Банк уже давно одобрил ваш кредит — но деньги будут востребованы лишь спустя несколько месяцев: при новом строительстве — по мере выполнения строительных работ, при покупке — после перенесённой даты нотариального заверения. Именно за этот период ожидания многие банки начисляют проценты за резервирование на ещё не востребованную сумму. Эта статья редко встречается в примерных расчётах финансирования, но быстро может обойтись в несколько тысяч евро. Мы объясняем, как рассчитываются проценты за резервирование, с какого момента они начисляются и как грамотно договориться о периоде без процентов за резервирование.
Что такое проценты за резервирование?
Проценты за резервирование — это компенсация за то, что банк держит ваш одобренный кредит доступным для получения, хотя вы ещё им не воспользовались. Банк рефинансирует эти деньги на рынке капитала и предоставляет их вам (§ 488 BGB) — за такое резервирование он начисляет текущие проценты на ту часть кредита, которую вы до сих пор не востребовали.
Важно: размер процентов за резервирование и продолжительность беспроцентного периода законом не регулируются. Вы и банк свободно определяете оба пункта в кредитном договоре — то есть их можно обсуждать.
Не следует путать проценты за резервирование с компенсацией за отказ от получения кредита: проценты за резервирование вы платите, если востребовали кредит позже. Компенсация за отказ от получения кредита начисляется, если вы вообще не берёте одобренный кредит, а банк остаётся с убытками от рефинансирования.
Когда начисляются проценты за резервирование?
Проценты за резервирование становятся проблемой всегда, когда между одобрением кредита и его полной выплатой проходит много времени. Типичные ситуации:
- Новое строительство: Банк выплачивает кредит частями (траншами) по мере выполнения строительных работ. До завершения строительства часто проходит двенадцать месяцев и более.
- Покупка у застройщика: Вы платите по графику, установленному Положением о выплатах маклерам и застройщикам, то есть поэтапно по мере выполнения строительных работ.
- Перенесённая дата нотариального заверения: Если нотариальное удостоверение или внесение записи в земельную книгу задерживается, деньги остаются зарезервированными дольше, чем планировалось.
- Санация и модернизация: Здесь деньги также обычно поступают в несколько этапов.
- Форвардные и последующие кредиты: Вы фиксируете процентную ставку сегодня, но востребуете кредит лишь через несколько месяцев.
При покупке готовой к заселению существующей недвижимости Риск, напротив, невелик: здесь кредит, как правило, выплачивается одной суммой к дате визита к нотариусу.
Каковы проценты за резервирование? Размер и расчёт
Обычная для рынка ставка составляет 0,25 процента в месяц, что соответствует 3 процентам в год. Некоторые банки требуют немного меньше; обычно ставка составляет от 0,15 до 0,25 процента в месяц. Всегда рассчитывается только сумма, которую вы ещё не выбрали, — и лишь после истечения периода без процентов за резервирование. Формула проста: невыбранная сумма умножается на месячную ставку и количество месяцев.
Пример: вы финансируете новостройку стоимостью 400 000 евро и договорились о шестимесячном периоде без процентов за резервирование. Строительство затягивается, и после истечения этих шести месяцев остаётся ещё 250 000 евро невыбранных средств. При ставке 0,25 процента в месяц это 625 евро — за каждый последующий месяц, в течение которого эта сумма остаётся доступной. Поскольку вы выбираете деньги траншами по мере продвижения строительства, расчётная база уменьшается с каждой выплатой. Тем не менее за несколько месяцев быстро набегает от 1 500 до 3 000 евро — сумма, которая не фигурирует ни в одной рекламе процентных ставок.
Для льготных кредитов действует особое правило: по программе KfW «Жильё в собственности» (124) государственный банк развития KfW взимает комиссию за резервирование в размере 0,15 процента в месяц — однако только начиная с 13-го месяца после одобрения. До этого момента кредит можно выбирать бесплатно (по состоянию на 2026 год).
Как грамотно договориться о периоде без процентов за резервирование
Главный рычаг против процентов за резервирование — период без процентов за резервирование, то есть время, в течение которого банк ещё не взимает проценты за предоставленные средства. Продолжительность этого периода зависит от проекта и банка:
- Покупка готовой недвижимости: часто всего 2–3 месяца, поскольку деньги перечисляются быстро.
- Новостройка: обычно 6–12 месяцев, в отдельных случаях — до 24 месяцев.
- Кредит KfW: 12 месяцев с момента одобрения, после этого начинает начисляться комиссия за резервирование.
Уже при получении предложения по финансированию активно спросите о как можно более длительном периоде без процентов за резервирование — многие банки предоставляют его без дополнительной платы, если вы заранее об этом попросите. Кроме того, реалистично выбирайте момент одобрения кредита: если заключить кредитный договор только тогда, когда строительный проект уже конкретно запланирован, период ожидания изначально будет короче.
