Intérêts intercalaires : combien coûte l’attente du versement ?

24 Mars 2026

La banque a accepté votre prêt depuis longtemps déjà – mais les fonds ne sont débloqués que plusieurs mois plus tard : dans le cas d’une construction neuve, au fur et à mesure de l’avancement des travaux, ou lors d’un achat, après le report du rendez-vous chez le notaire. Pour cette période d’attente précisément, de nombreuses banques demandent des intérêts de mise à disposition sur le montant non encore débloqué. Ce poste n’apparaît presque jamais dans les exemples de calcul de financement, mais peut rapidement coûter plusieurs milliers d’euros. Nous expliquons comment les intérêts de mise à disposition sont calculés, à partir de quand ils s’appliquent et comment négocier habilement la période sans intérêts de mise à disposition.

Que sont les intérêts de mise à disposition ?

Les intérêts de mise à disposition constituent une indemnisation du fait que la banque tient votre prêt accordé à votre disposition, bien que vous ne l’ayez pas encore utilisé. La banque refinance les fonds sur le marché des capitaux et les met à votre disposition (§ 488 BGB) – pour cette mise à disposition, elle facture des intérêts courants sur la partie du prêt que vous n’avez pas encore débloquée.

Important : le montant des intérêts de mise à disposition et la durée de la période sans intérêts ne sont pas réglementés par la loi. Vous et la banque fixez librement ces deux points dans le contrat de prêt – ils sont donc négociables.

Vous ne devez pas confondre les intérêts de mise à disposition avec l’indemnité pour non-acceptation : vous payez des intérêts de mise à disposition lorsque vous débloquez le prêt plus tard. L’indemnité pour non-acceptation devient exigible lorsque vous ne souscrivez pas du tout au prêt accordé et que la banque doit supporter sa perte de refinancement.

Quand les intérêts de mise à disposition s’appliquent-ils ?

Les intérêts de mise à disposition deviennent toujours problématiques lorsqu’une longue période s’écoule entre l’accord du prêt et son versement intégral. Les situations typiques sont les suivantes :

Construction neuve : la banque verse le prêt par tranches, en fonction de l’avancement des travaux. Il s’écoule souvent douze mois ou plus avant l’achèvement.
Achat auprès d’un promoteur immobilier : vous payez selon les échéances prévues par le règlement relatif aux courtiers et promoteurs immobiliers, donc progressivement, en fonction de l’avancement des travaux.
Rendez-vous chez le notaire reporté : si l’authentification notariale ou l’inscription au registre foncier est retardée, les fonds restent immobilisés plus longtemps que prévu.
Rénovation et modernisation : ici aussi, les fonds sont généralement versés en plusieurs étapes.
Prêts forward et prêts relais : vous fixez aujourd’hui les taux d’intérêt, mais ne débloquez le prêt que dans quelques mois.

Lors de l’achat d’un bien immobilier existant prêt à être occupé, le Risque en revanche faible : ici, le prêt est généralement versé en une seule fois lors du rendez-vous chez le notaire.

Quel est le montant des intérêts de mise à disposition ? Montant et calcul

Le taux habituel du marché est de 0,25 pour cent par mois, ce qui correspond à 3 pour cent par an. Certaines banques demandent un peu moins ; le taux se situe généralement entre 0,15 et 0,25 pour cent par mois. Seul le montant que vous n’avez pas encore tiré est pris en compte – et uniquement après l’expiration de la période sans intérêts de mise à disposition. Le calcul est simple : montant non tiré multiplié par le taux mensuel multiplié par le nombre de mois.

Exemple : vous financez une construction neuve de 400 000 euros et avez convenu d’une période de six mois sans intérêts de mise à disposition. Les travaux prennent du retard, de sorte qu’à l’issue de ces six mois, 250 000 euros n’ont pas encore été tirés. À 0,25 pour cent par mois, cela représente 625 euros – et ce, pour chaque mois supplémentaire pendant lequel ce montant reste disponible. Comme vous tirez les fonds par tranches en fonction de l’avancement des travaux, la base de calcul diminue à chaque versement. Sur plusieurs mois, les frais atteignent néanmoins rapidement 1 500 à 3 000 euros – un montant qui n’apparaît dans aucune publicité sur les taux d’intérêt.

Une particularité s’applique aux prêts aidés : dans le cadre du programme KfW d’accession à la propriété (124), la banque publique KfW facture une commission de mise à disposition de 0,15 pour cent par mois – toutefois seulement à partir du 13e mois suivant l’accord. Jusqu’à cette date, vous pouvez tirer le prêt gratuitement (situation en 2026).

Négocier intelligemment la période sans intérêts de mise à disposition

Le principal levier pour éviter les intérêts de mise à disposition est la période sans intérêts de mise à disposition – la période pendant laquelle la banque ne facture encore aucun intérêt sur les fonds mis à disposition. La durée de cette période dépend du projet et de la banque :

Achat d’un bien immobilier existant : souvent seulement 2 à 3 mois, car les fonds sont rapidement débloqués.
Construction neuve : généralement 6 à 12 mois, dans certains cas jusqu’à 24 mois.
Prêts KfW : 12 mois à compter de l’accord, puis la commission de mise à disposition s’applique.

