Тот, кто продаёт сданную в аренду или пустующую недвижимость, может получить прибыль без уплаты налогов — но только после истечения десятилетнего срока спекуляции. Начало и конец этого срока определяет не запись в поземельной книге, а день нотариального удостоверения договора. Мы покажем, какая дата имеет значение, как рассчитать срок с точностью до дня и начиная с какого момента можно продавать недвижимость без уплаты налогов.
Что такое срок спекуляции?
«Срок спекуляции» и «налог на спекуляцию» — разговорные понятия. Закон говорит о частных сделках по отчуждению имущества и регулирует их в § 23 EStG. Согласно ему, прибыль от продажи недвижимости, находящейся в частной собственности, облагается налогом, если «период между приобретением и отчуждением составляет не более десяти лет». И наоборот: если между покупкой и продажей прошло более десяти лет, прибыль не облагается налогом — независимо от её размера.
Этот десятилетний срок является основой налога на спекуляцию. В данном руководстве рассматривается исключительно вопрос времени: когда начинается срок, когда он заканчивается и начиная с какого дня можно продавать без уплаты налогов. Размер возможного налога зависит от вашей личной налоговой ставки и прибыли и не является предметом этой статьи.
Срок применяется к земельным участкам, квартирам в собственности и домам, в которых вы не проживали сами, — то есть, как правило, к сдаваемым в аренду инвестиционным объектам и незастроенным земельным участкам. Для самостоятельно используемого жилья действует отдельное исключение, о котором мы расскажем ниже.
Какая дата имеет значение: нотариальный договор купли-продажи, а не запись в поземельной книге
Для начала и окончания срока имеет значение так называемая обязательственная сделка — то есть договор купли-продажи, регулирующий обязательства сторон, который вы подписываете у нотариуса. Поскольку покупка земельного участка обязательно должна быть нотариально удостоверена (§ 311b BGB), всегда имеет значение день визита к нотариусу.
Не имеют значения, напротив:
- день внесения записи в поземельную книгу,
- переход владения, выгод и обременений,
- момент перехода экономического права собственности,
- выданное позднее официальное разрешение.
Это различие имеет решающее значение, поскольку между удостоверением договора и внесением записи в поземельную книгу часто проходят недели или месяцы. Тот, кто ориентируется на поземельную книгу ориентировочно, в этот период легко ошибиться в расчётах. Федеральный финансовый суд постоянно применяет этот принцип в своей судебной практике и недавно прямо подтвердил его постановлением от 18 июня 2026 года (дело № IX B 24/26): для десятилетнего срока имеет значение заключение нотариальных договоров — как при покупке, так и при последующей продаже.
Важна симметрия: и приобретение, и отчуждение определяются по одному и тому же критерию. Отсчёт срока начинается с нотариального договора купли-продажи, по которому вы приобрели недвижимость; окончание срока определяется нотариальным договором, по которому вы её снова продаёте. В обоих случаях имеется в виду день нотариального удостоверения, обязательного для обеих сторон.
Когда начинается и заканчивается десятилетний срок?
Срок рассчитывается с точностью до дня. При этом действуют общие правила §§ 187 и 188 Гражданского кодекса Германии (BGB):
- День приобретения — то есть день заключения нотариального договора купли-продажи — не засчитывается. Срок начинается на следующий день (§ 187 абз. 1 BGB).
- Срок, определённый в годах, заканчивается по истечении дня, который по своему числу соответствует дню приобретения (§ 188 абз. 2 BGB).
Пример поможет это понять:
- Нотариальный договор купли-продажи (приобретение): 15 марта 2016 года
- Начало срока: 16 марта 2016 года
- Окончание срока: конец 15 марта 2026 года
- Продажа без налога возможна с: 16 марта 2026 года
Таким образом, продажа, удостоверенная нотариусом 15 марта 2026 года, всё ещё приходилась бы на десятилетний срок — период между приобретением и отчуждением составлял бы ровно десять лет и, следовательно, «не более десяти лет». Прибыль подлежала бы налогообложению. Только если договор купли-продажи будет нотариально удостоверен 16 марта 2026 года или позднее, продажа будет освобождена от налога.
Поскольку фактически решающим может оказаться всего один день, мы рекомендуем не назначать визит к нотариусу для продажи на последний возможный день, а предусмотреть запас в несколько дней. Так вы избежите потери налоговой льготы из-за краткосрочного переноса встречи у нотариуса.
С какого момента можно продавать без налога?