Избежать процентов за предоставление кредита: самые эффективные рычаги
При некотором планировании проценты за предоставление кредита можно значительно снизить или полностью избежать:
- Договориться о длительном беспроцентном периоде: Самый простой способ — лучше всего зафиксировать это письменно ещё до заключения договора.
- Реалистично распределить график выплат: Запрашивайте транши оперативно, как только достигнута соответствующая строительная фаза.
- Контролировать момент получения одобрения: Не заключайте кредитный договор без необходимости слишком рано.
- Сравнивать предложения: Самая низкая номинальная процентная ставка и самый длительный беспроцентный период редко предлагаются одним и тем же кредитором — учитывайте оба параметра.
- Проверить задержки по вине третьих лиц: Если застройщик переносит завершение строительства, выясните, можете ли вы договорно потребовать возмещения дополнительных расходов.
Преимущества и недостатки длительного периода без процентов за предоставление кредита
Длительный период без процентов за предоставление кредита поначалу кажется исключительно выгодным — однако он не всегда полностью бесплатен. Следует взвесить следующие моменты:
- Преимущество — надёжность планирования: Если строительство или нотариальная встреча задерживаются, дополнительные расходы не возникают.
- Преимущество — отсутствие давления по получению средств: Вам не придётся получать транши досрочно лишь для экономии процентов и платить номинальные проценты за неиспользованные деньги.
- Преимущество — больше свободы действий: Особенно при новостройках с неопределёнными сроками длительный период надёжно защищает от неприятных сюрпризов.
- Недостаток — возможная надбавка к процентной ставке: Некоторые банки компенсируют особенно длительный период немного более высокой номинальной процентной ставкой.
- Недостаток — обманчивая безопасность: Если период всё же закончится до последней выплаты, проценты за предоставление кредита начисляются в полном объёме.
- Недостаток — ограниченный выбор: Не каждый банк предлагает длительные периоды; сравнение предложений оправданно.
Можно ли вычесть проценты за предоставление кредита из налоговой базы?
Это зависит от того, как вы используете недвижимость. Тот, кто проживает в ней самостоятельно, не может вычесть проценты за предоставление кредита из налогов. Иначе обстоит дело с недвижимостью, сдаваемой в аренду: здесь проценты за предоставление кредита относятся к процентам по долговым обязательствам и, следовательно, к расходам, связанным с получением дохода от сдачи в аренду и аренды (§ 9 абз. 1 EStG).
Федеральный финансовый суд разъяснил, что проценты за предоставление кредита являются дополнительными расходами по привлечению займа и не относятся к расходам на приобретение или изготовление — однако вычесть их можно только при наличии серьёзного намерения сдавать недвижимость в аренду (BFH, решение от 6 сентября 2016 г. – IX R 19/15). Поэтому тем, кто с самого начала планирует сдавать недвижимость в аренду, следует указать проценты в налоговой декларации.
FAQ о процентах за резервирование кредита
С какого момента банк начисляет проценты за резервирование?
Только после истечения согласованного периода без начисления процентов за резервирование. Он начинается с момента одобрения кредита и длится в зависимости от договора от двух до двенадцати месяцев, а для новостроек иногда дольше.
Каков обычный размер процентов за резервирование?
Обычная рыночная ставка составляет 0,25 процента в месяц, то есть 3 процента в год, начисляемых на ещё не востребованную сумму кредита. Точная ставка указана в вашем кредитном договоре.
Чем отличаются проценты за резервирование от компенсации за отказ от получения кредита?
Проценты за резервирование вы платите за период ожидания, если воспользуетесь кредитом позднее. Компенсация за отказ от получения кредита, напротив, взимается, если вы вообще не воспользуетесь одобренным кредитом.
Начисляются ли проценты за резервирование по кредиту KfW?
Да, однако довольно поздно: в рамках программы KfW для владельцев жилья комиссия за резервирование составляет 0,15 процента в месяц и начисляется только начиная с 13-го месяца после одобрения кредита.
Можно ли вычесть проценты за резервирование из налогов?
Для самостоятельно используемой недвижимости — нет. Если вы сдаёте недвижимость в аренду, проценты за резервирование считаются расходами, связанными с получением дохода, и относятся к вычитаемым процентам по задолженности.
Итог: небольшая статья расходов с большим эффектом
Проценты за резервирование — это легко упустить из виду, но хорошо контролируемая статья расходов при финансировании строительства. Если реалистично выбрать момент одобрения кредита, согласовать достаточно длительный период без начисления процентов за резервирование и оперативно востребовать выплату, эти расходы останутся небольшими. Поэтому сравнивайте предложения по финансированию не только по номинальной процентной ставке, но и по периоду без начисления процентов за резервирование — так вы избежите ненужных процентов за деньги, которые ещё даже не были выданы.