El banco ya ha aprobado su préstamo hace tiempo, pero el dinero no se solicita hasta meses después: en una obra nueva, según el avance de la construcción; en una compra, tras el aplazamiento de la cita con el notario. Precisamente por este tiempo de espera, muchos bancos cobran intereses de disponibilidad sobre el importe aún no dispuesto. Este concepto apenas aparece en los ejemplos de financiación, pero puede costar rápidamente varios miles de euros. Le explicamos cómo se calculan los intereses de disponibilidad, a partir de cuándo se aplican y cómo negociar hábilmente el período sin intereses de disponibilidad.
¿Qué son los intereses de disponibilidad?
Los intereses de disponibilidad son una compensación por el hecho de que el banco mantiene listo para su disposición el préstamo aprobado, aunque usted aún no lo haya utilizado. El banco refinancia el dinero en el mercado de capitales y lo pone a su disposición (§ 488 BGB); por mantenerlo disponible, cobra un interés corriente sobre la parte del préstamo que usted todavía no ha dispuesto.
Importante: El importe de los intereses de disponibilidad y la duración del período sin intereses no están regulados por ley. Usted y el banco establecen libremente ambos aspectos en el contrato de préstamo; por tanto, son negociables.
No debe confundir los intereses de disponibilidad con la indemnización por no aceptación: los intereses de disponibilidad se pagan cuando dispone del préstamo más tarde. La indemnización por no aceptación vence cuando no acepta en absoluto un préstamo aprobado y el banco debe asumir el perjuicio derivado de su refinanciación.
¿Cuándo se aplican los intereses de disponibilidad?
Los intereses de disponibilidad se convierten en un problema siempre que transcurre mucho tiempo entre la aprobación del préstamo y el desembolso completo. Las situaciones típicas son:
- Obra nueva: El banco desembolsa el préstamo en cuotas (tramos) según el avance de la construcción. Hasta la finalización suelen transcurrir doce meses o más.
- Compra a un promotor inmobiliario: Usted paga según las cuotas establecidas en la normativa sobre agentes inmobiliarios y promotores, es decir, poco a poco conforme avanza la construcción.
- Aplazamiento de la cita con el notario: Si se retrasa la escrituración o la inscripción en el Registro de la Propiedad, el dinero permanece inmovilizado más tiempo del previsto.
- Rehabilitación y modernización: También en este caso el dinero suele desembolsarse en varios pasos.
- Préstamos forward y de continuidad: Usted asegura hoy los tipos de interés, pero no dispone del préstamo hasta dentro de algunos meses.
En la compra de un inmueble existente listo para entrar a vivir, el Riesgo, en cambio, bajo: aquí el préstamo normalmente se desembolsa en una sola suma el día de la cita con el notario.
¿Cuánto son los intereses de disponibilidad? Importe y cálculo
Lo habitual en el mercado es un tipo del 0,25 por ciento mensual, lo que equivale al 3 por ciento anual. Algunos bancos cobran algo menos; normalmente el tipo se sitúa entre el 0,15 y el 0,25 por ciento mensual. Siempre se calcula únicamente sobre el importe que aún no haya retirado, y solo después de que finalice el periodo sin intereses de disponibilidad. El cálculo es sencillo: importe no retirado por tipo mensual por número de meses.
Un ejemplo: financia una vivienda de obra nueva con 400.000 euros y ha acordado un periodo de seis meses sin intereses de disponibilidad. La obra se retrasa, de modo que, una vez transcurridos esos seis meses, aún no se han retirado 250.000 euros. Al 0,25 por ciento mensual, son 625 euros, por cada mes adicional en que dicho importe permanezca disponible. Como retira el dinero en tramos según el avance de la obra, la base de cálculo disminuye con cada desembolso. No obstante, a lo largo de varios meses se acumulan rápidamente entre 1.500 y 3.000 euros, un importe que no aparece en ninguna publicidad de tipos de interés.
Existe una particularidad para los préstamos subvencionados: en el programa KfW de adquisición de vivienda (124), el banco público de fomento KfW calcula una comisión de disponibilidad del 0,15 por ciento mensual, aunque solo a partir del mes 13 después de la aprobación. Hasta entonces puede retirar el préstamo gratuitamente (estado: 2026).
Negociar hábilmente el periodo sin intereses de disponibilidad
La palanca más importante para evitar los intereses de disponibilidad es el periodo sin intereses de disponibilidad: el periodo durante el cual el banco aún no cobra intereses por el dinero puesto a disposición. La duración de este periodo depende del proyecto y del banco:
- Compra de un inmueble existente: a menudo solo de 2 a 3 meses, porque el dinero se desembolsa rápidamente.
- Obra nueva: normalmente de 6 a 12 meses, en casos concretos hasta 24 meses.
- Préstamos KfW: 12 meses desde la aprobación; después se aplica la comisión de disponibilidad.
Ya al solicitar la oferta de financiación, pregunte activamente por un periodo sin intereses de disponibilidad lo más largo posible; muchos bancos lo conceden sin recargo si lo solicita con antelación. Además, elija de forma realista el momento de la aprobación del préstamo: quien firma el contrato de crédito solo cuando el proyecto de construcción está a punto de comenzar reduce desde el principio el tiempo de espera.
