يعتمد كثير من المالكين عند البيع حصراً على مستخرج السجل العقاري – ويغفلون في الوقت نفسه الالتزامات الإنشائية. وهذه الالتزامات الخاضعة للقانون العام تكون مسجلة في سجل مستقل، هو سجل الالتزامات الإنشائية، ولا تظهر في السجل العقاري. ومن يخفي التزاماً إنشائياً من شأنه خفض القيمة، يخاطر بإلغاء البيع وإعادة الوضع إلى ما كان عليه وبالتعويض عن الأضرار. نوضح لكم ما هي الالتزامات الإنشائية، وكيف تحصلون على معلومات عنها، وأي الالتزامات يجب عليكم الإفصاح عنها للمشتري.
ما هو الالتزام الإنشائي – ولماذا لا يظهر في السجل العقاري؟
الالتزام الإنشائي هو التزام خاضع للقانون العام يتولاه مالك العقار طوعاً تجاه هيئة الرقابة على البناء. ويلتزم المالك بفعل شيء أو تحمّله أو الامتناع عنه، مما لا ينشأ أصلاً من قانون البناء العام (وفقاً للائحة البناء النموذجية، § 83 MBO). ومن الأمثلة النموذجية: أن يسمح أحد الجيران بأن تقع منطقة الارتداد الخاصة بمبناه جزئياً على أرضكم – وفي المقابل تتولون الالتزام الإنشائي بإبقاء هذه المنطقة خالية مستقبلاً.
العنصر الحاسم هو الطبيعة القانونية: فالالتزام الإنشائي خاضع للقانون العام وموجّه إلى الهيئة. أما السجل العقاري فيثبت الأعباء الخاضعة للقانون الخاص (القانون المدني) – مثل ديون الرهن العقاري، أو حق الانتفاع، أو حقوق المرور باعتبارها ارتفاقات عقارية. ولا علاقة للسجلين أحدهما بالآخر. لذلك لا يظهر الالتزام الإنشائي في السجل العقاري، بل حصراً في سجل الالتزامات الإنشائية لدى هيئة الرقابة على البناء. ويصبح نافذاً بمجرد قيده، كما يلزم كل خلف قانوني – أي المشتري أيضاً.
مهم بالنسبة إلى بافاريا: لا توجد هناك التزامات إنشائية ولا سجل للالتزامات الإنشائية. وتُقيد الضمانات المماثلة من خلال ارتفاق عقاري مباشرةً في السجل العقاري. أما في جميع الولايات الاتحادية الأخرى – فقد أعادت براندنبورغ إنشاء سجلها في عام 2016 – فيُحتفظ بسجل الالتزامات الإنشائية.
سجل الالتزامات الإنشائية والسجل العقاري: سجلان منفصلان
أخطر اعتقاد خاطئ عند البيع هو: «كل شيء سليم في السجل العقاري، إذن العقار خالٍ من الأعباء». وهذا صحيح نصفياً فقط. ينبغي أن تعرفوا النقاط التالية:
- السجل العقاري: تديره دائرة السجل العقاري لدى المحكمة المحلية؛ ويحتوي على الملكية وكذلك الأعباء الخاضعة للقانون الخاص (القسمان II وIII).
- سجل الالتزامات الإنشائية: تديره هيئة الرقابة على البناء (مكتب البناء التابع للبلدية أو ال(الدائرة)؛ ويتضمن أعباء البناء الخاضعة للقانون العام.
- كاتب العدل: يتحقق بانتظام من السجل العقاري في إطار توثيق العقد – لكنه لا يتحقق من سجل أعباء البناء. لذلك يسهل إغفال أعباء البناء.
بالنسبة إليك كبائع، فهذا يعني: لا يمكنك الاعتماد على أن أعباء البناء ستظهر «تلقائيًا» أثناء عملية البيع. فقد يحد عبء بناء قائم من إمكانية البناء، ويخفض القيمة، وفي أسوأ الحالات يعرّض تمويل المشتري للخطر.
أعباء البناء الأكثر شيوعًا
توجد أعباء البناء بأشكال عديدة. وأكثرها شيوعًا هي:
- عبء مسافات الارتداد: يضمن مساحات الارتداد المطلوبة بموجب قانون البناء في الولاية، عبر حدود العقار. ولا يجوز البناء على المساحة المثقلة عندئذ. وهو أكثر أعباء البناء شيوعًا على الإطلاق.
