Що таке строк спекуляції?
«Строк спекуляції» та «податок на спекуляцію» є розмовними термінами. Закон говорить про приватні операції з відчуження майна та регулює їх у § 23 EStG. Відповідно, прибуток від продажу нерухомості, що перебуває у приватній власності, підлягає оподаткуванню, якщо «період між придбанням і відчуженням становить не більше десяти років». І навпаки: якщо між купівлею та продажем минуло понад десять років, прибуток залишається неоподатковуваним – незалежно від його розміру.
Цей десятирічний строк є основою податку на спекуляцію. У цьому посібнику йдеться виключно про часовий аспект: коли строк починається, коли закінчується та з якого дня можна продавати без оподаткування. Розмір можливого податку залежить від вашої особистої податкової ставки та прибутку й не є предметом цієї статті.
Строк застосовується до земельних ділянок, квартир у власності та будинків, у яких ви не проживали самі, – тобто зазвичай до орендованих інвестиційних об’єктів і незабудованих земельних ділянок. Для житлової нерухомості, яку ви використовували самостійно, діє окремий виняток, про який ми розповімо нижче.
Яка дата має значення: нотаріальний договір купівлі, а не запис у поземельній книзі
Для початку й кінця строку має значення так звана обов’язкова зобов’язальна правочинна операція – тобто цивільно-правовий договір купівлі, який ви підписуєте у нотаріуса. Оскільки купівля земельної ділянки обов’язково має бути нотаріально посвідчена (§ 311b BGB), це завжди день візиту до нотаріуса.
Натомість не мають визначального значення:
- день внесення запису до поземельної книги,
- перехід володіння, вигод і обтяжень,
- момент переходу економічної власності,
- адміністративний дозвіл, виданий лише пізніше.
Це розмежування є вирішальним, оскільки між посвідченням і внесенням запису до поземельної книги часто минають тижні або місяці. Той, хто орієнтується на поземельну книгу орієнтований, легко помилитися в розрахунку цього періоду. Федеральний фінансовий суд застосовує цей принцип у своїй усталеній практиці та востаннє прямо підтвердив його ухвалою від 18 червня 2026 року (спр. IX B 24/26): для десятирічного строку визначальним є укладення нотаріальних договорів — як щодо купівлі, так і щодо подальшого продажу.
Важливою є симетрія: і придбання, і відчуження визначаються за одним і тим самим критерієм. Початком строку є нотаріальний договір купівлі, за яким ви придбали нерухомість; кінець строку визначається нотаріальним договором, за яким ви її знову продаєте. В обох випадках мається на увазі день нотаріального посвідчення, обов’язкового для обох сторін.
Коли починається і закінчується десятирічний строк?
Строк обчислюється точно до дня. Для цього діють загальні правила §§ 187 і 188 BGB:
- День придбання — тобто день нотаріального договору купівлі — не враховується. Строк починається наступного дня (§ 187 абз. 1 BGB).
- Строк, визначений роками, закінчується із завершенням дня, число якого відповідає дню придбання (§ 188 абз. 2 BGB).
Приклад робить це зрозумілішим:
- Нотаріальний договір купівлі (придбання): 15 березня 2016 року
- Початок строку: 16 березня 2016 року
- Кінець строку: завершення 15 березня 2026 року
- Продаж без оподаткування можливий з: 16 березня 2026 року
Отже, продаж, посвідчений нотаріально 15 березня 2026 року, ще припадав би на десятирічний строк — період між придбанням і відчуженням становив би рівно десять років, а отже, «не більше десяти років». Прибуток підлягав би оподаткуванню. Лише якщо договір продажу буде посвідчено нотаріально 16 березня 2026 року або пізніше, продаж не оподатковується.
Оскільки насправді вирішальним може бути один-єдиний день, ми рекомендуємо не призначати зустріч у нотаріуса для продажу на останній можливий день, а передбачити запас у кілька днів. Так ви уникнете втрати податкової пільги через короткострокове перенесення зустрічі в нотаріуса.
З якого моменту можна продавати без оподаткування?
Підсумовуючи, до продажу без оподаткування ведуть два шляхи — і обидва є виключно питаннями часу:
- Закінчення десятирічного строку: ви продаєте нерухомість після того, як із моменту нотаріальної купівлі минуло понад десять років. Це стандартний випадок для орендованої та вільної нерухомості.
