Банк уже давно схвалив вашу позику — але кошти будуть використані лише через кілька місяців: у разі нового будівництва — відповідно до перебігу будівництва, у разі купівлі — після перенесеного нотаріального прийому. Саме за цей період очікування багато банків стягують комісію за резервування кредиту із ще не використаної суми. Цей пункт майже не зустрічається в жодному прикладі розрахунку фінансування, але може швидко коштувати кілька тисяч євро. Ми пояснюємо, як розраховується комісія за резервування кредиту, з якого моменту вона нараховується та як правильно домовитися про період без такої комісії.
Що таке комісія за резервування кредиту?
Комісія за резервування кредиту є компенсацією за те, що банк тримає вашу погоджену позику доступною для використання, хоча ви ще не скористалися нею. Банк рефінансує кошти на ринку капіталу та надає їх у ваше розпорядження (§ 488 Цивільного кодексу Німеччини) — за таке резервування він нараховує поточний відсоток на частину позики, яку ви досі не використали.
Важливо: розмір комісії за резервування кредиту та тривалість безвідсоткового періоду законодавством не врегульовані. Ви та банк вільно визначаєте обидва пункти в кредитному договорі — отже, їх можна узгоджувати.
Не слід плутати комісію за резервування кредиту з компенсацією за невибірку: комісію за резервування ви сплачуєте, якщо використаєте позику пізніше. Компенсація за невибірку настає, якщо ви взагалі не берете погоджену позику, а банк зазнає збитків від її рефінансування.
Коли нараховується комісія за резервування кредиту?
Комісія за резервування кредиту стає проблемою щоразу, коли між схваленням позики та її повною виплатою минає багато часу. Типові ситуації:
- Нове будівництво: банк виплачує позику частинами (траншами) відповідно до перебігу будівництва. До завершення будівництва часто минає дванадцять місяців і більше.
- Купівля у забудовника: ви сплачуєте відповідно до графіка Положення про виплати маклерам і забудовникам, тобто поетапно, у міру перебігу будівництва.
- Перенесений нотаріальний прийом: якщо посвідчення або внесення до земельної книги затримується, кошти залишаються невикористаними довше, ніж планувалося.
- Санація та модернізація: і тут кошти зазвичай надходять у кілька етапів.
- Форвардні та подальші кредити: ви фіксуєте відсоткові ставки сьогодні, але використовуєте позику лише через кілька місяців.
Під час купівлі готової до заселення нерухомості на вторинному ринкуРизик, навпаки, невеликий: тут кредит, як правило, виплачується однією сумою під час візиту до нотаріуса.
Якими є проценти за резервування? Розмір і розрахунок
Звичайною для ринку є ставка 0,25 відсотка на місяць, що відповідає 3 відсоткам на рік. Деякі банки вимагають трохи менше; зазвичай ставка становить від 0,15 до 0,25 відсотка на місяць. Завжди розраховується лише сума, яку ви ще не використали, — і тільки після завершення періоду без процентів за резервування. Формула проста: невикористана сума помножити на місячну ставку та кількість місяців.
Приклад: ви фінансуєте новобудову вартістю 400 000 євро й погодили шість місяців без процентів за резервування. Будівництво затягується, тож після завершення цих шести місяців невикористаними залишаються ще 250 000 євро. За ставки 0,25 відсотка на місяць це становить 625 євро — і так за кожен наступний місяць, протягом якого ця сума залишається зарезервованою. Оскільки ви отримуєте кошти траншами відповідно до прогресу будівництва, база розрахунку зменшується з кожною виплатою. Проте за кілька місяців швидко набігає 1 500–3 000 євро — сума, яка не фігурує в жодній рекламі процентних ставок.
Для пільгових кредитів діє особливість: за програмою KfW «Власне житло» (124) державний банк розвитку KfW нараховує комісію за резервування в розмірі 0,15 відсотка на місяць — однак лише починаючи з 13-го місяця після схвалення. До цього моменту ви можете безкоштовно використовувати кредит (станом на 2026 рік).
Як грамотно домовитися про період без процентів за резервування
Найважливішим важелем проти процентів за резервування є період без процентів за резервування — час, протягом якого банк ще не нараховує проценти на зарезервовані кошти. Тривалість цього періоду залежить від проєкту та банку:
- Купівля наявної нерухомості: часто лише 2–3 місяці, оскільки кошти швидко перераховуються.
- Новобудова: зазвичай 6–12 місяців, в окремих випадках — до 24 місяців.
- Кредит KfW: 12 місяців після схвалення, після цього починає діяти комісія за резервування.
Вже під час отримання пропозиції щодо фінансування активно запитайте про якомога довший період без процентів за резервування — багато банків надають його без додаткової плати, якщо запитати про це заздалегідь. Крім того, реалістично обирайте момент схвалення кредиту: якщо укласти кредитний договір лише тоді, коли будівельний проєкт конкретно наближається, період очікування від початку буде коротшим.
