Molti proprietari, al momento della vendita, si affidano esclusivamente all’estratto del registro fondiario – trascurando così i vincoli edilizi. Questi obblighi di diritto pubblico sono riportati in un registro separato, il registro dei vincoli edilizi, e non compaiono nel registro fondiario. Chi tace un vincolo edilizio che riduce il valore rischia la risoluzione della compravendita e il risarcimento dei danni. Vi spieghiamo cosa sono i vincoli edilizi, come richiedere informazioni e quali vincoli dovete dichiarare a un acquirente.
Che cos’è un vincolo edilizio e perché non è riportato nel registro fondiario?
Un vincolo edilizio è un obbligo di diritto pubblico assunto volontariamente dal proprietario del terreno nei confronti dell’autorità di vigilanza edilizia. Il proprietario si impegna a fare, tollerare o non fare qualcosa che non deriva già dal diritto edilizio pubblico (secondo il regolamento edilizio tipo, § 83 MBO). Un esempio tipico: un vicino consente che la distanza prescritta del suo edificio ricada parzialmente sul vostro terreno; in cambio, voi assumete il vincolo edilizio di mantenere libera quest’area in futuro.
La natura giuridica è decisiva: un vincolo edilizio è di diritto pubblico e si rivolge all’autorità. Il registro fondiario, invece, registra vincoli di diritto privato (civile) – ad esempio ipoteche fondiarie, usufrutto o diritti di passaggio come servitù prediali. I due registri non hanno nulla a che vedere l’uno con l’altro. Perciò un vincolo edilizio non è riportato nel registro fondiario, ma esclusivamente nel registro dei vincoli edilizi dell’autorità di vigilanza edilizia. Con l’iscrizione diventa efficace e vincola anche ogni successore giuridico – quindi anche l’acquirente.
Importante per la Baviera: lì non esistono né vincoli edilizi né un registro dei vincoli edilizi. Garanzie comparabili vengono iscritte direttamente nel registro fondiario tramite una servitù prediale. In tutti gli altri Länder – il Brandeburgo ha reintrodotto il proprio registro nel 2016 – viene tenuto il registro dei vincoli edilizi.
Registro dei vincoli edilizi e registro fondiario: due registri separati
L’errore probabilmente più pericoloso nella vendita è: «Nel registro fondiario è tutto in ordine, quindi il terreno è libero da vincoli.» È vero solo a metà. Dovreste conoscere questi punti:
- Registro fondiario: tenuto dall’ufficio del registro fondiario presso il tribunale locale; contiene la proprietà e i vincoli di diritto privato (sezioni II e III).
- Registro dei vincoli edilizi: tenuto dall’autorità di vigilanza edilizia (ufficio edilizio del comune o del (del distretto); contiene gli oneri edilizi di diritto pubblico.
- Notaio: nell’ambito dell’autenticazione notarile verifica regolarmente il registro fondiario, ma non il registro degli oneri edilizi. Gli oneri edilizi vengono quindi facilmente trascurati.
Per Lei, in qualità di venditore, ciò significa: non può fare affidamento sul fatto che gli oneri edilizi emergano «automaticamente» nel processo di acquisto. Un onere edilizio esistente può limitare l’edificabilità, ridurre il valore e, nel peggiore dei casi, compromettere il finanziamento dell’acquirente.
Questi oneri edilizi sono i più frequenti
Gli oneri edilizi possono assumere molte forme. I più frequenti sono:
- Onere edilizio relativo alle distanze: garantisce le distanze minime richieste dal regolamento edilizio del Land oltre il confine del terreno. L’area gravata non può quindi essere edificata. È in assoluto l’onere edilizio più frequente.
- Onere edilizio relativo all’accesso o all’urbanizzazione: garantisce l’accesso o il passaggio, oppure le condotte di approvvigionamento e smaltimento, a favore di un terreno «posteriore» attraverso il terreno anteriore.
- Onere edilizio relativo ai posti auto: dimostra la disponibilità dei posti auto richiesti dalla normativa edilizia su un terreno altrui, qualora non siano realizzabili sul proprio terreno.
- Onere edilizio di unificazione: unisce due o più terreni, sotto il profilo del diritto edilizio, in un’unica unità, affinché sia possibile costruire oltre il confine. I rapporti di proprietà restano invariati.
Se un onere edilizio grava sul Suo terreno (terreno servente) o lo favorisce (terreno dominante) fa una grande differenza per la vendita: ne parleremo più avanti.
Come ottenere informazioni dal registro degli oneri edilizi
Se e quali oneri edilizi siano registrati, può scoprirlo solo presso l’autorità edilizia competente. Proceda come segue:
- Individuare l’ufficio competente: è l’ufficio edilizio della Sua città, del Suo distretto o, ad esempio a Berlino, del relativo ufficio distrettuale.
- Presentare la domanda: di norma è sufficiente una domanda scritta informale con firma autografa, inviata per posta, fax o scansionata via e-mail. Indichi con precisione il terreno (via, numero civico, comune catastale, sezione, particella).
- Dimostrare un interesse legittimo: può consultare gli atti solo chi ha un interesse legittimo: il proprietario sempre, il potenziale acquirente con delega o una prova equivalente.
- Ricevere le informazioni: riceverà un’attestazione negativa (nessun onere edilizio registrato) oppure una copia degli oneri edilizi esistenti.