- Самостійне проживання: якщо ви самі проживали в нерухомості, ви також можете продати без сплати податків до закінчення десяти років.
Для самостійного користування § 23 абз. 1 № 1 речення 3 EStG передбачає два варіанти: продаж не оподатковується, якщо ви або протягом усього періоду між придбанням і продажем виключно самі проживали в нерухомості, або в році продажу та двох попередніх роках. Для другого варіанта достатньо безперервного періоду, що охоплює три календарні роки; середній рік має використовуватися виключно вами безперервно, а два крайні роки — не повністю. Таким чином, за певних обставин нерухомість можна продати без сплати податків уже значно раніше, ніж мине десять років.
Цей виняток стосується виключно питання строків — чи потрібно вам чекати та як довго. Чи виконані в конкретному випадку всі умови самостійного користування, слід з’ясувати зі своїм податковим консультантом до продажу.
Переваги та недоліки очікування до закінчення строку
Чи варто чекати із продажем до закінчення строку, залежить від вашої ситуації. Вам слід зважити на такі моменти:
- Перевага — звільнення від оподаткування: Після закінчення десяти років увесь прибуток від продажу залишається неоподатковуваним, незалежно від його розміру.
- Перевага — можливість планування: Вирішальну дату можна визначити за старим договором купівлі-продажу з точністю до дня та відповідно призначити продаж.
- Недолік — ринковий ризик: Той, хто чекає лише через строк, до дати продажу без сплати податків несе ризик падіння цін або зростання відсоткових ставок.
- Недолік — зв’язаний капітал: До закінчення строку ваш капітал залишається вкладеним у нерухомість і недоступним для інших цілей.
- Примітка для покупців: Як потенційний покупець ви зможете краще зрозуміти бажання продавця дочекатися закінчення строку — часто саме це пояснює, чому об’єкт має бути нотаріально проданий лише в певну дату.
FAQ про спекулятивний строк
Для строку має значення договір купівлі-продажу чи запис у земельній книзі?
Нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу. Для початку та закінчення десятирічного строку важливий день нотаріального посвідчення, що є обов’язковим для обох сторін, а не пізніший запис у земельній книзі чи перехід володіння, користі та обов’язків щодо витрат.
Як точно розрахувати десятирічний строк?
Візьміть дату вашого нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу. Строк починається наступного дня та закінчується із завершенням дня, який через десять років має те саме число. Продати без сплати податків можна починаючи з наступногоДень. Приклад: купівля 15 березня 2016 року — продаж без оподаткування з 16 березня 2026 року.
Чи починається строк заново для успадкованої або подарованої нерухомості?
Ні. У разі безоплатного набуття шляхом спадкування або дарування вам зараховується придбання правопопередником (§ 23 EStG). Отже, строк продовжується з моменту первісної купівлі спадкодавцем або дарувальником — він не починається заново.
Чи можу я продати без оподаткування до завершення десяти років?
Так, якщо ви самі проживали в нерухомості. У такому разі діє виняток для власного користування, і ви можете продати нерухомість без оподаткування незалежно від десятирічного строку. Для об’єктів, що здаються в оренду або пустують, натомість діє повний строк.
Що станеться, якщо я продам на один день раніше?
Тоді продаж відбудеться протягом строку, і прибуток загалом підлягатиме оподаткуванню. Оскільки вирішальним є один-єдиний день, для безпеки варто призначити зустріч у нотаріуса лише через кілька днів після розрахункового завершення строку.
Чи поширюється строк також на незабудовану земельну ділянку?
Так. Десятирічний строк відповідно до § 23 EStG загалом застосовується до земельних ділянок, тобто також до незабудованих ділянок. І тут має значення день укладення нотаріального договору купівлі-продажу.
Висновок: зустріч у нотаріуса є визначальною датою
Право на звільнення від оподаткування під час продажу нерухомості визначається лише часом — і визначальною датою є нотаріальний договір купівлі-продажу, а не запис у земельній книзі. Десятирічний строк починається наступного дня після нотаріального посвідчення купівлі та закінчується через десять років у день із тим самим числом; продати без оподаткування можна з наступного дня. Той, хто сам користувався нерухомістю, може продати її раніше. Розрахуйте строк точно до дня за своїм старим договором купівлі-продажу, передбачте невеликий запас часу та з’ясуйте сумнівні випадки з податковим консультантом — тоді ніщо не завадить продажу без оподаткування у правильний момент.