Уникнути процентів за резервування: найефективніші важелі
За допомогою певного планування можна суттєво зменшити проценти за резервування або повністю їх уникнути:
- Домовтеся про тривалий безпроцентний період: Найпростіший спосіб — найкраще письмово зафіксувати це ще до укладення договору.
- Реалістично плануйте графік виплат: Запитуйте транші оперативно, щойно буде досягнуто відповідного етапу будівництва.
- Контролюйте момент отримання зобов’язання: Не укладайте кредитний договір без потреби надто рано.
- Порівнюйте пропозиції: Найнижча номінальна процентна ставка та найдовший безпроцентний період рідко бувають в одного й того самого постачальника — розраховуйте обидва показники разом.
- Перевіряйте затримки з боку третіх осіб: Якщо забудовник переносить завершення будівництва, з’ясуйте, чи можете ви за договором вимагати відшкодування додаткових витрат.
Переваги та недоліки тривалого періоду без процентів за резервування
Тривалий період без процентів за резервування спочатку здається лише вигідним — однак він не завжди є повністю безкоштовним. Варто зважити такі моменти:
- Перевага — планова визначеність: Якщо будівництво або нотаріальна зустріч затримуються, додаткові витрати не виникають.
- Перевага — відсутність тиску щодо отримання коштів: Вам не потрібно достроково отримувати транші лише для економії на процентах, і ви не сплачуєте номінальні проценти за невикористані кошти.
- Перевага — більше простору для маневру: Особливо в новобудовах із невизначеним графіком тривалий період надійно захищає від несподіванок.
- Недолік — можлива надбавка до процентної ставки: Деякі банки компенсують особливо тривалий період дещо вищою номінальною процентною ставкою.
- Недолік — оманливе відчуття безпеки: Якщо період усе ж завершиться до останньої виплати, проценти за резервування нараховуються в повному обсязі.
- Недолік — обмежений вибір: Не кожен банк пропонує тривалі періоди; варто порівняти пропозиції.
Чи можна врахувати проценти за резервування для цілей оподаткування?
Це залежить від того, як ви використовуєте нерухомість. Той, хто вселяється сам, не може врахувати проценти за резервування при сплаті податків. Інакше у випадку нерухомості, що здається в оренду: тут проценти за резервування належать до процентів за борговими зобов’язаннями, а отже, до витрат, пов’язаних з отриманням доходу від оренди та здавання в оренду (§ 9 абз. 1 EStG).
Федеральний фінансовий суд роз’яснив, що проценти за резервування є додатковими витратами на отримання кредиту і не належать до витрат на придбання або виготовлення — однак їх можна вирахувати лише за наявності серйозного наміру здавати нерухомість в оренду (BFH, рішення від 6 вересня 2016 року – IX R 19/15). Тож той, хто від самого початку планує здавати нерухомість в оренду, має зазначити відсотки в податковій декларації.
FAQ про відсотки за резервування
Відколи банк нараховує відсотки за резервування?
Лише після завершення узгодженого періоду без відсотків за резервування. Він починається з моменту схвалення кредиту й залежно від договору триває від двох до дванадцяти місяців, а для новобудов іноді довше.
Який зазвичай розмір відсотків за резервування?
Звичайною для ринку є ставка 0,25 відсотка на місяць, тобто 3 відсотки на рік, нарахована на ще не вибрану суму кредиту. Точна ставка зазначена у вашому кредитному договорі.
Чим відрізняються відсотки за резервування від компенсації за невибір кредиту?
Відсотки за резервування ви сплачуєте за період очікування, якщо виберете кредит пізніше. Натомість компенсація за невибір кредиту підлягає сплаті, якщо ви взагалі не скористаєтеся погодженим кредитом.
Чи нараховуються відсотки за резервування за кредитом KfW?
Так, але лише на пізньому етапі: у межах програми KfW для власного житла комісія за резервування становить 0,15 відсотка на місяць і нараховується лише з 13-го місяця після схвалення.
Чи можна відняти відсотки за резервування від податків?
Для нерухомості, яку ви використовуєте самостійно, — ні. Якщо ви здаєте нерухомість в оренду, відсотки за резервування вважаються витратами, пов’язаними з отриманням доходу, і належать до відсотків за борговими зобов’язаннями, що підлягають вирахуванню.
Висновок: невелика стаття витрат, значний вплив
Відсотки за резервування — це легко непомітна, але добре керована стаття витрат при фінансуванні будівництва. Якщо реалістично обрати момент схвалення кредиту, погодити достатньо тривалий період без відсотків за резервування та швидко отримати виплату, ці витрати залишаться невеликими. Тому порівнюйте пропозиції фінансування не лише за номінальною відсотковою ставкою, а й за тривалістю періоду без відсотків за резервування — так ви уникнете зайвих відсотків за кошти, які ще навіть не були виплачені.