Kiralık veya boş duran bir taşınmazı satan kişi, elde ettiği kârı vergiden muaf olarak alabilir – ancak bunun için on yıllık spekülasyon süresinin dolmuş olması gerekir. Bu sürenin başlangıç ve bitişine tapu siciline yapılan kayıt değil, noter tarafından düzenlenen sözleşmenin tarihi karar verir. Hangi tarihin geçerli olduğunu, süreyi gün hesabıyla nasıl hesaplayacağınızı ve ne zamandan itibaren vergiden muaf satış yapabileceğinizi gösteriyoruz.
Spekülasyon süresi nedir?
„Spekülasyon süresi" ve „spekülasyon vergisi" günlük kullanılan ifadelerdir. Kanun, bunları özel satış işlemleri olarak tanımlar ve § 23 EStG kapsamında düzenler. Buna göre, özel malvarlığında bulunan bir taşınmazın satışından elde edilen kâr, „edinim ile satış arasındaki süre on yıldan fazla değilse" vergiye tabidir. Tersine: Satın alma ile satış arasında on yıldan fazla süre varsa, kârın miktarından bağımsız olarak vergiden muaf kalır.
Bu on yıllık süre, spekülasyon vergisinin temelini oluşturur. Bu rehber yalnızca zamanlamaya ilişkin soruyu ele almaktadır: sürenin ne zaman başladığı, ne zaman sona erdiği ve hangi günden itibaren vergiden muaf satış yapabileceğiniz. Olası verginin ne kadar olacağı, kişisel vergi oranınıza ve kâra bağlıdır ve bu yazının konusu değildir.
Bu süre, kendi oturmadığınız arsalar, kat mülkiyetli daireler ve evler için geçerlidir – yani tipik olarak kiraya verilmiş yatırım amaçlı taşınmazlar ve üzerinde yapı bulunmayan arsalar için. Kendi kullanımınızdaki konut mülkiyeti için, aşağıda ele alacağımız ayrı bir istisna uygulanır.
Hangi tarih geçerlidir: tapu siciline kayıt değil, noter tasdikli satın alma sözleşmesi
Sürenin başlangıcı ve bitişi için sözde zorunlu taahhüt işlemi esas alınır – yani noterde imzaladığınız borçlar hukukuna tabi satın alma sözleşmesi. Bir taşınmazın satın alınması zorunlu olarak noter tarafından düzenlenmesi gerektiğinden (§ 311b BGB), bu her zaman noter randevusunun yapıldığı gündür.
Buna karşılık şu tarihler esas alınmaz:
- tapu siciline kayıt tarihi,
- zilyetliğin, kullanım ve yükümlülüklerin devri,
- ekonomik mülkiyetin devredildiği zaman,
- daha sonra verilen bir idari izin.
Bu ayrım belirleyicidir; çünkü noter tasdiki ile tapu siciline kayıt arasında çoğu zaman haftalar veya aylar bulunur. Tapu sicilini esas alan kişibu zaman aralığına yönelir, kolayca yanlış hesaplanabilir. Federal Mali Mahkeme bu ilkeyi sürekli içtihadında uygulamakta ve son olarak 18 Haziran 2026 tarihli kararıyla (Dosya No. IX B 24/26) açıkça teyit etmiştir: On yıllık süre için noter sözleşmelerinin imzalanması esas alınır – hem satın alma hem de daha sonraki satış için.
Burada simetri önemlidir: Hem edinim hem de elden çıkarma aynı ölçüte göre belirlenir. Sürenin başlangıcı, taşınmazı satın aldığınız noter satış sözleşmesidir; sürenin sonu ise taşınmazı yeniden sattığınız noter sözleşmesine göre hesaplanır. Her iki durumda da tarafları karşılıklı olarak bağlayan noterlik işleminin yapıldığı gün kastedilir.
On yıllık süre ne zaman başlar ve ne zaman sona erer?
