Многие собственники при продаже полагаются исключительно на выписку из поземельной книги — и при этом упускают из виду строительные обременения. Эти обязательства публично-правового характера содержатся в отдельном реестре — реестре строительных обременений — и в поземельной книге не отражаются. Тот, кто умалчивает о строительном обременении, снижающем стоимость, рискует отменой сделки купли-продажи и требованием о возмещении ущерба. Мы объясним, что такое строительные обременения, как получить информацию и о каких обременениях вы обязаны сообщить покупателю.
Что такое строительное обременение и почему оно не указано в поземельной книге?
Строительное обременение — это добровольно принятое собственником земельного участка обязательство публично-правового характера перед органом строительного надзора. Собственник обязуется сделать что-либо, терпеть что-либо или воздерживаться от чего-либо, что и без того не следует из публичного строительного права (согласно Типовому строительному кодексу, § 83 MBO). Типичный пример: сосед разрешает, чтобы часть необходимой дистанции от его здания располагалась на вашем участке, — взамен вы принимаете строительное обременение, обязывающее в будущем сохранять эту зону свободной.
Решающим является правовая природа: строительное обременение имеет публично-правовой характер и обращено к органу власти. Поземельная книга, напротив, содержит сведения о частноправовых (гражданско-правовых) обременениях — например, о поземельных долгах, узуфрукте или правах прохода в качестве земельного сервитута. Эти два реестра не связаны между собой. Поэтому строительное обременение указывается не в поземельной книге, а исключительно в реестре строительных обременений органа строительного надзора. С момента внесения записи оно вступает в силу и связывает также каждого правопреемника — то есть покупателя.
Важно для Баварии: там нет ни строительных обременений, ни реестра строительных обременений. Сопоставимые гарантии обеспечиваются посредством земельного сервитута, который непосредственно вносится в поземельную книгу. Во всех остальных федеральных землях — Бранденбург вновь ввёл свой реестр в 2016 году — реестр строительных обременений ведётся.
Реестр строительных обременений и поземельная книга: два раздельных реестра
Самое опасное заблуждение при продаже звучит так: «В поземельной книге всё чисто, значит, участок свободен от обременений». Это верно лишь наполовину. Вам следует знать следующие моменты:
- Поземельная книга: ведётся поземельным отделом участкового суда; содержит сведения о праве собственности и частноправовых обременениях (разделы II и III).
- Реестр строительных обременений: ведётся органом строительного надзора (строительным ведомством муниципалитета или округа); содержит публично-правовые строительные обременения.
- Нотариус: в рамках нотариального удостоверения обычно проверяет земельную книгу — но не реестр строительных обременений. Поэтому строительные обременения легко не заметить.
Для вас как продавца это означает: нельзя полагаться на то, что строительные обременения «автоматически» обнаружатся в процессе купли-продажи. Существующее обременение может ограничить возможность застройки, снизить стоимость и в худшем случае поставить под угрозу финансирование покупателя.
Эти строительные обременения встречаются чаще всего
Строительные обременения бывают разных видов. Наиболее распространённые:
- Обременение по соблюдению отступов: обеспечивает необходимые согласно земельному строительному законодательству расстояния до границ участка, в том числе через границу участка. Обременённая площадь не может быть застроена. Это самое распространённое строительное обременение.
- Обременение прохода или инженерного обеспечения: обеспечивает подъезд либо доступ, а также прокладку коммуникаций для снабжения и отвода стоков к «заднему» участку через передний участок.
- Обременение парковочными местами: подтверждает наличие предусмотренных строительным законодательством парковочных мест на чужом участке, если их невозможно разместить на собственном участке.
- Обременение объединения участков: с точки зрения строительного законодательства объединяет два или более участка в единое целое, чтобы можно было строить через границу. Право собственности при этом не затрагивается.
Имеет большое значение для продажи, обременяет ли строительное обременение ваш участок (служащий участок) или предоставляет ему преимущество (господствующий участок) — подробнее об этом ниже.
Как получить сведения из реестра строительных обременений
Узнать, зарегистрированы ли строительные обременения и какие именно, можно только в компетентном органе строительного надзора. Действуйте следующим образом:
- Найти компетентный орган: это строительное ведомство вашего города, района или — например, в Берлине — соответствующего районного управления.
- Подать заявление: как правило, достаточно заявления в свободной письменной форме с собственноручной подписью, отправленного по почте, факсу или в виде скана по электронной почте. Точно укажите участок (улица, номер дома, кадастровый округ, кадастровый массив, участок).
- Подтвердить законный интерес: ознакомиться с реестром может только лицо, имеющее законный интерес, — собственник всегда, потенциальный покупатель — при наличии доверенности или соответствующего подтверждения.
- Получить сведения: вы получите либо отрицательную справку (строительные обременения не зарегистрированы), либо копию существующих строительных обременений.
