Quien vende un inmueble alquilado o desocupado puede percibir la ganancia libre de impuestos, pero solo cuando haya expirado el período de especulación de diez años. El inicio y el final de este plazo no los determina la inscripción en el Registro de la Propiedad, sino el día de la formalización notarial. Le mostramos qué fecha cuenta, cómo calcular el plazo con precisión diaria y a partir de cuándo puede vender sin impuestos.
¿Qué es el período de especulación?
«Período de especulación» e «impuesto sobre la especulación» son términos coloquiales. La ley habla de operaciones privadas de enajenación y las regula en § 23 EStG. Según esta, la ganancia derivada de la venta de un inmueble perteneciente al patrimonio privado está sujeta a impuestos cuando «el período entre la adquisición y la enajenación no supera los diez años». A la inversa: si entre la compra y la venta transcurren más de diez años, la ganancia queda exenta de impuestos, independientemente de su importe.
Este plazo de diez años constituye el núcleo del impuesto sobre la especulación. Esta guía trata únicamente de la cuestión temporal: cuándo comienza el plazo, cuándo termina y a partir de qué día puede vender sin impuestos. El importe de cualquier impuesto dependerá de su tipo impositivo personal y de la ganancia, y no es objeto de este artículo.
El plazo se aplica a terrenos, viviendas en propiedad y casas en las que usted no haya residido personalmente, es decir, normalmente a inversiones de capital alquiladas y terrenos sin edificar. Para la vivienda en propiedad ocupada por el propio propietario se aplica una excepción específica, que abordamos más adelante.
Qué fecha cuenta: el contrato de compraventa notarial, no la inscripción en el Registro de la Propiedad
Para el inicio y el final del plazo cuenta la denominada operación obligacional, es decir, el contrato de compraventa de carácter obligacional que usted firma ante notario. Puesto que la compra de un terreno debe formalizarse obligatoriamente ante notario (§ 311b BGB), siempre cuenta el día de la cita con el notario.
En cambio, no son determinantes:
- el día de la inscripción en el Registro de la Propiedad,
- la transmisión de la posesión, los beneficios y las cargas,
- el momento en que se transmite la propiedad económica,
- una autorización administrativa concedida posteriormente.
Esta distinción es decisiva, porque entre la formalización notarial y la inscripción en el Registro de la Propiedad suelen transcurrir semanas o meses. Quien se guía por el Registro de la Propiedad orientado, es fácil equivocarse en el cálculo de este período. El Tribunal Fiscal Federal aplica este principio de forma constante en su jurisprudencia y lo confirmó expresamente por última vez mediante resolución de 18 de junio de 2026 (expediente IX B 24/26): para el plazo de diez años cuenta la formalización de los contratos notariales, tanto para la compra como para la posterior venta.
Lo importante es la simetría: tanto la adquisición como la transmisión se determinan según el mismo criterio. El inicio del plazo es el contrato notarial de compraventa mediante el cual adquirió el inmueble; el final del plazo se determina según el contrato notarial mediante el cual vuelve a venderlo. En ambos casos se refiere al día de la formalización vinculante para ambas partes.
¿Cuándo comienza y termina el plazo de diez años?
El plazo se calcula con precisión diaria. Para ello se aplican las normas generales de los §§ 187 y 188 del BGB:
- El día de la adquisición, es decir, el día del contrato notarial de compraventa, no se cuenta. El plazo comienza al día siguiente (§ 187 apdo. 1 BGB).
- Un plazo determinado por años termina al concluir el día cuyo número corresponde al día de la adquisición (§ 188 apdo. 2 BGB).
Un ejemplo lo hace más comprensible:
- Contrato notarial de compraventa (adquisición): 15 de marzo de 2016
- Inicio del plazo: 16 de marzo de 2016
- Fin del plazo: al concluir el 15 de marzo de 2026
- Venta exenta de impuestos posible a partir del: 16 de marzo de 2026
Una venta formalizada ante notario el 15 de marzo de 2026 todavía estaría dentro del plazo de diez años; el período entre la adquisición y la transmisión sería exactamente de diez años y, por tanto, «no más de diez años». La ganancia estaría sujeta a impuestos. Solo cuando el contrato notarial de venta se formalice el 16 de marzo de 2026 o después, la venta estará exenta de impuestos.
Dado que en la práctica puede depender de un solo día, recomendamos no fijar la cita con el notario para la venta en el último día posible, sino prever algunos días de margen. Así evitará que un cambio de fecha con poca antelación por parte del notario le haga perder la exención fiscal.
¿A partir de cuándo puede vender sin pagar impuestos?
En resumen, hay dos vías para realizar una venta exenta de impuestos, y ambas dependen exclusivamente del tiempo:
- Vencimiento del plazo de diez años: vende después de que hayan transcurrido más de diez años desde la compra notarial. Este es el caso habitual para inmuebles alquilados y desocupados.