Dès l’offre de financement, demandez activement la période sans intérêts de mise à disposition la plus longue possible – de nombreuses banques l’accordent sans supplément si vous la demandez suffisamment tôt. Choisissez également de manière réaliste le moment de l’accord du prêt : si vous ne signez le contrat de crédit que lorsque le projet de construction est imminent, vous réduisez d’emblée la période d’attente.

Éviter les intérêts de mise à disposition : les leviers les plus efficaces

Avec un peu de planification, il est possible de réduire considérablement les intérêts de mise à disposition ou de les éviter complètement :

Convenir d’une longue période sans intérêts : La solution la plus simple – idéalement, la fixer par écrit avant même la conclusion du contrat.
Planifier réalistement les décaissements : Demandez rapidement les tranches dès que la phase de construction concernée est atteinte.
Gérer le moment de l’engagement : Ne concluez pas le prêt inutilement tôt.
Comparer les offres : Le taux débiteur le plus avantageux et la plus longue période sans intérêts proviennent rarement du même prestataire – additionnez les deux éléments dans vos calculs.
Vérifier les retards imputables à des tiers : Si le promoteur immobilier reporte l’achèvement, vérifiez si vous pouvez contractuellement obtenir le remboursement des frais supplémentaires.

Avantages et inconvénients d’une longue période sans frais de mise à disposition

Une longue période sans frais de mise à disposition semble d’abord présenter uniquement des avantages – mais elle n’est pas toujours totalement gratuite. Voici les points à prendre en compte :

Avantage – sécurité de planification : Si les travaux ou le rendez-vous chez le notaire prennent du retard, aucun coût supplémentaire n’est généré.
Avantage – aucune pression pour demander les fonds : Vous ne devez pas demander les tranches prématurément pour économiser des intérêts et ne payez aucun intérêt débiteur sur les fonds inutilisés.
Avantage – davantage de marge de manœuvre : Notamment pour les constructions neuves au calendrier incertain, une longue période vous protège efficacement contre les mauvaises surprises.
Inconvénient – éventuelle majoration du taux : Certaines banques font payer une période particulièrement longue par un taux débiteur légèrement plus élevé.
Inconvénient – fausse sécurité : Si la période prend fin avant le dernier décaissement, les intérêts de mise à disposition s’appliquent alors intégralement.
Inconvénient – choix limité : Toutes les banques ne proposent pas de longues périodes ; une comparaison en vaut la peine.

Les intérêts de mise à disposition sont-ils déductibles fiscalement ?

Cela dépend de l’utilisation que vous faites du bien immobilier. Quiconque occupe lui-même le bien ne peut pas déduire les intérêts de mise à disposition de ses impôts. Il en va autrement pour un bien immobilier loué : dans ce cas, les intérêts de mise à disposition comptent parmi les intérêts de la dette et donc parmi les frais professionnels liés aux revenus de la location et de l’affermage (§ 9, al. 1, EStG).

La Cour fédérale des finances a précisé que les intérêts de mise à disposition sont des frais accessoires liés à la souscription du prêt et ne font pas partie des coûts d’acquisition ou de production – ils ne sont toutefois déductibles que s’il existe une réelle intention de louer le bien (BFH, arrêt du 6 septembre 2016 – IX R19/15). Ainsi, quiconque souhaite louer dès le départ devrait déclarer les intérêts dans sa déclaration fiscale.

FAQ sur les intérêts de mise à disposition

À partir de quand la banque calcule-t-elle des intérêts de mise à disposition ?

Uniquement après l’expiration de la période convenue sans intérêts de mise à disposition. Celle-ci commence avec l’accord de prêt et dure, selon le contrat, entre deux et douze mois, voire plus longtemps pour les constructions neuves.

Quel est généralement le montant des intérêts de mise à disposition ?

Le taux habituel du marché est de 0,25 pour cent par mois, soit 3 pour cent par an, calculé sur le montant du prêt qui n’a pas encore été débloqué. Le taux exact figure dans votre contrat de prêt.

Quelle est la différence entre les intérêts de mise à disposition et l’indemnité de non-recours au prêt ?

Vous payez des intérêts de mise à disposition pour la période d’attente lorsque vous débloquez le prêt ultérieurement. L’indemnité de non-recours au prêt devient en revanche exigible lorsque vous ne recourez pas du tout à un prêt accordé.

Des intérêts de mise à disposition s’appliquent-ils à un prêt KfW ?

Oui, mais seulement tardivement : dans le cadre du programme KfW d’accession à la propriété, la commission de mise à disposition s’élève à 0,15 pour cent par mois et n’est calculée qu’à partir du 13e mois suivant l’accord.

Puis-je déduire les intérêts de mise à disposition de mes impôts ?

Pas pour un bien immobilier occupé par son propriétaire. Si vous louez le bien immobilier, les intérêts de mise à disposition sont considérés comme des frais professionnels et comptent parmi les intérêts d’emprunt déductibles.

Conclusion : un petit poste, un grand impact

Les intérêts de mise à disposition sont un poste de coûts du financement de la construction facilement négligé, mais qu’il est possible de bien maîtriser. En choisissant de manière réaliste le moment de l’accord de prêt, en convenant d’une période suffisamment longue sans intérêts de mise à disposition et en demandant rapidement le déblocage, vous limitez ces coûts. Ne comparez donc jamais les offres de financement uniquement en fonction du taux d’intérêt nominal, mais toujours aussi en fonction de la période sans intérêts de mise à disposition – vous éviterez ainsi des intérêts inutiles sur de l’argent qui n’a pas encore été versé.