Wer eine vermietete oder leerstehende Immobilie verkauft, kann den Gewinn steuerfrei vereinnahmen – aber erst, wenn die zehnjährige Spekulationsfrist abgelaufen ist. Über Beginn und Ende dieser Frist entscheidet nicht der Grundbucheintrag, sondern der Tag der notariellen Beurkundung. Wir zeigen Ihnen, welches Datum zählt, wie Sie die Frist taggenau berechnen und ab wann Sie steuerfrei verkaufen können.
Was ist die Spekulationsfrist?
„Spekulationsfrist" und „Spekulationssteuer" sind umgangssprachliche Begriffe. Das Gesetz spricht von privaten Veräußerungsgeschäften und regelt sie in § 23 EStG. Danach ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen steuerpflichtig, wenn „der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt". Umgekehrt gilt: Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, bleibt der Gewinn steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch er ausfällt.
Diese Zehn-Jahres-Frist ist der Kern der Spekulationssteuer. In diesem Ratgeber geht es allein um die zeitliche Frage: wann die Frist beginnt, wann sie endet und ab welchem Tag Sie steuerfrei verkaufen. Wie hoch eine etwaige Steuer ausfällt, richtet sich nach Ihrem persönlichen Steuersatz und dem Gewinn und ist nicht Gegenstand dieses Beitrags.
Die Frist gilt für Grundstücke, Eigentumswohnungen und Häuser, die Sie nicht selbst bewohnt haben – also typischerweise für vermietete Kapitalanlagen und unbebaute Grundstücke. Für selbst genutztes Wohneigentum greift eine eigene Ausnahme, auf die wir weiter unten eingehen.
Welches Datum zählt: der notarielle Kaufvertrag, nicht der Grundbucheintrag
Für Beginn und Ende der Frist kommt es auf das sogenannte obligatorische Verpflichtungsgeschäft an – also auf den schuldrechtlichen Kaufvertrag, den Sie beim Notar unterschreiben. Weil der Kauf eines Grundstücks zwingend notariell beurkundet werden muss (§ 311b BGB), ist das immer der Tag des Notartermins.
Nicht maßgeblich sind dagegen:
- der Tag der Eintragung ins Grundbuch,
- der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten,
- der Zeitpunkt, zu dem das wirtschaftliche Eigentum übergeht,
- eine erst später erteilte behördliche Genehmigung.
Diese Unterscheidung ist entscheidend, weil zwischen der Beurkundung und der Grundbucheintragung oft Wochen oder Monate liegen. Wer sich am Grundbuch orientiert, verrechnet sich leicht um diese Zeitspanne. Der Bundesfinanzhof wendet den Grundsatz in ständiger Rechtsprechung an und hat ihn zuletzt mit Beschluss vom 18. Juni 2026 (Az. IX B 24/26) ausdrücklich bestätigt: Für die Zehn-Jahres-Frist zählt der Abschluss der notariellen Verträge – für den Kauf ebenso wie für den späteren Verkauf.
Wichtig ist die Symmetrie: Sowohl die Anschaffung als auch die Veräußerung werden nach demselben Maßstab bestimmt. Fristbeginn ist der notarielle Kaufvertrag, mit dem Sie die Immobilie erworben haben; das Fristende bemisst sich nach dem notariellen Vertrag, mit dem Sie sie wieder verkaufen. Beide Male ist der Tag der beidseitig bindenden Beurkundung gemeint.
Wann beginnt und endet die Zehn-Jahres-Frist?
Die Frist wird taggenau berechnet. Dafür gelten die allgemeinen Regeln der §§ 187 und 188 BGB:
- Der Tag der Anschaffung – also der Tag des notariellen Kaufvertrags – wird nicht mitgerechnet. Die Frist beginnt am Folgetag (§ 187 Abs. 1 BGB).
- Eine nach Jahren bestimmte Frist endet mit Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Anschaffungstag entspricht (§ 188 Abs. 2 BGB).
Ein Beispiel macht das greifbar:
- Notarieller Kaufvertrag (Anschaffung): 15. März 2016
- Fristbeginn: 16. März 2016
- Fristende: Ablauf des 15. März 2026
- Steuerfreier Verkauf möglich ab: 16. März 2026
Ein am 15. März 2026 beurkundeter Verkauf läge damit noch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist – der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung betrüge genau zehn Jahre und damit „nicht mehr als zehn Jahre". Der Gewinn wäre steuerpflichtig. Erst wenn der notarielle Verkaufsvertrag am 16. März 2026 oder später beurkundet wird, ist der Verkauf steuerfrei.
Weil es tatsächlich auf einen einzigen Tag ankommen kann, empfehlen wir, den Notartermin für den Verkauf nicht auf den letztmöglichen Tag zu legen, sondern einige Tage Puffer einzuplanen. So verhindern Sie, dass eine kurzfristige Terminverschiebung beim Notar die Steuerfreiheit kostet.
Ab wann können Sie steuerfrei verkaufen?
