Wielu właścicieli przy sprzedaży opiera się wyłącznie na odpisie z księgi wieczystej – i przeocza przy tym obciążenia budowlane. Te zobowiązania publicznoprawne figurują w odrębnym rejestrze, rejestrze obciążeń budowlanych, i nie pojawiają się w księdze wieczystej. Kto zatai obciążenie budowlane obniżające wartość nieruchomości, ryzykuje odstąpienie od umowy kupna i odszkodowanie. Wyjaśniamy, czym są obciążenia budowlane, jak uzyskać informację oraz które obciążenia należy ujawnić kupującemu.
Czym jest obciążenie budowlane – i dlaczego nie figuruje w księdze wieczystej?
Obciążenie budowlane jest dobrowolnie przyjętym zobowiązaniem publicznoprawnym właściciela nieruchomości wobec organu nadzoru budowlanego. Właściciel zobowiązuje się do zrobienia czegoś, znoszenia czegoś lub zaniechania czegoś, co nie wynika już z publicznego prawa budowlanego (zgodnie z wzorcowym kodeksem budowlanym, § 83 MBO). Typowy przykład: sąsiad zezwala, aby powierzchnia wymagana od jego budynku częściowo znajdowała się na Państwa nieruchomości – w zamian przejmują Państwo obciążenie budowlane polegające na utrzymywaniu tego obszaru w przyszłości jako wolnego od zabudowy.
Decydujące znaczenie ma charakter prawny: obciążenie budowlane ma charakter publicznoprawny i jest skierowane do organu. Księga wieczysta natomiast wykazuje obciążenia prywatnoprawne (cywilnoprawne) – na przykład hipoteki zabezpieczające, użytkowanie lub prawa przechodu jako służebności gruntowe. Oba rejestry nie mają ze sobą nic wspólnego. Dlatego obciążenie budowlane nie figuruje w księdze wieczystej, lecz wyłącznie w rejestrze obciążeń budowlanych prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego. Z chwilą wpisu staje się skuteczne i wiąże również każdego następcę prawnego – czyli kupującego.
Ważne w Bawarii: nie występują tam ani obciążenia budowlane, ani rejestr obciążeń budowlanych. Porównywalne zabezpieczenia są wpisywane bezpośrednio do księgi wieczystej jako służebność gruntowa. We wszystkich pozostałych krajach związkowych prowadzony jest rejestr obciążeń budowlanych – Brandenburgia ponownie wprowadziła swój rejestr w 2016 r.
Rejestr obciążeń budowlanych a księga wieczysta: dwa odrębne rejestry
Najbardziej niebezpieczne błędne przekonanie przy sprzedaży brzmi: „W księdze wieczystej wszystko jest w porządku, więc nieruchomość jest wolna od obciążeń”. To prawda tylko w połowie. Powinni Państwo znać następujące kwestie:
- Księga wieczysta: prowadzona przez wydział ksiąg wieczystych przy sądzie rejonowym; zawiera informacje o własności oraz obciążeniach prywatnoprawnych (działy II i III).
- Rejestr obciążeń budowlanych: prowadzony przez organ nadzoru budowlanego (urząd budowlany gminy lub (powiatu); zawiera obciążenia budowlane wynikające z prawa publicznego.
- Notariusz: w ramach sporządzania aktu notarialnego regularnie sprawdza księgę wieczystą – ale nie rejestr obciążeń budowlanych. Obciążenia budowlane łatwo więc przeoczyć.
Dla Państwa jako sprzedających oznacza to: nie mogą Państwo zakładać, że obciążenia budowlane „automatycznie” zostaną wykryte w procesie sprzedaży. Istniejące obciążenie budowlane może ograniczać możliwość zabudowy, obniżać wartość, a w najgorszym przypadku zagrozić finansowaniu nabywcy.
Te obciążenia budowlane występują najczęściej
Obciążenia budowlane występują w wielu formach. Najczęstsze to:
- Obciążenie dotyczące odległości od granicy: zapewnia wymagane przez krajowe przepisy budowlane odległości od granicy również poza granicą działki. Obciążonej powierzchni nie wolno wówczas zabudować. Jest to najczęstsze obciążenie budowlane.
