La banca ha già approvato da tempo il vostro prestito – ma il denaro viene richiesto solo mesi dopo: per una nuova costruzione, in base allo stato di avanzamento dei lavori, oppure per un acquisto, a causa del rinvio dell’appuntamento dal notaio. Proprio per questo periodo di attesa molte banche applicano interessi di messa a disposizione sull’importo non ancora richiesto. Questa voce compare raramente nei calcoli esemplificativi del finanziamento, ma può costare rapidamente diverse migliaia di euro. Spieghiamo come vengono calcolati gli interessi di messa a disposizione, da quando maturano e come negoziare in modo accorto il periodo senza interessi di messa a disposizione.
Cosa sono gli interessi di messa a disposizione?
Gli interessi di messa a disposizione sono un indennizzo per il fatto che la banca mantiene pronto per l’erogazione il prestito promesso, anche se non ne avete ancora usufruito. La banca rifinanzia il denaro sul mercato dei capitali e lo mette a vostra disposizione (§ 488 BGB) – per questa messa a disposizione calcola un interesse corrente sulla parte del prestito che finora non avete richiesto.
Importante: l’importo degli interessi di messa a disposizione e la durata del periodo senza interessi non sono disciplinati dalla legge. Entrambi gli aspetti vengono stabiliti liberamente da voi e dalla banca nel contratto di prestito e sono quindi negoziabili.
Non dovete confondere gli interessi di messa a disposizione con l’indennizzo per mancata accettazione: pagate gli interessi di messa a disposizione quando richiedete il prestito in un secondo momento. L’indennizzo per mancata accettazione diventa dovuto quando non accettate affatto un prestito promesso e la banca deve farsi carico della perdita derivante dal rifinanziamento.
Quando maturano gli interessi di messa a disposizione?
Gli interessi di messa a disposizione diventano un problema ogni volta che trascorre molto tempo tra l’approvazione del prestito e l’erogazione completa. Le situazioni tipiche sono:
- Nuova costruzione: la banca eroga il prestito a rate (tranche) in base allo stato di avanzamento dei lavori. Fino al completamento trascorrono spesso dodici mesi o più.
- Acquisto da un’impresa costruttrice: pagate secondo le rate previste dal regolamento sugli agenti immobiliari e sulle imprese costruttrici, quindi gradualmente in base allo stato di avanzamento dei lavori.
- Appuntamento dal notaio rinviato: se la stipula notarile o l’iscrizione nel registro fondiario subisce ritardi, il denaro rimane inutilizzato più a lungo del previsto.
- Ristrutturazione e ammodernamento: anche in questo caso il denaro viene solitamente erogato in più fasi.
- Prestiti forward e di rifinanziamento: vi assicurate oggi i tassi di interesse, ma richiedete il prestito solo tra alcuni mesi.
Nel caso dell’acquisto di un immobile esistente pronto per essere abitato è il Rischio invece ridotto: qui il prestito viene generalmente erogato in un’unica soluzione al momento dell’appuntamento dal notaio.
A quanto ammontano gli interessi di messa a disposizione? Importo e calcolo
La percentuale consueta sul mercato è dello 0,25 percento al mese, che corrisponde al 3 percento all’anno. Alcune banche chiedono qualcosa in meno; nella maggior parte dei casi la percentuale oscilla tra lo 0,15 e lo 0,25 percento mensile. Viene sempre calcolato solo l’importo che non avete ancora utilizzato, e soltanto dopo la scadenza del periodo esente da commissioni di messa a disposizione. Il calcolo è semplice: importo non utilizzato moltiplicato per la percentuale mensile e per il numero di mesi.
Un esempio: finanziate una nuova costruzione con 400.000 euro e avete concordato sei mesi esenti da commissioni di messa a disposizione. I lavori si protraggono, cosicché allo scadere di questi sei mesi risultano ancora non utilizzati 250.000 euro. Con lo 0,25 percento al mese sono 625 euro, per ogni ulteriore mese in cui tale importo rimane a disposizione. Poiché utilizzate il denaro in tranche in base all’avanzamento dei lavori, la base di calcolo diminuisce a ogni erogazione. Tuttavia, nell’arco di diversi mesi, si accumulano rapidamente da 1.500 a 3.000 euro: un importo che non compare in nessuna pubblicità sui tassi d’interesse.
Per i prestiti agevolati vale una particolarità: nel Programma KfW per la proprietà abitativa (124) la banca pubblica per la promozione KfW calcola una commissione di messa a disposizione dello 0,15 percento al mese, tuttavia soltanto a partire dal 13º mese dopo l’approvazione. Fino ad allora potete utilizzare il prestito gratuitamente (stato: 2026).
Negoziare in modo intelligente il periodo esente da commissioni
La leva più importante contro gli interessi di messa a disposizione è il periodo esente da commissioni: il periodo durante il quale la banca non applica ancora interessi sul denaro messo a disposizione. La durata di questo periodo dipende dal progetto e dalla banca:
- Acquisto di un immobile esistente: spesso solo da 2 a 3 mesi, perché il denaro viene trasferito rapidamente.
- Nuova costruzione: generalmente da 6 a 12 mesi, in singoli casi fino a 24 mesi.
- Prestiti KfW: 12 mesi dall’approvazione, dopodiché si applica la commissione di messa a disposizione.