Размер сборов зависит от федеральной земли и объёма работы; ориентировочно они составляют от примерно 20 до 150 евро. В Берлине, например, справка об отсутствии зарегистрированных строительных обременений стоит 17 евро, а выписка из существующих строительных обременений — 29 евро за каждый земельный участок (официальные данные земли Берлин). В качестве продавца вам следует заранее запросить эту информацию — лучше всего уже до публикации первого объявления.
О каких строительных обременениях необходимо сообщить при продаже?
Основной принцип: вы обязаны сообщить покупателю обо всех строительных обременениях, имеющих существенное значение для его решения о покупке, — в частности, об обременениях, ограничивающих стоимость или возможность использования вашего земельного участка. Такое уменьшающее стоимость строительное обременение может являться недостатком вещи.
Обычный договор купли-продажи содержит исключение ответственности за недостатки («куплено в осмотренном состоянии»). Однако вы не можете ссылаться на это исключение, если умышленно скрыли недостаток. § 444 ГГУ формулирует это однозначно:
Продавец не может ссылаться на соглашение, которым исключаются или ограничиваются права покупателя в связи с недостатком, если он умышленно скрыл недостаток либо принял на себя гарантию определённых свойств вещи.
Умышленно действует тот, кто сознательно скрывает известное ему строительное обременение, о котором он обязан сообщить. Последствия неприятны: покупатель может потребовать уменьшения покупной цены, отказаться от договора или потребовать возмещения ущерба — несмотря на исключение ответственности за недостатки. Поэтому действует следующее правило: сообщайте об известных строительных обременениях и лучше сразу передавайте выписку из реестра строительных обременений. Благоприятствующее строительное обременение на соседнем земельном участке (в вашу пользу), напротив, обычно является преимуществом, о котором вы можете активно сообщить.
Ещё одно замечание: даже тот, кто просто не знает о строительном обременении, поступит разумно, если проверит это перед продажей. Тот, кто ничего не знает, конечно, не может действовать «умышленно», — однако позднее обнаруженный недостаток всё равно приводит к спорам, расторжению сделки и утрате доверия.
Преимущества и недостатки строительного обременения для собственников
Является ли строительное обременение возможностью или бременем, прежде всего зависит от того, на какой стороне находится ваш земельный участок:
- Преимущество — выгодоприобретающий земельный участок: Если чужое строительное обременение обеспечивает вам подъезд, необходимую площадь отступа или парковочные места, ваш земельный участок зачастую вообще становится пригодным для застройки. Это повышает его стоимость.
- Преимущество — правовая определённость: Зарегистрированное строительное обременение гарантировано на постоянной основе и также связывает будущих соседей — в отличие от простогоустная договорённость.
- Недостаток — обременённый участок: Строительная обременённость вашего участка ограничивает возможность застройки и может заметно снизить его продажную стоимость.
- Недостаток — сложно снять: Строительная обременённость прекращается только при письменном отказе ведомства — и лишь в том случае, если в ней больше нет общественного интереса. Самостоятельно избавиться от неё вы не сможете.
- Недостаток — препятствие для финансирования: Банки осторожнее оценивают обременённые участки, что может затруднить финансирование покупателя.
Часто задаваемые вопросы о реестре строительных обременений
Указывается ли строительная обременённость также в поземельной книге?
Нет. В большинстве федеральных земель строительные обременения регистрируются исключительно в реестре строительных обременений строительного надзорного ведомства, а не в поземельной книге. Только в Баварии не существует строительной обременённости; сопоставимые цели обеспечиваются посредством земельного сервитута в поземельной книге.
Проверяет ли нотариус реестр строительных обременений?
Как правило, нет. Обязанность нотариуса по проверке распространяется на поземельную книгу. Реестр строительных обременений вы должны проверить самостоятельно — как продавец, чтобы раскрыть информацию, и как покупатель, чтобы защитить себя.
Что произойдёт, если я скрою строительную обременённость?
Если вы намеренно скроете известную строительную обременённость, снижающую стоимость, согласованное исключение гарантийной ответственности не применяется (§ 444 Гражданского кодекса Германии). Покупатель может потребовать уменьшения цены, отказаться от договора или потребовать возмещения ущерба.
Могу ли я как потенциальный покупатель самостоятельно ознакомиться с реестром?
Да, если вы докажете наличие законного интереса — например, посредством конкретного намерения приобрести объект или доверенности собственника. Проще, если продавец сам предоставит эту информацию.
Сколько стоит справка из реестра строительных обременений?
Это зависит от федеральной земли и обычно составляет примерно от 20 до 150 евро. Устные справки во многих местах стоят дешевле или даже предоставляются бесплатно.
Итог: прозрачность защищает вашу продажу
Строительные обременения — классическое белое пятно при продаже недвижимости: они не указываются в поземельной книге, нотариус их не проверяет, и всё же они обязательны для каждого покупателя. Поэтому заранее запросите информацию из реестра строительных обременений, раскройте известные обременения и передайте документы вместе с выпиской из поземельной книги и энергетическим сертификатом. Так вы избежите обвинений в умышленном сокрытии, укрепите доверие покупателей и обеспечите юридическую безопасность сделки.