- عبء طريق الوصول أو التهيئة: يضمن مدخلًا أو وصولًا، وكذلك خطوط الإمداد والتصريف، لعقار «خلفي» عبر العقار الأمامي.
- عبء مواقف السيارات: يثبت توفير مواقف السيارات المطلوبة قانونًا على عقار مملوك للغير، إذا لم يكن توفيرها ممكنًا على العقار الخاص.
- عبء توحيد العقارات: يربط عقارين أو أكثر قانونيًا من ناحية أحكام البناء في وحدة واحدة، بحيث يجوز البناء عبر الحدود. ولا تتأثر حقوق الملكية بذلك.
ويُحدث اختلافًا كبيرًا في البيع ما إذا كان عبء البناء يثقل عقارك (العقار الخادم) أو يعود بالنفع عليه (العقار المسيطر) – والمزيد عن ذلك أدناه.
كيفية الحصول على إفادة من سجل أعباء البناء
لا تعرف ما إذا كانت أعباء البناء مسجلة وأيّها إلا لدى هيئة الرقابة على البناء المختصة. اتبع الخطوات التالية:
- العثور على الجهة المختصة: هي مصلحة البناء في مدينتك أو دائرتك، أو – كما في برلين مثلًا – مكتب المنطقة المعني.
- تقديم الطلب: يكفي عادةً تقديم طلب كتابي غير رسمي يحمل توقيعك بخط اليد، عبر البريد أو الفاكس أو بعد مسحه ضوئيًا عبر البريد الإلكتروني. اذكر العقار بدقة (الشارع، رقم المنزل، المنطقة المساحية، الحقل، قطعة الأرض).
- إثبات المصلحة المشروعة: لا يُسمح بالاطلاع إلا لمن لديه مصلحة مشروعة – المالك دائمًا، والمهتم بالشراء بموجب توكيل أو إثبات مماثل.
- الحصول على الإفادة: ستحصل إما على إفادة سلبية (عدم تسجيل أي عبء بناء) أو على نسخة من أعباء البناء القائمة.
تختلف الرسوم حسب الولاية الاتحادية والجهد المبذول؛ وبشكل تقريبي تبلغبين نحو 20 و150 يورو. ففي برلين، على سبيل المثال، تبلغ تكلفة شهادة عدم وجود قيود 17 يورو، وتبلغ تكلفة نسخة الأعباء العمرانية القائمة 29 يورو لكل قطعة أرض (البيانات الرسمية لولاية برلين). وبصفتك بائعًا، ينبغي لك طلب هذه المعلومات مبكرًا – ويفضل قبل نشر أول إعلان.
ما الأعباء العمرانية التي يجب الإفصاح عنها عند البيع؟
المبدأ الأساسي: يجب عليك إبلاغ المشتري بجميع الأعباء العمرانية المهمة لاتخاذ قرار الشراء – ولا سيما الأعباء التي تحد من قيمة أرضك أو إمكانية استخدامها. وقد يُعد هذا العبء العمراني الذي يقلل القيمة عيبًا ماديًا.
يتضمن عقد البيع المعتاد استثناءً من الضمان («مُشترى كما تمت معاينته»). لكن لا يمكنك الاستناد إلى هذا الاستثناء إذا أخفيت عيبًا عمدًا وبسوء نية. وتوضح المادة 444 من القانون المدني الألماني ذلك بوضوح:
لا يجوز للبائع الاستناد إلى اتفاق يُستبعد أو يُقيَّد بموجبه حق المشتري بسبب عيب، طالما أنه أخفى العيب عمدًا وبسوء نية أو تولى ضمانًا يتعلق بخصائص الشيء.
يتصرف الشخص بسوء نية عندما يخفي عمدًا عبئًا عمرانيًا معلومًا له ويجب الإفصاح عنه. والعواقب غير سارة: يمكن للمشتري خفض سعر الشراء أو الانسحاب من العقد أو المطالبة بالتعويض – رغم استثناء الضمان. لذلك: أفصح عن الأعباء العمرانية المعروفة، ومن الأفضل أن تسلّم فورًا أيضًا المعلومات المستخرجة من سجل الأعباء العمرانية. أما العبء العمراني المستفيد على أرض الجار (لصالحك)، فهو غالبًا نقطة إيجابية يمكنك ذكرها صراحة.
