Багато власників під час продажу покладаються лише на витяг із земельної книги — і при цьому не помічають будівельних обтяжень. Ці зобов’язання публічного права містяться в окремому реєстрі — реєстрі будівельних обтяжень — і не з’являються в земельній книзі. Той, хто приховає будівельне обтяження, що знижує вартість, ризикує скасуванням купівлі та відшкодуванням збитків. Ми пояснюємо, що таке будівельні обтяження, як отримати інформацію та про які обтяження ви маєте повідомити покупця.
Що таке будівельне обтяження — і чому його немає в земельній книзі?
Будівельне обтяження — це добровільно прийняте власником земельної ділянки зобов’язання публічного права перед органом будівельного нагляду. Власник зобов’язується щось зробити, терпіти або не робити, якщо це й так не випливає з публічного будівельного права (відповідно до Типового будівельного кодексу, § 83 MBO). Типовий приклад: сусід дозволяє, щоб частина необхідної відстані від його будівлі розташовувалася на вашій земельній ділянці, — натомість ви приймаєте будівельне обтяження та зобов’язуєтеся надалі залишати цю ділянку вільною.
Вирішальне значення має правова природа: будівельне обтяження належить до публічного права та спрямоване на орган влади. Натомість земельна книга містить обтяження приватного (цивільного) права — наприклад, земельні борги, узуфрукт або права проходу як земельні сервітути. Ці два реєстри не пов’язані між собою. Тому будівельне обтяження не зазначається в земельній книзі, а виключно в реєстрі будівельних обтяжень органу будівельного нагляду. Після внесення до реєстру воно набуває чинності та є обов’язковим і для кожного правонаступника — тобто покупця.
Важливо для Баварії: там немає ні будівельних обтяжень, ні реєстру будівельних обтяжень. Порівнянні гарантії оформлюються шляхом внесення земельного сервітуту безпосередньо до земельної книги. В усіх інших федеральних землях — Бранденбург знову запровадив свій реєстр у 2016 році — ведеться реєстр будівельних обтяжень.
Реєстр будівельних обтяжень і земельна книга: два окремі реєстри
Найнебезпечніша помилка під час продажу звучить так: «У земельній книзі все чисто, отже земельна ділянка вільна від обтяжень». Це лише наполовину відповідає дійсності. Вам слід знати такі моменти:
- Земельна книга: ведеться відділом земельної книги при дільничному суді; містить право власності, а також обтяження приватного права (розділи II і III).
- Реєстр будівельних обтяжень: ведеться органом будівельного нагляду (будівельним управлінням громади або округу); містить будівельні обтяження публічно-правового характеру.
- Нотаріус: у межах нотаріального посвідчення зазвичай перевіряє земельну книгу, але не реєстр будівельних обтяжень. Тому будівельні обтяження легко не помітити.
Для вас як продавця це означає: не можна покладатися на те, що будівельні обтяження «автоматично» виявляться під час купівлі. Наявне будівельне обтяження може обмежити можливість забудови, знизити вартість і в найгіршому випадку поставити під загрозу фінансування покупця.
Ці будівельні обтяження трапляються найчастіше
Будівельні обтяження мають багато різновидів. Найчастіше зустрічаються:
- Будівельне обтяження щодо відступів: забезпечує необхідні відповідно до земельного будівельного законодавства відступи через межу земельної ділянки. Обтяжену площу не можна забудовувати. Це найпоширеніше будівельне обтяження.
- Будівельне обтяження щодо під’їзду або інженерного забезпечення: забезпечує під’їзд або доступ, а також мережі постачання та відведення стоків до «задньої» земельної ділянки через передню ділянку.
- Будівельне обтяження щодо паркомісця: підтверджує наявність передбачених будівельним законодавством паркомісць на чужій земельній ділянці, якщо їх неможливо розмістити на власній ділянці.
- Об’єднавче будівельне обтяження: об’єднує дві або більше земельних ділянок у будівельно-правову єдність, щоб можна було забудовувати через межу. Правовідносини власності при цьому не змінюються.
Те, чи обтяжує будівельне обтяження вашу земельну ділянку (обтяжена ділянка), чи надає їй перевагу (панівна ділянка), має велике значення для продажу — докладніше про це нижче.
Як отримати довідку з реєстру будівельних обтяжень
Про те, чи внесені будівельні обтяження та які саме, можна дізнатися лише в компетентному органі будівельного нагляду. Дійте так:
- Знайдіть компетентний орган: це будівельне відомство вашого міста, вашого округу або — наприклад, у Берліні — відповідного районного управління.
- Подайте заяву: зазвичай достатньо заяви у довільній письмовій формі з власноручним підписом, надісланої поштою, факсом або як скан електронною поштою. Точно зазначте земельну ділянку (вулиця, номер будинку, кадастровий округ, кадастровий масив, ділянка).
- Підтвердьте законний інтерес: доступ отримує лише особа, яка має законний інтерес — власник завжди, потенційний покупець — за довіреністю або відповідним підтвердженням.
- Отримайте довідку: ви отримаєте або негативну довідку (будівельних обтяжень не внесено), або копію наявних будівельних обтяжень.