Süre gün hesabıyla belirlenir. Bunun için BGB’nin 187 ve 188. maddelerindeki genel kurallar geçerlidir:
- Edinim günü – yani noter satış sözleşmesinin yapıldığı gün – hesaba katılmaz. Süre ertesi gün başlar (BGB § 187, fıkra 1).
- Yıllarla belirlenen bir süre, sayısı edinim gününe karşılık gelen günün sona ermesiyle biter (BGB § 188, fıkra 2).
Bir örnek bunu somutlaştırır:
- Noter satış sözleşmesi (edinim): 15 Mart 2016
- Sürenin başlangıcı: 16 Mart 2016
- Sürenin sona ermesi: 15 Mart 2026’nın sona ermesi
- Vergisiz satışın mümkün olduğu tarih: 16 Mart 2026
15 Mart 2026 tarihinde noter huzurunda düzenlenen bir satış sözleşmesi hâlâ on yıllık süre içinde olurdu – edinim ile elden çıkarma arasındaki dönem tam olarak on yıl, dolayısıyla “on yıldan fazla değil” olurdu. Kazanç vergilendirilebilir olurdu. Ancak noter satış sözleşmesi 16 Mart 2026 tarihinde veya daha sonra düzenlenirse satış vergiden muaf olur.
Gerçekten de tek bir gün belirleyici olabileceğinden, satış için noter randevusunu mümkün olan son güne bırakmamanızı, bunun yerine birkaç günlük bir pay planlamanızı öneririz. Böylece noterdeki kısa süreli bir randevu değişikliğinin vergi muafiyetini ortadan kaldırmasını önlersiniz.
Ne zamandan itibaren vergisiz satış yapabilirsiniz?
Özetle, vergisiz satışa giden iki yol vardır – ve her ikisi de yalnızca zamanla ilgilidir:
- On yıllık sürenin sona ermesi: Noter huzurunda yapılan satın alma işleminden bu yana on yıldan fazla zaman geçtikten sonra satış yaparsınız. Bu, kiraya verilmiş ve boş taşınmazlar için olağan durumdur.
- Kendi kullanımınız: Taşınmazda kendiniz oturduysanız, siz de on yıl dolmadan vergisiz satmak.
Kendi kullanımınız açısından EStG § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 iki seçenek öngörmektedir: Taşınmazı satın alma ile satış arasındaki tüm dönem boyunca münhasıran kendiniz oturduysanız – veya satış yılında ve önceki iki yılda – satış vergiden muaf olur. İkinci seçenek için üç takvim yılına yayılan kesintisiz bir dönem yeterlidir; ortadaki yıl boyunca taşınmazın sürekli olarak kendiniz tarafından kullanılmış olması gerekir, dıştaki iki yılın tamamında kullanılmış olması şart değildir. Bu nedenle taşınmaz, bazı durumlarda on yılın dolmasından çok önce vergiden muaf olarak satılabilir.
Bu istisna yalnızca, beklemeniz gerekip gerekmediği ve ne kadar beklemeniz gerektiğine ilişkin zamanlamayı kapsar. Bireysel durumda kendi kullanımına ilişkin tüm şartların karşılanıp karşılanmadığını satıştan önce bir vergi danışmanına danışarak netleştirmelisiniz.
Sürenin sonuna kadar beklemenin avantajları ve dezavantajları
Satış için sürenin dolmasını beklemenin değip değmeyeceği durumunuza bağlıdır. Şu noktaları değerlendirmelisiniz:
- Avantaj – Vergi muafiyeti: On yıl dolduktan sonra, ne kadar olursa olsun tüm satış kazancı vergiden muaf kalır.
- Avantaj – Planlanabilirlik: Esas tarih eski satış sözleşmesinden gününe kadar kesin biçimde okunabilir ve satış buna göre planlanabilir.
