Bereitstellungszinsen: Was kostet das Warten auf die Auszahlung?

Die Bank hat Ihr Darlehen längst zugesagt – doch abgerufen wird das Geld erst Monate später: beim Neubau nach Baufortschritt, beim Kauf nach einem verschobenen Notartermin. Für genau diese Wartezeit verlangen viele Banken Bereitstellungszinsen auf den noch nicht abgerufenen Betrag. Dieser Posten taucht in kaum einer Finanzierungs-Beispielrechnung auf, kann aber schnell mehrere tausend Euro kosten. Wir erklären, wie Bereitstellungszinsen berechnet werden, ab wann sie anfallen und wie Sie die bereitstellungsfreie Zeit geschickt verhandeln.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Bereitstellungszinsen sind eine Entschädigung dafür, dass die Bank Ihr zugesagtes Darlehen abrufbereit hält, obwohl Sie es noch nicht in Anspruch genommen haben. Die Bank refinanziert das Geld am Kapitalmarkt und stellt es Ihnen zur Verfügung (§ 488 BGB) – für dieses Bereithalten berechnet sie einen laufenden Zins auf den Teil des Darlehens, den Sie bislang nicht abgerufen haben.

Wichtig: Die Höhe der Bereitstellungszinsen und die Dauer der zinsfreien Zeit sind nicht gesetzlich geregelt. Beide Punkte legen Sie und die Bank im Darlehensvertrag frei fest – sie sind also verhandelbar.

Nicht verwechseln sollten Sie Bereitstellungszinsen mit der Nichtabnahmeentschädigung: Bereitstellungszinsen zahlen Sie, wenn Sie das Darlehen später abrufen. Die Nichtabnahmeentschädigung wird fällig, wenn Sie ein zugesagtes Darlehen gar nicht abnehmen und die Bank auf ihrem Refinanzierungsschaden sitzen bleibt.

Wann fallen Bereitstellungszinsen an?

Zum Problem werden Bereitstellungszinsen immer dann, wenn zwischen Darlehenszusage und vollständiger Auszahlung viel Zeit vergeht. Typische Situationen sind:

• Neubau: Die Bank zahlt das Darlehen nach Baufortschritt in Raten (Tranchen) aus. Bis zur Fertigstellung vergehen oft zwölf Monate und mehr.
• Kauf vom Bauträger: Sie zahlen nach den Raten der Makler- und Bauträgerverordnung, also Stück für Stück nach Baufortschritt.
• Verschobener Notartermin: Verzögert sich die Beurkundung oder die Eintragung ins Grundbuch, ruht das Geld länger als geplant.
• Sanierung und Modernisierung: Auch hier fließt das Geld meist in mehreren Schritten.
• Forward- und Anschlussdarlehen: Sie sichern sich heute die Zinsen, rufen das Darlehen aber erst in einigen Monaten ab.

Beim Kauf einer bezugsfertigen Bestandsimmobilie ist das Risiko dagegen klein: Hier wird das Darlehen in der Regel in einer Summe zum Notartermin ausgezahlt.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen? Höhe und Berechnung

Marktüblich ist ein Satz von 0,25 Prozent pro Monat, das entspricht 3 Prozent im Jahr. Manche Banken verlangen etwas weniger; meist bewegt sich der Satz zwischen 0,15 und 0,25 Prozent monatlich. Berechnet wird immer nur der Betrag, den Sie noch nicht abgerufen haben – und erst nach Ablauf der bereitstellungsfreien Zeit. Die Rechnung dahinter ist einfach: nicht abgerufener Betrag mal Monatssatz mal Anzahl der Monate.

Ein Beispiel: Sie finanzieren einen Neubau mit 400.000 Euro und haben sechs Monate bereitstellungsfreie Zeit vereinbart. Der Bau zieht sich, sodass nach Ablauf dieser sechs Monate noch 250.000 Euro nicht abgerufen sind. Bei 0,25 Prozent pro Monat sind das 625 Euro – und zwar für jeden weiteren Monat, in dem dieser Betrag bereitsteht. Da Sie das Geld nach Baufortschritt in Tranchen abrufen, sinkt die Bemessungsgrundlage mit jeder Auszahlung. Über mehrere Monate summieren sich dennoch schnell 1.500 bis 3.000 Euro – ein Betrag, der in keiner Zinswerbung auftaucht.

Eine Besonderheit gilt für Förderdarlehen: Beim KfW-Wohneigentumsprogramm (124) berechnet die staatliche Förderbank KfW eine Bereitstellungsprovision von 0,15 Prozent pro Monat – allerdings erst ab dem 13. Monat nach der Zusage. Bis dahin können Sie das Darlehen kostenfrei abrufen (Stand: 2026).

Die bereitstellungsfreie Zeit clever verhandeln

Der wichtigste Hebel gegen Bereitstellungszinsen ist die bereitstellungsfreie Zeit – der Zeitraum, in dem die Bank noch keine Zinsen auf das bereitgestellte Geld verlangt. Wie lang dieser Zeitraum ausfällt, hängt vom Vorhaben und von der Bank ab:

• Kauf einer Bestandsimmobilie: oft nur 2 bis 3 Monate, weil das Geld schnell fließt.
• Neubau: in der Regel 6 bis 12 Monate, in Einzelfällen bis zu 24 Monate.
• KfW-Darlehen: 12 Monate ab Zusage, danach greift die Bereitstellungsprovision.