Розмір зборів залежить від федеральної землі та обсягу роботи; орієнтовно вони становлять між приблизно 20 і 150 євро. У Берліні, наприклад, довідка про відсутність обтяжень коштує 17 євро, а копія наявних будівельних обтяжень — 29 євро за земельну ділянку (офіційні дані федеральної землі Берлін). Як продавцеві, вам слід завчасно отримати цю інформацію — найкраще ще до першого оголошення.
Які будівельні обтяження потрібно розкривати під час продажу?
Основний принцип: ви повинні повідомити покупця про всі будівельні обтяження, що мають істотне значення для його рішення про купівлю, — зокрема про обтяження, які обмежують вартість або можливість використання вашої земельної ділянки. Таке будівельне обтяження, що знижує вартість, може бути недоліком майна.
Типовий договір купівлі-продажу містить виключення гарантії («куплено в оглянутому стані»). Однак ви не можете посилатися на це виключення, якщо навмисно приховали недолік. § 444 BGB чітко формулює це:
Продавець не може посилатися на угоду, якою права покупця у зв’язку з недоліком виключаються або обмежуються, якщо він навмисно приховав недолік або взяв на себе гарантію щодо властивостей речі.
Навмисно діє той, хто свідомо замовчує відоме й таке, що підлягає розкриттю, будівельне обтяження. Наслідки неприємні: покупець може вимагати зменшення купівельної ціни, відмовитися від договору або вимагати відшкодування збитків — попри виключення гарантії. Тому правило таке: розкривайте відомі будівельні обтяження і найкраще одразу передавайте довідку з реєстру будівельних обтяжень. Будівельне обтяження на сусідній земельній ділянці, що є сприятливим для вас, зазвичай є перевагою, про яку ви можете активно повідомити.
Ще одна порада: навіть той, хто просто не знає про будівельне обтяження, вчинив би правильно, якби перевірив це перед продажем. Той, хто нічого не знає, звісно, не може діяти «навмисно» — однак пізніше виявлений недолік усе одно призводить до спорів, розірвання договору та втрати довіри.
Переваги та недоліки будівельного обтяження для власників
Чи є будівельне обтяження можливістю або тягарем, передусім залежить від того, на якому боці перебуває ваша земельна ділянка:
- Перевага — вигодонабувач земельної ділянки: Якщо чуже будівельне обтяження забезпечує вам під’їзну дорогу, необхідну відстань або паркомісця, ваша земельна ділянка часто взагалі стає придатною для забудови. Це підвищує її вартість.
- Перевага — правова визначеність: Зареєстроване будівельне обтяження забезпечене на постійній основі та пов’язує також майбутніх сусідів — на відміну від простого усна домовленість.
- Недолік – обтяжена земельна ділянка: Будівельний обов’язок на вашій земельній ділянці обмежує можливість забудови та може відчутно знизити її продажну вартість.
- Недолік – складно скасувати: Будівельний обов’язок припиняється лише внаслідок письмової відмови органу влади — і тільки якщо більше не існує суспільного інтересу в ньому. Отже, самостійно позбутися його ви не зможете.
- Недолік – перешкода для фінансування: Банки обережніше оцінюють обтяжені земельні ділянки, що може ускладнити фінансування покупця.
FAQ про реєстр будівельних обов’язків
Чи зазначається будівельний обов’язок також у поземельній книзі?
Ні. У більшості федеральних земель будівельні обов’язки ведуться виключно в реєстрі будівельних обов’язків органу будівельного нагляду, а не в поземельній книзі. Лише Баварія не визнає будівельного обов’язку та забезпечує аналогічні цілі через земельний сервітут у поземельній книзі.
Чи перевіряє нотаріус реєстр будівельних обов’язків?
Як правило, ні. Обов’язок нотаріуса щодо перевірки стосується поземельної книги. Реєстр будівельних обов’язків ви повинні переглянути самостійно — як продавець, щоб розкрити інформацію, і як покупець, щоб убезпечити себе.
Що станеться, якщо я приховаю будівельний обов’язок?
Якщо ви умисно приховаєте відомий будівельний обов’язок, що знижує вартість, узгоджене виключення гарантії не застосовується (§ 444 BGB). Покупець може вимагати зменшення ціни, відмовитися від договору або вимагати відшкодування збитків.
Чи можу я як потенційний покупець самостійно отримати доступ до реєстру?
Так, якщо ви доведете законний інтерес — наприклад, наявністю конкретного наміру придбати нерухомість або довіреністю власника. Простіше, якщо продавець одразу надасть цю інформацію.
Скільки коштує довідка з реєстру будівельних обов’язків?
Це залежить від федеральної землі й зазвичай становить приблизно від 20 до 150 євро. Усні довідки в багатьох місцях дешевші або навіть безкоштовні.
Висновок: прозорість захищає ваш продаж
Будівельні обов’язки — класична «сліпа пляма» під час продажу нерухомості: вони не зазначаються в поземельній книзі, нотаріус їх не перевіряє, і все ж вони зобов’язують кожного покупця. Тому завчасно отримайте довідку з реєстру будівельних обов’язків, розкрийте відомі будівельні обов’язки та передайте документи разом із витягом із поземельної книги й енергетичним сертифікатом. Так ви уникнете звинувачення в умисному приховуванні, зміцните довіру покупців і забезпечите юридично безпечний перебіг продажу.