Zusammengefasst führen zwei Wege in den steuerfreien Verkauf – und beide sind reine Zeitfragen:
- Ablauf der Zehn-Jahres-Frist: Sie verkaufen, nachdem seit dem notariellen Kauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Das ist der Regelfall für vermietete und leerstehende Immobilien.
- Selbstnutzung: Haben Sie die Immobilie selbst bewohnt, können Sie auch vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen.
Für die Selbstnutzung sieht § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG zwei Varianten vor: Der Verkauf ist steuerfrei, wenn Sie die Immobilie entweder im gesamten Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich selbst bewohnt haben – oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren. Für die zweite Variante genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt; das mittlere Jahr muss durchgehend selbst genutzt worden sein, die beiden äußeren Jahre nicht vollständig. So kann die Immobilie unter Umständen bereits deutlich vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei veräußert werden.
Diese Ausnahme betrifft ausschließlich die zeitliche Frage, ob und wie lange Sie warten müssen. Ob im Einzelfall alle Voraussetzungen der Selbstnutzung erfüllt sind, sollten Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater klären.
Vorteile und Nachteile, bis zum Fristende zu warten
Ob es sich lohnt, mit dem Verkauf bis zum Ablauf der Frist zu warten, hängt von Ihrer Situation ab. Diese Punkte sollten Sie abwägen:
- Vorteil – Steuerfreiheit: Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der gesamte Veräußerungsgewinn steuerfrei, ganz gleich wie hoch er ausfällt.
- Vorteil – Planbarkeit: Der maßgebliche Stichtag lässt sich aus dem alten Kaufvertrag taggenau ablesen und der Verkauf entsprechend terminieren.
- Nachteil – Marktrisiko: Wer allein wegen der Frist wartet, trägt bis zum steuerfreien Termin das Risiko fallender Preise oder steigender Zinsen.
- Nachteil – gebundenes Kapital: Bis zum Fristablauf bleibt Ihr Kapital in der Immobilie gebunden und steht für andere Zwecke nicht zur Verfügung.
- Hinweis für Käufer: Als Kaufinteressent können Sie den Wunsch eines Verkäufers, die Frist abzuwarten, besser einordnen – er erklärt oft, warum ein Objekt erst zu einem bestimmten Datum notariell verkauft werden soll.
FAQ zur Spekulationsfrist
Zählt für die Frist der Kaufvertrag oder der Grundbucheintrag?
Der notarielle Kaufvertrag. Für Beginn und Ende der Zehn-Jahres-Frist kommt es auf den Tag der beidseitig bindenden Beurkundung an, nicht auf die spätere Eintragung ins Grundbuch oder den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Wie berechne ich die Zehn-Jahres-Frist genau?
Nehmen Sie das Datum Ihres notariellen Kaufvertrags. Die Frist beginnt am Folgetag und endet mit Ablauf des Tages, der zehn Jahre später dieselbe Zahl trägt. Steuerfrei verkaufen können Sie ab dem darauffolgenden Tag. Beispiel: Kauf am 15. März 2016 – steuerfreier Verkauf ab dem 16. März 2026.
Beginnt die Frist bei einer geerbten oder geschenkten Immobilie neu?
Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung wird Ihnen die Anschaffung durch den Rechtsvorgänger zugerechnet (§ 23 EStG). Die Frist läuft also ab dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser oder Schenker weiter – sie beginnt nicht neu.
Kann ich vor Ablauf der zehn Jahre steuerfrei verkaufen?
Ja, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Dann greift die Selbstnutzungs-Ausnahme, und Sie können unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist steuerfrei verkaufen. Für vermietete oder leerstehende Objekte gilt dagegen die volle Frist.
Was passiert, wenn ich einen Tag zu früh verkaufe?
Dann liegt der Verkauf innerhalb der Frist, und der Gewinn ist grundsätzlich steuerpflichtig. Weil ein einziger Tag entscheidet, sollten Sie den Notartermin sicherheitshalber erst einige Tage nach dem rechnerischen Fristende ansetzen.
Gilt die Frist auch für ein unbebautes Grundstück?
Ja. Die Zehn-Jahres-Frist des § 23 EStG gilt für Grundstücke allgemein, also auch für unbebaute Grundstücke. Auch hier zählt der Tag des notariellen Kaufvertrags.
Fazit: Der Notartermin ist der Stichtag
Über die Steuerfreiheit beim Immobilienverkauf entscheidet allein die Zeit – und der maßgebliche Stichtag ist der notarielle Kaufvertrag, nicht der Grundbucheintrag. Die Zehn-Jahres-Frist beginnt am Tag nach der Beurkundung des Kaufs und endet zehn Jahre später an dem Tag mit derselben Zahl; steuerfrei verkaufen können Sie ab dem Folgetag. Wer selbst genutzt hat, kann früher verkaufen. Rechnen Sie die Frist anhand Ihres alten Kaufvertrags taggenau nach, planen Sie einen kleinen Puffer ein und klären Sie Zweifelsfälle mit einem Steuerberater – dann steht dem steuerfreien Verkauf zum richtigen Zeitpunkt nichts im Wege.