ملاحظة أخرى: حتى من لا يعرف بوجود عبء عمراني يُنصَح بأن يتحقق قبل البيع. فمن لا يعلم شيئًا لا يمكنه بالطبع التصرف «بسوء نية» – لكن اكتشاف عيب لاحقًا يؤدي مع ذلك إلى نزاع وإلغاء الصفقة وفقدان الثقة.
مزايا وعيوب العبء العمراني بالنسبة إلى المالكين
يتوقف كون العبء العمراني فرصة أو عبئًا قبل كل شيء على الجانب الذي تقع فيه أرضك:
- ميزة – الأرض المستفيدة: إذا كفل لك عبء عمراني على أرض الغير حق الوصول أو مساحة الارتداد أو أماكن وقوف السيارات، فغالبًا ما تصبح أرضك قابلة للبناء أصلًا. وهذا يزيد من قيمتها.
- ميزة – الأمان القانوني: العبء العمراني المسجل مضمون بشكل دائم وملزم أيضًا للجيران المستقبليين – بخلاف مجرداتفاق شفهي.
- العيب – عقار مثقل: يحدّ عبء البناء الواقع على عقارك من قابلية البناء ويمكن أن يخفض قيمة البيع بشكل ملحوظ.
- العيب – صعب الإلغاء: لا ينقضي عبء البناء إلا بتنازل خطي من الجهة المختصة، وفقط إذا لم تعد هناك مصلحة عامة فيه. لذلك لا يمكنك التخلص منه بمفردك.
- العيب – عقبة أمام التمويل: تقيّم البنوك العقارات المثقلة بحذر أكبر، مما قد يصعّب تمويل المشتري.
الأسئلة الشائعة حول سجل أعباء البناء
هل يُذكر عبء البناء أيضاً في السجل العقاري؟
لا. في معظم الولايات الألمانية، تُسجّل أعباء البناء حصراً في سجل أعباء البناء لدى هيئة الرقابة على البناء، وليس في السجل العقاري. أما ولاية بافاريا فلا تعرف نظام عبء البناء، وتضمن الأغراض المماثلة عبر حق ارتفاق عقاري في السجل العقاري.
هل يفحص كاتب العدل سجل أعباء البناء؟
عادةً لا. يقتصر واجب كاتب العدل في الفحص على السجل العقاري. وعليك الاطلاع على سجل أعباء البناء بنفسك، كبائع للإفصاح، وكشترٍ لضمان حقوقك.
ماذا يحدث إذا أخفيتُ عبء بناء؟
إذا أخفيتَ عن قصد عبء بناء معلوم ومؤثر في القيمة، فلن يسري استبعاد الضمان المتفق عليه (§ 444 BGB). ويجوز للمشتري طلب تخفيض السعر أو الانسحاب من العقد أو المطالبة بالتعويض عن الأضرار.
هل يمكنني، بصفتي مهتماً بالشراء، الاطلاع بنفسي؟
نعم، إذا أثبتَّ وجود مصلحة مشروعة، مثل مشروع شراء محدد أو توكيل من المالك. ويكون الأمر أسهل إذا قدّم البائع المعلومات مباشرة.
كم تبلغ تكلفة الحصول على معلومات من سجل أعباء البناء؟
يعتمد ذلك على الولاية الألمانية، ويتراوح عادةً بين نحو 20 و150 يورو. وتكون المعلومات الشفهية في كثير من الأماكن أقل تكلفة أو حتى مجانية.
الخلاصة: الشفافية تحمي عملية بيعك
تُعد أعباء البناء النقطة العمياء الكلاسيكية عند بيع العقارات: فهي لا تظهر في السجل العقاري، ولا يفحصها كاتب العدل، ومع ذلك فهي تُلزم كل مشترٍ. لذلك اطلب مبكراً معلومات من سجل أعباء البناء، وافصح عن أعباء البناء المعروفة، وسلّم المستندات مع مستخرج السجل العقاري وشهادة الطاقة. وبذلك تتجنب اتهامك بالإخفاء المتعمد، وتعزز ثقة المشترين، وتحافظ على سير عملية البيع بصورة آمنة قانونياً.