- Obciążenie dotyczące drogi dojazdowej lub uzbrojenia terenu: zapewnia dojazd lub dostęp, a także prowadzenie przewodów zaopatrzenia i odprowadzania mediów do „tylnej” działki przez działkę frontową.
- Obciążenie dotyczące miejsc parkingowych: wykazuje wymagane przepisami budowlanymi miejsca parkingowe na cudzej działce, jeżeli nie można ich zapewnić na własnej działce.
- Obciążenie dotyczące połączenia działek: łączy dwie lub więcej działek pod względem prawa budowlanego w jedną całość, aby możliwa była zabudowa ponad granicą. Stosunki własności pozostają bez zmian.
To, czy obciążenie budowlane obciąża Państwa działkę (nieruchomość służebną), czy przynosi jej korzyść (nieruchomość władnąca), ma duże znaczenie dla sprzedaży – więcej na ten temat poniżej.
Jak uzyskać informację z rejestru obciążeń budowlanych
Czy i jakie obciążenia budowlane zostały wpisane, można sprawdzić wyłącznie w właściwym organie nadzoru budowlanego. Należy postępować następująco:
- Znaleźć właściwy urząd: jest to urząd budowlany miasta, powiatu lub – na przykład w Berlinie – właściwego urzędu dzielnicy.
- Złożyć wniosek: z reguły wystarczy nieformalny pisemny wniosek z własnoręcznym podpisem, wysłany pocztą, faksem lub jako skan pocztą elektroniczną. Należy dokładnie wskazać nieruchomość (ulica, numer domu, obręb, arkusz mapy, działka).
- Wykazać uzasadniony interes: wgląd uzyskuje wyłącznie osoba mająca uzasadniony interes – właściciel zawsze, a zainteresowany nabywca na podstawie pełnomocnictwa lub odpowiedniego potwierdzenia.
- Otrzymać informację: otrzymają Państwo albo informację negatywną (nie wpisano żadnego obciążenia budowlanego), albo odpis istniejących obciążeń budowlanych.
Opłaty różnią się w zależności od kraju związkowego i nakładu pracy; orientacyjnie wynoszą one w przedziale od około 20 do 150 euro. W Berlinie zaświadczenie o braku wpisów kosztuje na przykład 17 euro, a odpis istniejących obciążeń budowlanych 29 euro za każdą działkę (oficjalne informacje kraju związkowego Berlin). Jako sprzedający powinni Państwo odpowiednio wcześnie uzyskać tę informację – najlepiej jeszcze przed pierwszym ogłoszeniem.
Jakie obciążenia budowlane muszę ujawnić przy sprzedaży?
Zasada: należy poinformować kupującego o wszystkich obciążeniach budowlanych, które mają istotne znaczenie dla jego decyzji o zakupie – w szczególności o obciążeniach budowlanych ograniczających wartość lub możliwość użytkowania Państwa działki. Takie obciążenie budowlane obniżające wartość może stanowić wadę fizyczną.
Standardowa umowa sprzedaży zawiera wyłączenie odpowiedzialności z tytułu wad („kupione w stanie, w jakim zostało obejrzane"). Nie można jednak powoływać się na to wyłączenie, jeżeli wada została podstępnie przemilczana. § 444 BGB formułuje to jednoznacznie:
Na postanowienie, na mocy którego prawa kupującego z powodu wady zostają wyłączone lub ograniczone, sprzedający nie może się powoływać, jeżeli podstępnie przemilczał wadę lub przyjął gwarancję co do właściwości rzeczy.
Podstępnie działa ten, kto świadomie przemilcza znane mu obciążenie budowlane podlegające ujawnieniu. Konsekwencje są nieprzyjemne: kupujący może obniżyć cenę, odstąpić od umowy lub żądać odszkodowania – pomimo wyłączenia odpowiedzialności z tytułu wad. Dlatego obowiązuje zasada: należy ujawnić znane obciążenia budowlane i najlepiej od razu przekazać informację z rejestru obciążeń budowlanych. Obciążenie budowlane ustanowione na sąsiedniej działce (na Państwa korzyść) jest natomiast zazwyczaj zaletą, o której można aktywnie poinformować.