Fragen Sie schon beim Finanzierungsangebot aktiv nach einer möglichst langen bereitstellungsfreien Zeit – viele Banken gewähren sie ohne Aufpreis, wenn Sie früh danach fragen. Wählen Sie den Zeitpunkt der Darlehenszusage außerdem realistisch: Wer den Kreditvertrag erst dann abschließt, wenn das Bauvorhaben konkret ansteht, verkürzt die Wartezeit von vornherein.

Bereitstellungszinsen vermeiden: die wirksamsten Hebel

Mit etwas Planung lassen sich Bereitstellungszinsen deutlich senken oder ganz vermeiden:

• Lange zinsfreie Zeit vereinbaren: Der einfachste Weg – am besten schon vor Vertragsabschluss schriftlich festhalten.
• Auszahlungsplan realistisch takten: Rufen Sie Tranchen zügig ab, sobald die jeweilige Bauphase erreicht ist.
• Zusagezeitpunkt steuern: Schließen Sie das Darlehen nicht unnötig früh ab.
• Angebote vergleichen: Der günstigste Sollzins und die längste zinsfreie Zeit stammen selten vom selben Anbieter – rechnen Sie beides zusammen.
• Verzögerungen durch Dritte prüfen: Verschiebt der Bauträger die Fertigstellung, klären Sie, ob Sie sich die Mehrkosten vertraglich erstatten lassen können.

Vorteile und Nachteile einer langen bereitstellungsfreien Zeit

Eine lange bereitstellungsfreie Zeit klingt zunächst nur vorteilhaft – ganz kostenlos ist sie aber nicht immer. Diese Punkte sollten Sie abwägen:

• Vorteil – Planungssicherheit: Verzögern sich Bau oder Notartermin, entstehen keine Zusatzkosten.
• Vorteil – kein Abrufdruck: Sie müssen Tranchen nicht vorzeitig abrufen, nur um Zinsen zu sparen, und zahlen keine Sollzinsen auf ungenutztes Geld.
• Vorteil – mehr Spielraum: Gerade bei Neubauten mit unsicherem Zeitplan schützt eine lange Frist zuverlässig vor Überraschungen.
• Nachteil – möglicher Zinsaufschlag: Manche Banken lassen sich eine besonders lange Frist mit einem leicht höheren Sollzins bezahlen.
• Nachteil – trügerische Sicherheit: Endet die Frist doch vor der letzten Auszahlung, greifen die Bereitstellungszinsen in voller Höhe.
• Nachteil – begrenzte Auswahl: Nicht jede Bank bietet lange Fristen; ein Vergleich lohnt sich.

Sind Bereitstellungszinsen steuerlich absetzbar?

Das hängt davon ab, wie Sie die Immobilie nutzen. Wer selbst einzieht, kann Bereitstellungszinsen nicht von der Steuer absetzen. Anders bei einer vermieteten Immobilie: Hier zählen Bereitstellungszinsen zu den Schuldzinsen und damit zu den Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 9 Abs. 1 EStG).

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass Bereitstellungszinsen Nebenkosten der Darlehensaufnahme sind und nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten gehören – abziehbar sind sie allerdings nur, wenn eine ernsthafte Vermietungsabsicht besteht (BFH, Urteil vom 6. September 2016 – IX R 19/15). Wer also von Anfang an vermieten möchte, sollte die Zinsen in der Steuererklärung angeben.

FAQ zu Bereitstellungszinsen

Ab wann berechnet die Bank Bereitstellungszinsen?

Erst nach Ablauf der vereinbarten bereitstellungsfreien Zeit. Diese beginnt mit der Darlehenszusage und dauert je nach Vertrag zwischen zwei und zwölf Monaten, bei Neubauten teils länger.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen üblicherweise?

Marktüblich sind 0,25 Prozent pro Monat, also 3 Prozent pro Jahr, berechnet auf den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag. Der genaue Satz steht in Ihrem Darlehensvertrag.

Worin unterscheiden sich Bereitstellungszinsen und Nichtabnahmeentschädigung?

Bereitstellungszinsen zahlen Sie für die Wartezeit, wenn Sie das Darlehen später abrufen. Die Nichtabnahmeentschädigung wird dagegen fällig, wenn Sie ein zugesagtes Darlehen gar nicht in Anspruch nehmen.

Fallen bei einem KfW-Darlehen Bereitstellungszinsen an?

Ja, allerdings erst spät: Beim KfW-Wohneigentumsprogramm beträgt die Bereitstellungsprovision 0,15 Prozent pro Monat und wird erst ab dem 13. Monat nach der Zusage berechnet.

Kann ich Bereitstellungszinsen von der Steuer absetzen?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Vermieten Sie die Immobilie, zählen die Bereitstellungszinsen als Werbungskosten zu den abzugsfähigen Schuldzinsen.

Fazit: Kleiner Posten, große Wirkung

Bereitstellungszinsen sind ein leicht übersehener, aber gut steuerbarer Kostenpunkt der Baufinanzierung. Wer den Zeitpunkt der Darlehenszusage realistisch wählt, eine ausreichend lange bereitstellungsfreie Zeit vereinbart und die Auszahlung zügig abruft, hält diese Kosten klein. Vergleichen Sie Finanzierungsangebote deshalb nie nur nach dem Sollzins, sondern immer auch nach der bereitstellungsfreien Zeit – so vermeiden Sie unnötige Zinsen für Geld, das noch gar nicht geflossen ist.