Evitar los intereses de disponibilidad: las palancas más eficaces
Con un poco de planificación, los intereses de disponibilidad pueden reducirse considerablemente o evitarse por completo:
- Acordar un período largo sin intereses: La forma más sencilla; lo ideal es dejarlo estipulado por escrito antes de firmar el contrato.
- Programar realistamente el plan de desembolsos: Solicite los tramos con rapidez en cuanto se alcance la fase de construcción correspondiente.
- Controlar el momento de la aprobación: No formalice el préstamo innecesariamente pronto.
- Comparar ofertas: El tipo de interés nominal más bajo y el período sin intereses más largo rara vez proceden del mismo proveedor; calcule ambos conjuntamente.
- Comprobar los retrasos causados por terceros: Si el promotor retrasa la finalización, aclare si puede acordar contractualmente el reembolso de los costes adicionales.
Ventajas y desventajas de un período largo sin intereses de disponibilidad
Un período largo sin intereses de disponibilidad parece inicialmente solo ventajoso, pero no siempre es completamente gratuito. Debe valorar estos aspectos:
- Ventaja – seguridad en la planificación: Si se retrasan las obras o la cita con el notario, no se generan costes adicionales.
- Ventaja – sin presión para solicitar el desembolso: No tiene que solicitar los tramos antes de tiempo solo para ahorrar intereses, y no paga intereses nominales por el dinero no utilizado.
- Ventaja – mayor margen de maniobra: Especialmente en obra nueva con un calendario incierto, un plazo largo protege eficazmente frente a sorpresas.
- Desventaja – posible recargo de intereses: Algunos bancos compensan un plazo especialmente largo con un tipo de interés nominal ligeramente superior.
- Desventaja – falsa sensación de seguridad: Si el plazo termina antes del último desembolso, los intereses de disponibilidad se aplican íntegramente.
- Desventaja – oferta limitada: No todos los bancos ofrecen plazos largos; merece la pena comparar.
¿Se pueden deducir fiscalmente los intereses de disponibilidad?
Depende de cómo utilice el inmueble. Quien se muda a vivir en él no puede deducir fiscalmente los intereses de disponibilidad. En cambio, en el caso de un inmueble alquilado, los intereses de disponibilidad cuentan como intereses de deuda y, por tanto, como gastos deducibles de los ingresos por alquiler y arrendamiento (§ 9 apdo. 1 EStG).
El Tribunal Federal de Hacienda ha aclarado que los intereses de disponibilidad son costes accesorios de la contratación del préstamo y no forman parte de los costes de adquisición o producción; sin embargo, solo son deducibles si existe una intención seria de alquilar el inmueble (BFH, sentencia de 6 de septiembre de 2016 – IX R 19/15). Por lo tanto, quien quiera alquilar desde el principio debería declarar los intereses en la declaración de impuestos.
Preguntas frecuentes sobre los intereses de disponibilidad
¿A partir de cuándo calcula el banco los intereses de disponibilidad?
Solo después de que transcurra el período acordado sin intereses de disponibilidad. Este comienza con la aprobación del préstamo y dura, según el contrato, entre dos y doce meses; en las nuevas construcciones, a veces más.
¿Cuánto suelen ascender los intereses de disponibilidad?
Lo habitual en el mercado es un 0,25 por ciento mensual, es decir, un 3 por ciento anual, calculado sobre el importe del préstamo aún no dispuesto. El tipo exacto figura en su contrato de préstamo.
¿En qué se diferencian los intereses de disponibilidad y la indemnización por no aceptación?
Usted paga intereses de disponibilidad por el período de espera cuando dispone del préstamo más tarde. En cambio, la indemnización por no aceptación vence cuando no utiliza en absoluto un préstamo aprobado.
¿Se generan intereses de disponibilidad con un préstamo del KfW?
Sí, aunque solo más adelante: en el programa de vivienda en propiedad del KfW, la comisión de disponibilidad es del 0,15 por ciento mensual y se calcula a partir del decimotercer mes posterior a la aprobación.
¿Puedo deducir fiscalmente los intereses de disponibilidad?
No en el caso de una propiedad utilizada por el propietario. Si alquila la propiedad, los intereses de disponibilidad cuentan como gastos de obtención de ingresos y forman parte de los intereses de deuda deducibles.
Conclusión: pequeño importe, gran efecto
Los intereses de disponibilidad son un coste de la financiación de la construcción fácil de pasar por alto, pero que se puede controlar bien. Quien elija de forma realista el momento de aprobación del préstamo, acuerde un período suficientemente largo sin intereses de disponibilidad y solicite el desembolso rápidamente mantendrá estos costes bajos. Por eso, no compare las ofertas de financiación únicamente según el tipo de interés nominal, sino siempre también según el período sin intereses de disponibilidad; así evitará intereses innecesarios por dinero que todavía ni siquiera se ha desembolsado.