- Dezavantaj – Piyasa riski: Yalnızca süre nedeniyle bekleyen kişi, vergiden muaf satış tarihine kadar düşen fiyatlar veya yükselen faiz oranları riskini üstlenir.
- Dezavantaj – Bağlı sermaye: Süre dolana kadar sermayeniz taşınmaza bağlı kalır ve başka amaçlar için kullanılamaz.
- Alıcılar için not: Alıcı adayı olarak bir satıcının sürenin dolmasını bekleme isteğini daha iyi değerlendirebilirsiniz – bu istek çoğu zaman bir taşınmazın neden ancak belirli bir tarihte noter huzurunda satılması gerektiğini açıklar.
Spekülasyon süresi hakkında SSS
Süre bakımından satış sözleşmesi mi yoksa tapu siciline kayıt mı esas alınır?
Noter huzurunda düzenlenen satış sözleşmesi. On yıllık sürenin başlangıcı ve bitişi için, tapu siciline daha sonra yapılan kayıt veya zilyetlik, kullanım ve masrafların devri değil, her iki tarafı bağlayan noter tasdik tarihindeki gün esas alınır.
On yıllık süreyi tam olarak nasıl hesaplarım?
Noter huzurunda düzenlenen satış sözleşmenizin tarihini alın. Süre ertesi gün başlar ve on yıl sonra aynı gün numarasını taşıyan günün sonunda sona erer. Vergisiz satış yapabileceğiniz tarih, bunu izleyen günden itibarenGün. Örnek: 15 Mart 2016’da satın alma – 16 Mart 2026’dan itibaren vergiden muaf satış.
Miras kalan veya bağışlanan bir taşınmazda süre yeniden mi başlar?
Hayır. Miras veya bağış yoluyla bedelsiz edinimde, edinim işlemi hukuki öncülünüz üzerinden size atfedilir (§ 23 EStG). Bu nedenle süre, miras bırakanın veya bağışlayanın ilk satın alma tarihinden itibaren devam eder; yeniden başlamaz.
On yıl dolmadan vergiden muaf satış yapabilir miyim?
Evet, taşınmazı kendiniz kullandıysanız. Bu durumda kendi kullanım istisnası uygulanır ve on yıllık süreden bağımsız olarak vergiden muaf satış yapabilirsiniz. Kiraya verilmiş veya boş duran taşınmazlar için ise sürenin tamamı geçerlidir.
Bir gün erken satarsam ne olur?
Bu durumda satış süre içinde gerçekleşmiş olur ve kâr kural olarak vergilendirilir. Tek bir gün belirleyici olduğundan, noter randevusunu hesaplanan sürenin bitiminden güvenlik amacıyla birkaç gün sonrasına planlamalısınız.
Süre, üzerinde yapı bulunmayan bir arsa için de geçerli mi?
Evet. § 23 EStG’deki on yıllık süre genel olarak taşınmazlar için geçerlidir; dolayısıyla üzerinde yapı bulunmayan arsalar için de geçerlidir. Burada da noter huzurunda imzalanan satış sözleşmesinin tarihi esas alınır.
Sonuç: Esas tarih noter randevusudur
Taşınmaz satışındaki vergi muafiyetine yalnızca süre ve belirleyici tarih olan noter huzurundaki satış sözleşmesi karar verir; tapu siciline kayıt tarihi değil. On yıllık süre, satın alma işleminin noter tasdikinden sonraki gün başlar ve on yıl sonra aynı sayıyı taşıyan günde sona erer; vergiden muaf satış, bunu izleyen günden itibaren yapılabilir. Taşınmazı kendisi kullananlar daha erken satış yapabilir. Süreyi eski satın alma sözleşmenize göre gün hesabıyla kontrol edin, küçük bir pay bırakın ve tereddütlü durumları bir vergi danışmanıyla netleştirin; böylece doğru zamanda vergiden muaf satışın önünde hiçbir engel kalmaz.