- Uso propio: si ha habitado personalmente el inmueble, también puede vender sin impuestos antes de que transcurran los diez años.
Para el uso propio, el § 23 apdo. 1 n.º 1 frase 3 de la EStG contempla dos variantes: la venta está exenta de impuestos si ha habitado la propiedad exclusivamente usted mismo durante todo el período entre la adquisición y la venta, o bien en el año de la venta y en los dos años anteriores. Para la segunda variante basta un período ininterrumpido que abarque tres años naturales; el año intermedio debe haberse utilizado de forma continua para uso propio, mientras que los dos años extremos no tienen que haberse utilizado íntegramente. Así, en determinadas circunstancias, la propiedad puede venderse sin impuestos bastante antes de que transcurran los diez años.
Esta excepción se refiere exclusivamente a la cuestión temporal de si debe esperar y durante cuánto tiempo. Antes de la venta, debería aclarar con un asesor fiscal si en su caso concreto se cumplen todos los requisitos del uso propio.
Ventajas y desventajas de esperar hasta el final del plazo
Si merece la pena esperar hasta que transcurra el plazo para vender depende de su situación. Debe sopesar los siguientes puntos:
- Ventaja – exención fiscal: Una vez transcurridos los diez años, toda la ganancia derivada de la venta queda exenta de impuestos, independientemente de su cuantía.
- Ventaja – previsibilidad: La fecha de referencia decisiva puede consultarse con precisión de día en el antiguo contrato de compraventa y la venta puede programarse en consecuencia.
- Desventaja – riesgo de mercado: Quien espera únicamente por el plazo asume, hasta la fecha de exención fiscal, el riesgo de que bajen los precios o suban los tipos de interés.
- Desventaja – capital inmovilizado: Hasta que transcurra el plazo, su capital permanece inmovilizado en la propiedad y no está disponible para otros fines.
- Nota para compradores: Como posible comprador, puede valorar mejor el deseo de un vendedor de esperar hasta que transcurra el plazo; a menudo explica por qué se pretende vender notarialmente un inmueble solo en una fecha determinada.
Preguntas frecuentes sobre el plazo de especulación
¿Cuenta para el plazo el contrato de compraventa o la inscripción en el Registro de la Propiedad?
El contrato notarial de compraventa. Para el inicio y el final del plazo de diez años cuenta el día de la formalización vinculante para ambas partes, no la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad ni la transmisión de la posesión, los beneficios y las cargas.
¿Cómo calculo exactamente el plazo de diez años?
Tome la fecha de su contrato notarial de compraventa. El plazo comienza al día siguiente y termina al finalizar el día que, diez años después, lleva el mismo número. Podrá vender sin impuestos a partir del día siguienteDía. Ejemplo: compra el 15 de marzo de 2016 – venta libre de impuestos a partir del 16 de marzo de 2026.
¿Comienza de nuevo el plazo en el caso de un inmueble heredado o donado?
No. En caso de adquisición gratuita mediante herencia o donación, se le atribuye la adquisición realizada por el causante o donante (§ 23 EStG). Por tanto, el plazo continúa desde la compra original realizada por el causante o donante; no comienza de nuevo.
¿Puedo vender libre de impuestos antes de que transcurran los diez años?
Sí, si ha habitado personalmente el inmueble. En ese caso se aplica la excepción por uso propio y puede venderlo libre de impuestos independientemente del plazo de diez años. En cambio, para los inmuebles alquilados o vacíos se aplica el plazo completo.
¿Qué ocurre si vendo un día demasiado pronto?
La venta se produciría dentro del plazo y, en principio, la ganancia estaría sujeta a impuestos. Dado que un solo día es decisivo, por seguridad debería fijar la cita con el notario unos días después de la fecha calculada de finalización del plazo.
¿Se aplica también el plazo a un terreno sin edificar?
Sí. El plazo de diez años del § 23 EStG se aplica en general a los terrenos, incluidos los terrenos sin edificar. También en este caso cuenta la fecha del contrato notarial de compraventa.
Conclusión: la cita con el notario es la fecha de referencia
La exención fiscal en la venta de un inmueble depende únicamente del tiempo, y la fecha de referencia determinante es el contrato notarial de compraventa, no la inscripción en el Registro de la Propiedad. El plazo de diez años comienza el día siguiente a la escrituración de la compra y termina diez años después, en el día con el mismo número; puede vender libre de impuestos a partir del día siguiente. Quien haya utilizado el inmueble personalmente puede vender antes. Calcule el plazo día por día basándose en su antiguo contrato de compraventa, planifique un pequeño margen de seguridad y consulte los casos dudosos con un asesor fiscal; así nada impedirá la venta libre de impuestos en el momento adecuado.