Le tariffe variano a seconda del Land e dell’entità del lavoro; in linea di massima ammontano a tra circa 20 e 150 euro. A Berlino, ad esempio, un attestato negativo costa 17 euro e la copia degli oneri edilizi esistenti 29 euro per ciascun terreno (dati ufficiali del Land di Berlino). In qualità di venditore, dovrebbe richiedere tempestivamente l’informazione, idealmente già prima del primo annuncio.
Quali oneri edilizi devo dichiarare al momento della vendita?
Principio generale: deve informare l’acquirente di tutti gli oneri edilizi rilevanti per la sua decisione d’acquisto, in particolare di quelli che limitano il valore o l’utilizzabilità del suo terreno. Un onere edilizio che riduce il valore può costituire un difetto materiale.
Il contratto di compravendita abituale contiene un’esclusione della garanzia («acquistato nello stato in cui si è visionato»). Tuttavia, non può invocare tale esclusione se ha occultato dolosamente un difetto. Il § 444 BGB lo formula chiaramente:
Il venditore non può avvalersi di un accordo con cui i diritti dell’acquirente per un difetto sono esclusi o limitati qualora abbia occultato dolosamente il difetto o abbia assunto una garanzia sulla qualità della cosa.
Agisce dolosamente chi tace consapevolmente un onere edilizio a lui noto e soggetto all’obbligo di dichiarazione. Le conseguenze sono spiacevoli: l’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo, recedere dal contratto o domandare il risarcimento dei danni, nonostante l’esclusione della garanzia. Pertanto: dichiari gli oneri edilizi noti e, idealmente, consegni subito anche l’informazione tratta dal registro degli oneri edilizi. Un onere edilizio a favore del suo terreno, gravante sul terreno confinante, è invece generalmente un punto a favore che può menzionare attivamente.
Un’ulteriore precisazione: anche chi semplicemente non conosce un onere edilizio farebbe bene a verificare prima della vendita. Chi non sa nulla non può certo agire «dolosamente», ma un difetto scoperto successivamente può comunque portare a controversie, risoluzione della compravendita e perdita di fiducia.
Vantaggi e svantaggi di un onere edilizio per i proprietari
Che un onere edilizio rappresenti un’opportunità o un peso dipende soprattutto dal lato in cui si trova il suo terreno:
- Vantaggio – terreno beneficiario: se un onere edilizio gravante su un terreno altrui le garantisce l’accesso, l’area di rispetto o i posti auto, il suo terreno è spesso edificabile proprio grazie a ciò. Questo ne aumenta il valore.
- Vantaggio – certezza giuridica: un onere edilizio iscritto è garantito in modo permanente e vincola anche i futuri vicini, a differenza di una semplice accordo verbale.
- Svantaggio – terreno gravato: Un vincolo edilizio sul vostro terreno limita l’edificabilità e può ridurre sensibilmente il valore di vendita.
- Svantaggio – difficile da cancellare: Un vincolo edilizio si estingue solo mediante rinuncia scritta dell’autorità competente – e soltanto se non sussiste più alcun interesse pubblico. Non ve ne libererete quindi autonomamente.
- Svantaggio – ostacolo al finanziamento: Le banche valutano con maggiore cautela i terreni gravati, il che può rendere più difficile il finanziamento dell’acquirente.
FAQ sull’elenco dei vincoli edilizi
Un vincolo edilizio risulta anche nel registro fondiario?
No. Nella maggior parte dei Länder, i vincoli edilizi sono registrati esclusivamente nell’elenco dei vincoli edilizi presso l’autorità di vigilanza edilizia, non nel registro fondiario. Solo la Baviera non prevede vincoli edilizi e garantisce finalità comparabili tramite una servitù prediale iscritta nel registro fondiario.
Il notaio verifica l’elenco dei vincoli edilizi?
Di norma no. L’obbligo di verifica del notaio riguarda il registro fondiario. Dovrete consultare personalmente l’elenco dei vincoli edilizi – in qualità di venditore, per rendere note le informazioni, e in qualità di acquirente, per tutelarvi.
Cosa succede se ometto un vincolo edilizio?
Se occultate dolosamente un vincolo edilizio noto e pregiudizievole per il valore, la clausola concordata di esclusione della garanzia non si applica (§ 444 BGB). L’acquirente può chiedere una riduzione del prezzo, recedere dal contratto o esigere un risarcimento danni.
In qualità di potenziale acquirente posso consultare personalmente l’elenco?
Sì, se dimostrate un interesse legittimo – ad esempio attraverso un concreto progetto di acquisto o una procura del proprietario. È più semplice se il venditore fornisce direttamente la documentazione.
Quanto costa ottenere informazioni dall’elenco dei vincoli edilizi?
Dipende dal Land e generalmente ammonta a circa 20-150 euro. Le informazioni orali sono spesso più economiche o persino gratuite.
Conclusione: la trasparenza protegge la vostra vendita
I vincoli edilizi sono il classico punto cieco nella vendita di immobili: non risultano nel registro fondiario, il notaio non li verifica e tuttavia vincolano ogni acquirente. Richiedete pertanto per tempo un’informazione dall’elenco dei vincoli edilizi, rendete noti i vincoli edilizi conosciuti e consegnate la documentazione insieme all’estratto del registro fondiario e all’attestato di prestazione energetica. In questo modo eviterete l’accusa di occultamento doloso, rafforzerete la fiducia degli acquirenti e manterrete la vostra vendita giuridicamente sicura.