Chiedete già al momento dell’offerta di finanziamento un periodo esente da commissioni il più lungo possibile: molte banche lo concedono senza costi aggiuntivi se lo chiedete tempestivamente. Scegliete inoltre in modo realistico il momento dell’approvazione del prestito: chi stipula il contratto di credito soltanto quando il progetto edilizio è imminente riduce fin dall’inizio il periodo di attesa.
Evitare gli interessi di disponibilità: le leve più efficaci
Con un po’ di pianificazione è possibile ridurre sensibilmente o evitare del tutto gli interessi di disponibilità:
- Concordare un lungo periodo senza interessi: Il modo più semplice: idealmente va fissato per iscritto già prima della conclusione del contratto.
- Pianificare realisticamente le erogazioni: Richieda rapidamente le tranche non appena viene raggiunta la rispettiva fase dei lavori.
- Gestire il momento della concessione: Non stipuli il finanziamento inutilmente in anticipo.
- Confrontare le offerte: Il tasso debitore più conveniente e il periodo più lungo senza interessi raramente provengono dallo stesso offerente: calcoli entrambi insieme.
- Verificare i ritardi imputabili a terzi: Se il promotore immobiliare rinvia il completamento, chiarisca se può farsi rimborsare contrattualmente i costi aggiuntivi.
Vantaggi e svantaggi di un lungo periodo senza interessi di disponibilità
Un lungo periodo senza interessi di disponibilità sembra inizialmente solo vantaggioso, ma non è sempre completamente gratuito. Valuti questi aspetti:
- Vantaggio – sicurezza nella pianificazione: Se i lavori o l’appuntamento dal notaio subiscono ritardi, non si verificano costi aggiuntivi.
- Vantaggio – nessuna pressione sulle richieste di erogazione: Non deve richiedere le tranche in anticipo solo per risparmiare sugli interessi e non paga interessi debitori sul denaro inutilizzato.
- Vantaggio – maggiore margine di manovra: Soprattutto nel caso di nuove costruzioni con tempistiche incerte, un termine lungo protegge efficacemente dalle sorprese.
- Svantaggio – possibile maggiorazione del tasso: Alcune banche si fanno pagare un termine particolarmente lungo con un tasso debitore leggermente più elevato.
- Svantaggio – falsa sicurezza: Se il termine scade prima dell’ultima erogazione, gli interessi di disponibilità si applicano per intero.
- Svantaggio – scelta limitata: Non tutte le banche offrono termini lunghi; vale la pena confrontare le offerte.
Gli interessi di disponibilità sono deducibili fiscalmente?
Dipende da come utilizza l’immobile. Chi vi si trasferisce personalmente non può dedurre fiscalmente gli interessi di disponibilità. Diverso è il caso di un immobile affittato: qui gli interessi di disponibilità rientrano negli interessi passivi e quindi nelle spese deducibili per i redditi da locazione e affitto (§ 9 comma 1 EStG).
Il Bundesfinanzhof ha chiarito che gli interessi di disponibilità sono costi accessori dell’assunzione del finanziamento e non rientrano nei costi di acquisto o di produzione; tuttavia, sono deducibili solo se sussiste una seria intenzione di locare l’immobile (BFH, sentenza del 6 settembre 2016 – IX R 19/15). Chi quindi desidera affittare l’immobile fin dall’inizio dovrebbe indicare gli interessi nella dichiarazione dei redditi.
FAQ sugli interessi di disponibilità
Da quando la banca calcola gli interessi di disponibilità?
Solo dopo la scadenza del periodo concordato esente da interessi di disponibilità. Questo inizia con l’approvazione del finanziamento e dura, a seconda del contratto, tra due e dodici mesi; per le nuove costruzioni talvolta anche più a lungo.
A quanto ammontano solitamente gli interessi di disponibilità?
La consuetudine di mercato è dello 0,25 percento al mese, quindi del 3 percento all’anno, calcolato sull’importo del finanziamento non ancora utilizzato. Il tasso esatto è indicato nel contratto di finanziamento.
Qual è la differenza tra interessi di disponibilità e indennizzo per mancata accettazione?
Gli interessi di disponibilità si pagano per il periodo di attesa, quando si utilizza il finanziamento in un momento successivo. L’indennizzo per mancata accettazione diventa invece esigibile quando non si utilizza affatto un finanziamento approvato.
Si applicano interessi di disponibilità a un finanziamento KfW?
Sì, tuttavia solo in un momento successivo: nel programma KfW per la proprietà abitativa, la commissione di disponibilità ammonta allo 0,15 percento al mese e viene calcolata solo a partire dal 13º mese successivo all’approvazione.
Posso detrarre gli interessi di disponibilità dalle imposte?
No, nel caso di un immobile utilizzato dal proprietario. Se date l’immobile in locazione, gli interessi di disponibilità sono considerati costi pubblicitari e rientrano tra gli interessi passivi deducibili.
Conclusione: una voce piccola, un grande effetto
Gli interessi di disponibilità sono una voce di costo facilmente trascurabile, ma ben gestibile, nel finanziamento edilizio. Chi sceglie realisticamente il momento dell’approvazione del finanziamento, concorda un periodo esente da interessi di disponibilità sufficientemente lungo e utilizza rapidamente l’importo erogato, mantiene contenuti questi costi. Perciò non confrontate le offerte di finanziamento solo in base al tasso d’interesse nominale, ma anche in base al periodo esente da interessi di disponibilità: in questo modo eviterete interessi inutili su denaro che non è ancora stato erogato.