Итак, к продаже без налога ведут два пути — и оба зависят исключительно от времени:
- Истечение десятилетнего срока: вы продаёте недвижимость после того, как с момента нотариального оформления покупки прошло более десяти лет. Это стандартный случай для сдаваемой в аренду и пустующей недвижимости.
- Самостоятельное использование: если вы сами проживали в недвижимости, вы также можете продать без уплаты налога до истечения десяти лет.
Для собственного проживания § 23 абз. 1 № 1 предложение 3 Закона о подоходном налоге (EStG) предусматривает два варианта: продажа не облагается налогом, если вы либо проживали в недвижимости исключительно самостоятельно в течение всего периода между приобретением и продажей, либо в год продажи и два предшествующих года. Для второго варианта достаточно непрерывного периода, охватывающего три календарных года; в среднем году недвижимость должна использоваться самостоятельно непрерывно, а в двух крайних годах — не полностью. Таким образом, при определённых обстоятельствах недвижимость можно продать без налога значительно раньше истечения десяти лет.
Это исключение касается исключительно вопроса о сроках — должны ли вы ждать и как долго. Соответствует ли конкретный случай всем условиям собственного проживания, следует выяснить с налоговым консультантом до продажи.
Преимущества и недостатки ожидания до истечения срока
Стоит ли ждать с продажей до истечения срока, зависит от вашей ситуации. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — отсутствие налога: После истечения десяти лет вся прибыль от продажи остаётся необлагаемой налогом, независимо от её размера.
- Преимущество — планируемость: Определяющую дату можно установить по старому договору купли-продажи с точностью до дня и соответствующим образом назначить продажу.
- Недостаток — рыночный риск: Тот, кто ждёт исключительно из-за срока, до даты освобождения от налога несёт риск снижения цен или роста процентных ставок.
- Недостаток — связанный капитал: До истечения срока ваш капитал остаётся вложенным в недвижимость и недоступен для других целей.
- Примечание для покупателей: Как потенциальный покупатель вы сможете лучше понять желание продавца дождаться истечения срока — это часто объясняет, почему объект хотят нотариально продать только в определённую дату.
Часто задаваемые вопросы о сроке спекуляционной прибыли
Для определения срока учитывается договор купли-продажи или запись в земельной книге?
Нотариальный договор купли-продажи. Для начала и окончания десятилетнего срока имеет значение день нотариального удостоверения, обязательного для обеих сторон, а не последующая запись в земельной книге или переход владения, выгод и обременений.
Как точно рассчитать десятилетний срок?
Возьмите дату нотариального договора купли-продажи. Срок начинается на следующий день и заканчивается по истечении дня, который десять лет спустя имеет то же число. Продать без уплаты налога можно начиная со следующегоДень. Пример: покупка 15 марта 2016 года — продажа без налога с 16 марта 2026 года.
Начинается ли срок заново для унаследованной или подаренной недвижимости?
Нет. При безвозмездном приобретении в порядке наследования или дарения вам засчитывается приобретение правопредшественником (§ 23 EStG). Поэтому срок продолжает исчисляться с момента первоначальной покупки наследодателем или дарителем — заново он не начинается.
Могу ли я продать недвижимость без налога до истечения десяти лет?
Да, если вы сами проживали в этой недвижимости. В таком случае применяется исключение для собственного использования, и вы можете продать объект без налога независимо от десятилетнего срока. Для сдаваемых в аренду или пустующих объектов действует полный срок.
Что произойдет, если я продам на один день раньше?
Тогда продажа состоится в пределах установленного срока, и прибыль в принципе будет облагаться налогом. Поскольку решающим является один-единственный день, для надежности следует назначить визит к нотариусу через несколько дней после расчетной даты окончания срока.
Действует ли этот срок также для незастроенного земельного участка?
Да. Десятилетний срок согласно § 23 EStG применяется к земельным участкам в целом, то есть и к незастроенным участкам. Здесь также учитывается день заключения нотариального договора купли-продажи.
Итог: визит к нотариусу — контрольная дата
Освобождение от налога при продаже недвижимости определяется исключительно временем, причем решающей датой является нотариальный договор купли-продажи, а не запись в поземельной книге. Десятилетний срок начинается на следующий день после нотариального удостоверения покупки и заканчивается через десять лет в день с тем же числом; продать без налога можно со следующего дня. Тот, кто сам использовал недвижимость, может продать ее раньше. Рассчитайте срок с точностью до дня по старому договору купли-продажи, предусмотрите небольшой запас и обсудите сомнительные случаи с налоговым консультантом — тогда ничто не помешает продаже без налога в правильный момент.