Jeszcze jedna uwaga: również osoba, która po prostu nie zna obciążenia budowlanego, powinna przed sprzedażą sprawdzić jego istnienie. Kto nic nie wie, wprawdzie nie może działać „podstępnie", jednak później ujawniona wada i tak prowadzi do sporów, odstąpienia od umowy i utraty zaufania.
Zalety i wady obciążenia budowlanego dla właścicieli
To, czy obciążenie budowlane jest szansą czy ciężarem, zależy przede wszystkim od tego, po której stronie znajduje się Państwa działka:
- Zaleta – działka uprzywilejowana: Jeżeli obciążenie budowlane nałożone na cudzą działkę zapewnia Państwu dojazd, zachowanie wymaganej odległości od granicy lub miejsca parkingowe, Państwa działka często dopiero dzięki temu nadaje się pod zabudowę. Zwiększa to jej wartość.
- Zaleta – bezpieczeństwo prawne: Wpisane obciążenie budowlane jest trwale zabezpieczone i wiąże także przyszłych sąsiadów – w przeciwieństwie do zwykłejustne uzgodnienie.
- Wada – obciążona nieruchomość: Obciążenie budowlane na Państwa nieruchomości ogranicza możliwość zabudowy i może znacząco obniżyć wartość sprzedaży.
- Wada – trudne wykreślenie: Obciążenie budowlane wygasa wyłącznie na podstawie pisemnej rezygnacji organu – i tylko wtedy, gdy nie istnieje już interes publiczny w jego utrzymaniu. Nie można więc pozbyć się go samodzielnie.
- Wada – przeszkoda w finansowaniu: Banki ostrożniej oceniają obciążone nieruchomości, co może utrudnić finansowanie kupującego.
FAQ dotyczące wykazu obciążeń budowlanych
Czy obciążenie budowlane znajduje się również w księdze wieczystej?
Nie. W większości krajów związkowych obciążenia budowlane są ujmowane wyłącznie w wykazie obciążeń budowlanych prowadzonym przez organ nadzoru budowlanego, a nie w księdze wieczystej. Jedynie Bawaria nie zna instytucji obciążenia budowlanego i zabezpiecza porównywalne cele za pomocą służebności gruntowej wpisanej do księgi wieczystej.
Czy notariusz sprawdza wykaz obciążeń budowlanych?
Z reguły nie. Obowiązek weryfikacji notariusza dotyczy księgi wieczystej. Wykaz obciążeń budowlanych muszą Państwo sprawdzić samodzielnie – jako sprzedający, aby ujawnić obciążenia, i jako kupujący, aby się zabezpieczyć.
Co się stanie, jeśli przemilczę obciążenie budowlane?
Jeśli podstępnie przemilczą Państwo znane obciążenie budowlane obniżające wartość nieruchomości, uzgodnione wyłączenie odpowiedzialności z tytułu wad nie ma zastosowania (§ 444 BGB). Kupujący może żądać obniżenia ceny, odstąpić od umowy lub domagać się odszkodowania.
Czy jako osoba zainteresowana zakupem mogę samodzielnie uzyskać wgląd?
Tak, jeśli wykażą Państwo uzasadniony interes – na przykład poprzez przedstawienie konkretnego zamiaru zakupu lub pełnomocnictwa właściciela. Prościej jest, gdy sprzedający od razu dostarczy informację.
Ile kosztuje informacja z wykazu obciążeń budowlanych?
Zależy to od kraju związkowego i zazwyczaj wynosi od około 20 do 150 euro. Informacje ustne są w wielu miejscach tańsze lub nawet bezpłatne.
Podsumowanie: przejrzystość chroni sprzedaż
Obciążenia budowlane są klasycznym przeoczeniem przy sprzedaży nieruchomości: nie znajdują się w księdze wieczystej, notariusz ich nie sprawdza, a mimo to wiążą każdego kupującego. Dlatego należy odpowiednio wcześnie uzyskać informację z wykazu obciążeń budowlanych, ujawnić znane obciążenia i przekazać dokumenty wraz z odpisem z księgi wieczystej oraz świadectwem energetycznym. W ten sposób unikną Państwo zarzutu podstępnego przemilczenia, wzmocnią zaufanie kupujących i zapewnią zgodny z prawem przebieg sprzedaży.